Conheça a forma correta de fazer acordo com locatários

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Todo responsável pela elaboração de acordo com locatários precisam certos cuidados para evitar dores de cabeça. Também podem ser evitados processos judiciais ou administrativos, conflitos com os locatários, insatisfação dos locador e inquilino, entre outros problemas.

Por outro lado, conhecer a forma correta de criar esses acordos ajuda na melhor satisfação, experiência e fidelização dos seus clientes. Eles não enfrentarão adversidades e complicações graças a um acordo com locatários bem-elaborado. Portanto, continue lendo este conteúdo para expandir seus conhecimentos sobre o assunto!

Como deve ser o acordo com locatários no começo do contrato?

São diversos fatores que você deve considerar antes de elaborar o acordo com locatários. Alguns deles são os tipos de contratos, as variáveis para o cálculo do valor do aluguel, pesquisa de mercado, negociação com o locatário e mais.

Mas durante todo o procedimento é necessário que você mantenha uma comunicação assertiva. Na prática, fale com clareza, segurança e confiança, além de não faltar com respeito.

Também use o canal de comunicação mais adequado conforme o perfil do cliente. Por exemplo, alguns podem preferir negociar por telefone, outros por aplicativos de mensagens (como WhatsApp), entre outros. Em algumas situações é preciso formalizar o contato por e-mail ou se encontrar pessoalmente.

Com isso em mente, veja nos tópicos seguintes o que mais deve ser analisado durante o contrato.

Tipos de contratos de aluguel

Há vários tipos de contrato de aluguel e você deve saber o ideal para sua modalidade específica de locação. É necessário conhecê-los porque as cláusulas mudam de acordo com cada tipo. São eles:

• Residencial: voltado para uma pessoa física ou família, portanto não será usado para montagem de negócio;
• Não residencial: consiste em uma sala comercial, galpão ou loja. As condições dos imóveis devem ser adequadas ao valor solicitado, além do tempo de desocupação, localidade e tamanho do espaço ser relevante no momento de contratação e cálculo do valor;
• Temporada: é o aluguel de um espaço por curto período de tempo, geralmente não ultrapassa 90 dias. Essa modalidade é comum em locais turísticos, o pagamento é feito de uma vez o imóvel é entregue com todos os móveis e estruturas necessárias.

Cálculo do valor do aluguel

Após definir o tipo de contrato, faça uma análise para definir o valor do aluguel. De forma geral, o preço é composto por itens como:

• Tamanho: metragem espaço que será alugado. O valor por metro quadrado pode ser maior caso ele esteja em um grande centro urbano;
• Localização: analise o bairro, se é próximo do centro, comércios, espaços de lazer ou locais turísticos, grandes avenidas, entre outros aspectos;
• Condições: considere se ele está em estado de novo ou precisa de melhorias;
• Aluguel novo: pode haver valorização caso o imóvel nunca tenha sido utilizado;
• Mobília: veja se há móveis e eletrodomésticos no apartamento ou casa;
• Outras despesas: inclua outras despesas e serviços, como condomínio.

Ainda há outros fatores que alteram o valor do aluguel significativamente. Mas eles dependem de outros aspectos do mercado, das características do imóvel ou exigem uma pesquisa mais avançada. É relevante considerá-los para encontrar o preço mais adequado, maximizando o custo-benefício e lucro do negócio. Entenda-os abaixo.

Compare os preços do mercado

Confira o aluguel de outros imóveis similares ao objeto do acordo com locatários, além da média da região. Assim, você saberá se está propondo valores muito acima do que está sendo oferecido pelas demais imobiliárias ou não.

É fácil fazer essa comparação atualmente graças à internet, já que a maior parte das empresas disponibilizam catálogo de imóveis online.

Considere a estrutura e reformas

Considere o preço caso a estrutura do imóvel precise de reformas. Além disso, existe a possibilidade de que o locador queira efetuar melhorias na propriedade.

Por exemplo, caso ele pretende morar por muitos meses, ele pode querer fazer alguma benfeitoria que contribua para sua qualidade de vida enquanto reside no imóvel. Nesse caso, você pode informar o proprietário sobre a situação e negociar um abatimento do valor do aluguel.

Analise o valor do condomínio

O pagamento das despesas ordinárias do condomínio (salários, água, luz, esgoto, manutenção e limpeza) é feito pelo locatário. No entanto, é importante considerar o valor desse pagamento no momento do cálculo.

Por exemplo, caso o condomínio seja muito alto, você pode reduzir um pouco o valor do aluguel para manter um preço mais justo.

Acompanhe os índices de reajuste

Os principais índices utilizados para atualizar os valores de aluguel são o Indicador Geral de Preços do Mercado (IGP-M) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Normalmente é utilizado o IGP-M na correção dos valores dos imóveis. Quando ele está elevado, muitos profissionais mudam para o IPCA para que o valor não seja tão alto.

