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Ação revisional de aluguel: Tire suas dúvidas antes de entrar com o pedido

Manter o valor do aluguel justo ao longo do tempo é um desafio que muitos enfrentam. O mercado muda, as condições dos imóveis variam e aquilo que foi combinado no contrato pode deixar de fazer sentido com o passar dos anos. Nessas horas, a ação revisional de aluguel surge como uma alternativa legal, segura e equilibrada para corrigir distorções nos valores praticados.

Essa medida permite que locadores e locatários ajustem o preço de maneira justa, com base em critérios técnicos e sem precisar recorrer a acordos informais. Por isso, entender o processo é fundamental para oferecer orientações claras e fortalecer a relação de confiança com os clientes.

A seguir, você vai entender quando a ação revisional pode ser solicitada e como ela acontece na prática. Continue a leitura e veja como aplicar esse conhecimento no dia a dia.

O que é ação revisional de aluguel e para que ela serve?

Quando o valor do aluguel deixa de acompanhar a realidade do mercado, é hora de pensar em uma solução segura e prevista na lei.

A ação revisional é o recurso jurídico que permite atualizar o valor do aluguel, seja para aumentar ou reduzir o preço. Esse pedido pode partir tanto do locador, que acredita que o valor está defasado para menos, quanto do locatário, que se sente pagando acima do mercado.

Prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a ação pode ser solicitada após três anos de vigência do contrato ou quando houver uma mudança significativa nas condições de mercado.

Vale lembrar que esse processo não é um conflito. A ideia é preservar o equilíbrio da relação entre as partes, corrigindo valores de maneira legítima, transparente e justa, sem desgastar o vínculo entre quem aluga e quem ocupa o imóvel.

Em quais situações a ação revisional pode ser solicitada?

Como comentamos, existem momentos em que o valor do aluguel simplesmente deixa de refletir a realidade. Por isso, é preciso saber reconhecer esses cenários para agir com segurança. A seguir, veja quando esse tipo de ajuste pode ser considerado.

Valorização ou desvalorização do imóvel

Com o tempo, o valor de um imóvel pode mudar bastante, seja por fatores externos ou pela própria movimentação do mercado. Quando isso acontece, o preço do aluguel pode ficar fora de sintonia com o que está sendo praticado na mesma região.

Se a propriedade se valorizou, o proprietário pode querer ajustar o valor cobrado. Já em casos de desvalorização, o inquilino pode entender que está pagando acima do que deveria. Imagine um imóvel que teve queda de demanda por estar em uma área que perdeu atratividade: o valor de mercado cai, e o aluguel precisa acompanhar essa nova realidade para manter o equilíbrio contratual.

Mudança na infraestrutura ou região

Alterações no entorno do imóvel também influenciam no valor do aluguel. A construção de um novo centro comercial, estação de metrô ou melhorias viárias pode aumentar o interesse pela região e, com isso, valorizar os imóveis. Por outro lado, se o bairro passou a enfrentar problemas como aumento da criminalidade ou queda na oferta de serviços, o impacto pode ser negativo.

Essas mudanças externas, mesmo sem interferência direta do proprietário ou do inquilino, afetam a percepção de valor da propriedade. Quando isso acontece, o ajuste no contrato se torna necessário para manter a coerência entre o preço cobrado e o novo cenário.

Reformas e melhorias relevantes feitas pelo proprietário

Quando o imóvel passa por reformas que realmente mudam seu padrão, como troca de piso, modernização da cozinha, ampliação de ambientes ou instalação de ar-condicionado, o valor de mercado tende a subir.

Essas melhorias agregam conforto e tornam o espaço mais atrativo. Se o contrato em vigor não reflete essas atualizações, pode surgir a necessidade de revisão. É diferente de pequenas manutenções; aqui, estamos falando de intervenções que impactam o uso e a valorização do imóvel. Nesse caso, o locador pode solicitar a reavaliação do valor, com base no que o imóvel passou a oferecer após as melhorias.

