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Documentos para a compra e venda de imóveis: conheça quais são!

Quando se trata de documentos para a compra e venda de imóveis, garantir que você tenha toda a documentação correta é essencial para uma transação bem-sucedida e segura. 

Ter todos os papéis em ordem evita problemas legais e facilita o processo de transferência de propriedade. Desde a comprovação de identidade até a regularização de dívidas, cada documento desempenha um papel crucial na negociação e finalização do contrato. 

Por isso, neste artigo, você conhecerá quais são esses documentos indispensáveis e como cada um deles contribui para a transparência e segurança na compra e venda de imóveis. Continue a leitura e tire suas dúvidas!

Quais são os documentos pessoais necessários do proprietário e do comprador?

Desde documentos de Pessoa Física, Jurídica a registros e certidões, os documentos costumam ser bem específicos. Vamos conferir quais são eles!

Documentos de Pessoa Física

Veja a lista da documentação necessária para Pessoa Física.

• RG e CPF: documentos de identificação do vendedor;
• Certidão de casamento ou escritura pública de união estável: comprova o estado civil e, se for o caso, a comunhão de bens;
• Comprovante de residência atualizado: documento que comprova o endereço atual do vendedor;
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT): verifica se há pendências trabalhistas;
• Certidão conjunta negativa de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da união: comprova que não há débitos com a Receita Federal;
• Certidão de quitação de tributos municipais (IPTU): garante que o imóvel está em dia com os impostos municipais.

• Declaração de Imposto de Renda: comprovante da última declaração entregue à Receita Federal.

Documentos de Pessoa Jurídica

Quando uma pessoa jurídica está envolvida na venda de um imóvel, é necessário reunir documentos específicos para comprovar a regularidade da empresa e a legitimidade da transação. Abaixo estão listados os principais documentos exigidos:

• contrato social ou estatuto social: documento que comprova a constituição e estrutura da empresa, com as últimas alterações;
• CNPJ: comprovante de inscrição e situação cadastral da empresa na Receita Federal;
• certidão simplificada da junta comercial: documento que comprova a regularidade da empresa perante a Junta Comercial;
• certidão negativa de débitos (CND): comprova que a empresa está em dia com suas obrigações fiscais federais, estaduais e municipais;
• certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT): garante que a empresa não possui pendências trabalhistas;
• certidão de regularidade do FGTS (CRF): comprova que a empresa está regular com o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço;
• RG e CPF dos sócios: documentos de identificação dos representantes legais da empresa.

Quais são os documentos do imóvel necessários para sua venda?

Agora que você já sabe quais são os documentos a serem coletados do proprietário e do cobrador, confira quais documentos do imóvel também são demandados para seguir com o processo de compra e venda da propriedade!

Certidão negativa vintenária de ônus reais

A certidão negativa vintenária de ônus reais garante que a propriedade está livre de qualquer restrição, como: 

• penhoras;
• hipotecas; 
• disputas judiciais.

Para obtê-la, é necessário solicitar o documento no cartório de registro de imóveis onde o bem está registrado. É importante que o pedido inclua a descrição completa do imóvel e o número de matrícula para garantir a precisão da certidão.

Cópia autenticada da escritura definitiva

A escritura definitiva é o contrato que formaliza a transferência de propriedade entre comprador e vendedor, e sua cópia autenticada serve como prova de que o documento original foi verificado e validado por um tabelião. 

Para obter essa cópia, é necessário que a escritura tenha sido registrada em cartório e, em seguida, a autenticação deve ser feita no mesmo cartório ou em outro cartório de notas. 

Além disso, é essencial garantir que a cópia autenticada esteja legível e completa, pois ela será usada para diversas etapas do processo de transferência e regularização do imóvel.

Registro de ações reipersecutórias e alienações

Este registro evidencia que o imóvel não está envolvido em processos judiciais que possam afetar sua posse ou propriedade, como ações reipersecutórias (que visam recuperar a posse de um bem) ou alienações (transferências de propriedade). 

Para obter esse registro, é necessário solicitar uma certidão específica no cartório de registro de imóveis onde o bem está registrado. O pedido deve incluir detalhes completos do imóvel, como matrícula de imóveis e descrição. 

Além disso, é importante verificar se não há pendências judiciais ou restrições que possam impactar a transação. Esse documento ajuda a assegurar que a compra ou venda será realizada de forma segura e sem surpresas legais.

Certidão negativa de impostos

A certidão negativa de impostos é um documento que comprova que o proprietário está em dia com suas obrigações fiscais. Ela atesta que não há débitos de impostos relacionados ao imóvel, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e outros tributos municipais, estaduais ou federais. 

Para obter a certidão, o proprietário deve solicitar o documento junto à Prefeitura ou à Receita Federal, dependendo do tipo de imposto. É necessário, ainda, apresentar dados como o número de inscrição do imóvel e documentos de identidade do proprietário.

Cópia autenticada do IPTU do ano

Este documento é fundamental para assegurar que não há pendências fiscais relacionadas ao imóvel, o que evita problemas futuros para o comprador. 

Para obter a cópia autenticada, o proprietário deve solicitar o documento atualizado na Prefeitura ou no setor de finanças do município onde o imóvel está localizado. 

É necessário apresentar documentos do imóvel, identidade e informações do bem, como o número de inscrição. A cópia autenticada garante que a documentação fiscal está regular e ajuda a assegurar uma transação imobiliária segura e livre de pendências tributárias.

Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis

Este tipo de averbação consiste em registrar oficialmente a conclusão da construção ou reformas realizadas no imóvel, garantindo que essas mudanças sejam refletidas na matrícula do bem. 

Para realizar a averbação, é necessário apresentar ao cartório documentos como o Habite-se (ou Auto de Conclusão de Obra), que comprova que a construção está conforme as normas legais e urbanísticas — além de plantas atualizadas e documentos pessoais do proprietário. 

Certidão negativa de débitos condominiais (em apartamentos usados)

A certidão negativa de débitos condominiais comprova que o imóvel está livre de pendências financeiras com o condomínio. Em outras palavras, esta certidão atesta que não há débitos de taxas condominiais, multas ou outras cobranças em aberto, garantindo uma transação segura para o comprador. 

Para obter essa certidão, o proprietário ou comprador deve solicitar o documento na administração do condomínio, ou no síndico, fornecendo informações como o número do apartamento e o nome do proprietário. 

Planta do imóvel

A planta fornece uma visão precisa do imóvel, ajudando a verificar se ele está em conformidade com as normas legais e urbanísticas. 

Para obter a planta do imóvel, é necessário contratar um arquiteto ou engenheiro civil para elaborá-la — caso ainda não exista — ou solicitar uma cópia no arquivo da prefeitura ou do cartório de registro de imóveis, onde deve estar registrada. 

A planta precisa ser assinada pelo profissional responsável e aprovada pelos órgãos competentes para ter validade legal.

Como elaborar o contrato de compra e venda?

Após a verificação dos documentos e de ter certeza que o imóvel não possui débitos, nem que o proprietário tenha alguma pendência que possa prejudicar o negócio, chega a hora de elaborar o contrato de compra e venda e formalizar a aquisição.

O documento é de suma importância e deve ser elaborado com o auxílio de um corretor de imóveis e de um advogado imobiliário, para não cometer erros e ter qualquer direito não relacionado. As principais informações que devem constar no contrato são:

• valor total do imóvel;
• forma de pagamento e data de vencimento;
• valor já pago como sinal ou entrada;
• período, quantidade e taxa de juros que será calculada em cada parcela da dívida;
• comissão da imobiliária;
• todas as informações sobre o comprador e o vendedor, como nome completo, RG, CPF, estado civil, título eleitoral, etc.;
• multas para rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou condições do empreendimento diferentes das acordadas;
• caso o imóvel seja mobiliado, os móveis também devem ser descritos no contrato.

Analisar todos os documentos antes de fechar negócio garante que a compra de imóveis será mais tranquila e sem problemas.

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Neste artigo, abordamos a importância dos documentos essenciais na compra e venda de imóveis, destacando certidões como a negativa de ônus reais, débitos condominiais, e débitos fiscais, além de documentos específicos para pessoas físicas e jurídicas. 

A reunião e a organização desses documentos são vitais para garantir uma transação segura e sem contratempos.

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