Descompasso entre índice de reajuste e realidade de mercado

Muitos contratos utilizam índices como o IGP-M ou IPCA para corrigir o valor do aluguel anualmente. Mas nem sempre esses números refletem o comportamento real do mercado imobiliário. Pode acontecer do índice subir de forma acelerada enquanto os preços na região permanecem estáveis, ou o contrário.

Esse desalinhamento acaba gerando distorções: o aluguel fica acima ou abaixo do que seria justo. Nessas situações, a ação revisional permite ajustar o valor com base em critérios mais realistas, como pesquisas de mercado ou laudos técnicos, garantindo que o contrato acompanhe de forma equilibrada o contexto atual.

Quando é possível entrar com uma ação revisional de aluguel?

A legislação deixa claro: a ação revisional de aluguel pode ser solicitada depois de três anos de vigência do contrato ou a partir da última revisão de valor feita entre as partes. Esse prazo existe para garantir estabilidade e evitar ajustes constantes que prejudiquem o equilíbrio da relação locatícia.

Mas é importante lembrar que não basta querer mudar o valor por vontade própria. É necessário apresentar uma justificativa real e consistente, como mudanças no mercado, valorização ou desvalorização do imóvel ou outros fatores que tornem o valor atual desproporcional.

Antes de recorrer ao Judiciário, vale avaliar se a situação pode ser resolvida por meio de diálogo. Em muitos casos, um acordo amigável evita custos, desgastes e longos prazos processuais. O bom senso sempre deve ser a primeira ferramenta de negociação.

Quando não há acordo possível, a ação revisional é um caminho legítimo e seguro para equilibrar a relação e atualizar o valor do aluguel de uma maneira justa e embasada.

Como funciona o processo de ação revisional?

Embora pareça burocrático à primeira vista, o processo é bastante organizado e segue etapas bem definidas. Ter clareza sobre cada uma delas ajuda tanto locadores quanto locatários a se sentirem mais seguros e preparados para o que virá a seguir.

Confira, a seguir, como acontece cada fase:

Análises preliminares e documentação

O primeiro passo é reunir toda a documentação necessária para comprovar a relação de locação e justificar o pedido de revisão. Isso inclui o contrato de aluguel vigente, recibos de pagamento, comunicações formais entre as partes e, se possível, laudos de avaliação imobiliária que apontem a valorização ou desvalorização do imóvel.

Essa preparação é importante para embasar o pedido de forma sólida. Nessa fase, o ideal é contar com a avaliação de um advogado especializado, que vai analisar a viabilidade da ação. Afinal, nem toda situação é favorável para a revisão. Por isso a orientação profissional evita processos desnecessários ou sem fundamento.

Elaboração da petição inicial

Depois de reunir os documentos e confirmar a viabilidade, o advogado prepara a petição inicial. Esse documento é a base do processo e deve conter a identificação correta das partes envolvidas, a descrição do imóvel objeto do contrato e a fundamentação legal do pedido.

Também é nessa fase que se indica o valor que se pretende ver ajustado e se apresentam os motivos que justificam a revisão. Quanto mais claras e bem organizadas forem as informações, maiores as chances de o processo seguir de forma tranquila e objetiva.

Protocolo e apresentação da ação

Com a petição pronta, o advogado faz o protocolo da ação na vara competente, geralmente o juizado cível ou a vara especializada em questões de locação, dependendo da localidade. A outra parte (locador ou locatário) é então oficialmente notificada para tomar conhecimento do pedido.

Essa notificação é indispensável para garantir o direito de defesa e de manifestação sobre a proposta de revisão. A partir daí, abre-se o prazo para que a parte contrária apresente sua resposta, aceitando, contestando ou propondo um ajuste diferente.

Tentativa de acordo ou andamento do processo

Antes de seguir para a fase de julgamento, é comum que o juiz convoque as partes para uma audiência de conciliação. Esse momento é uma excelente oportunidade para tentar um acordo amigável, que evite o prolongamento do processo e reduza os custos para ambos os lados.

Se as partes chegarem a um consenso, o novo valor do aluguel é formalizado em ata e homologado judicialmente. Caso não haja acordo, o processo continua, com produção de provas, perícias e, ao final, a sentença do juiz determinando o novo valor.

Vale lembrar que buscar a solução consensual é sempre o caminho mais rápido, menos desgastante e financeiramente mais vantajoso. Mesmo que o processo avance, o diálogo ainda pode ser retomado em qualquer fase, evitando que uma disputa que poderia ser resolvida de forma simples se torne um problema maior.

Quais documentos são necessários para entrar com a ação?

Organizar a documentação é um dos pontos mais importantes para quem deseja iniciar uma ação revisional de aluguel. Quanto mais provas concretas forem apresentadas, maiores as chances de o pedido ser aceito e analisado de forma favorável. A documentação serve para mostrar que o pedido não é apenas uma vontade pessoal, mas uma necessidade baseada em dados reais e verificáveis.

Inclusive, reunir todos os papéis certos desde o começo também ajuda a tornar o processo mais ágil e evita idas e vindas desnecessárias, que só aumentam o tempo e o custo da ação. Por isso, é preciso ter atenção aos detalhes e manter tudo bem organizado.

A seguir, veja os principais documentos que normalmente são exigidos:

• contrato de locação — documento básico que comprova o vínculo entre locador e locatário, além de estabelecer o valor do aluguel e demais condições do contrato;
• comprovantes de pagamento — recibos ou extratos bancários que mostrem que os pagamentos estão sendo feitos conforme o contrato, demonstrando a boa-fé do solicitante;
• notificações e e-mails entre as partes — qualquer comunicação que tenha tratado de tentativas de renegociação, reajustes anteriores ou discordâncias sobre o valor atual;
• relatórios ou laudos sobre valorização ou desvalorização — avaliações feitas por corretores, peritos ou empresas especializadas, que comprovem a mudança no valor de mercado do imóvel;
• qualquer outro documento que justifique a revisão — outras provas que demonstrem que o valor praticado não condiz mais com a realidade, como reportagens de mercado, pesquisas de preços em imóveis similares ou documentos públicos sobre mudanças na infraestrutura local.

Estar bem preparado nessa fase evita questionamentos e fortalece a argumentação no momento da análise judicial. Em uma ação revisional, a documentação fala muito e, muitas vezes, é o que define o desfecho do processo.

Qual a importância da orientação jurídica nesse processo?

Sem uma boa fundamentação, o pedido pode ser rejeitado logo no início, o que gera custos desnecessários e desgaste entre as partes.

Ter uma petição bem feita, com argumentos sólidos e documentos bem apresentados, aumenta consideravelmente as chances de sucesso no processo. Além do mais, o advogado é o responsável por representar o cliente nas audiências, defender seus interesses e, se possível, construir acordos que evitem a continuidade da disputa.

Durante toda a tramitação, a presença de um profissional capacitado ajuda a interpretar corretamente as decisões do juiz, acompanhar prazos e evitar erros que poderiam comprometer o resultado final. Então, sempre que possível, é recomendável buscar um advogado com experiência na área imobiliária, que conheça as particularidades do mercado e saiba conduzir o caso da melhor maneira.

A ação revisional de aluguel é uma ótima ferramenta para manter contratos justos e equilibrados ao longo do tempo. Usar esse recurso de forma consciente fortalece a relação entre locador e locatário, evita desgastes e protege o valor real dos imóveis no mercado. Mais do que um direito, é uma estratégia para garantir segurança nas relações imobiliárias e manter o valor patrimonial alinhado à realidade.

Entender o funcionamento desse processo, seus requisitos e os caminhos possíveis de negociação é de extrema importância para atuar de forma segura e orientada. Corretores, administradoras e proprietários que dominam esse tipo de informação conseguem se posicionar melhor diante dos clientes e conduzir situações sensíveis com muito mais tranquilidade.

Lembre-se de que o conhecimento jurídico aplicado no dia a dia transforma a rotina e abre novas possibilidades para o crescimento profissional.

Quer se aprofundar ainda mais em temas que impactam os contratos imobiliários? Então, não deixe de conferir nosso post sobre cláusula resolutiva e veja como ela pode mudar o rumo de uma negociação.