Por exemplo, em janeiro de 2022 o IGP-M acumulado em 2 meses foi de 16,92%, enquanto o IPCA do mesmo período foi de 20,38%. Ao fazer essa troca de índices, você consegue fornecer um preço mais acessível para os locatários.

Confiabilidade

Nem sempre o locatário interessado pode atender exatamente o rol de exigências feitas pela imobiliária (como ter fiador ou imóvel para dar como garantia).

No entanto, ele pode comprovar a sua confiabilidade de outras formas, como a estabilidade dos seus ganhos durante anos. Portanto, é relevante que você tenha uma certo grau de flexibilidade para não perder uma boa oportunidade para fechar acordo.

O que a lei do inquilinato diz sobre os acordos com locatários?

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) traz normas sobre locação de imóveis urbanos, incluindo responsabilidades e deveres de ambas as partes. Portanto, é de necessário considerar suas disposições.

Por exemplo, essa lei informa que o locatário não pode sublocar o imóvel (alugá-lo para terceiros) sem o expresso consentimento e autorização do locador. Outros detalhes importantes que essa lei prevê que tanto o inquilino como o locador precisam conhecer são:

• O imóvel precisa estar em boas condições para residir no momento da entrega das chaves;
• Não há obrigatoriedade para que o inquilino arque com despesas extraordinárias do condomínio. Exemplos desses gastos são reformas na infraestrutura, conserto de vazamentos, instalação de equipamentos, decoração, entre outros;
• Caso o proprietário decida vender a propriedade, a preferência de compra do imóvel é do locatário;
• Se o IPTU for pago pelo locatário, é necessário que essa obrigatoriedade esteja prevista no contrato de locação do imóvel;
• O prazo para que o inquilino desocupe o imóvel é assim que encerrar o contrato. Mas no caso de despejo, é de 15 dias;
• Não se deve cobrar taxas administrativas da imobiliária do locatário.

Devo informar o locatário sobre o conteúdo do contrato?

É possível que o locatário assine o contrato sem conhecer o conteúdo e suas cláusulas. Isso pode ocorrer pelo fato de ser sua primeira vez  alugando um imóvel ou falta de conhecimento sobre a área.

No entanto, ele pode acabar descumprindo o acordo com locatários no futuro. Para evitar esse tipo de contratempo, é necessário explicar as cláusulas mais importantes ou que possam ser complicadas, perguntar se há dúvidas, bem como citar seus deveres conforme prevê a Lei do Inquilinato.

Quais documentos devo exigir dos locatários?

Os documentos a serem exigidos dependem se o locatário é uma pessoa física ou jurídica. Confira a seguir.

Pessoa física

É recomendável que você solicite, no mínimo, os seguintes documentos para pessoas físicas:

• Cópia de holerites ou comprovante de rendimento. É recomendável estipular quanto o rendimento do inquilino deve ser superior ao aluguel. Por exemplo: seus ganhos devem ser 3 vezes superiores ao valor do aluguel líquido;
• Cópia de seus documentos pessoais (como RG e CPF) do locatário e de seu cônjuge, se houver;
• Certidão de casamento (caso seja casado);
• Declaração do imposto de renda pessoa física (DIRPF) completo;
• Comprovante de residência;
• Ficha cadastral exigida pela sua imobiliária, assim você tem outros detalhes, como telefone para contato, email etc.

Fiadores

Se for exigido fiador para locação, é importante solicitar os mesmos documentos exigidos do cliente mais uma certidão de ônus real e cópia do IPTU mais recente do imóvel dado em garantia.

Assalariados

Outro cuidado é exigir documentos adicionais conforme a atuação do locatário. Caso ele seja assalariado, você pode pedir os 3 últimos contracheques, DIRPF e cópia da carteira de trabalho — dados de qualificação e do contrato de trabalho.

Profissional liberal

Se o interessado for profissional liberal, você pode pedir DIRPF, declaração de rendimentos e contratos de prestação de serviços.

Comerciantes

Para comerciantes você pode solicitar contrato social, cartão de CNPJ, DPRF ou declaração de rendimentos.

Aposentados e pensionistas

Aposentados e pensionistas você pode pedir o comprovante de recebimento de pensões ou aposentadoria, além da DIRPF.

Pessoa jurídica

Caso o interessado no aluguel seja uma pessoa jurídica, recomendamos que

• Cópia dos documentos pessoais (RG e CPF) dos titulares ou sócios da empresa;
• Declaração do imposto de renda pessoa jurídica (DIRPJ) da empresa;
• Documentos que comprovam as propriedades da empresa, se houver;
• Comprovante de endereço da empresa e da residência dos titulares;
• Certidão de casamento dos titulares, se for o caso;
• Ficha cadastral exigida pela imobiliária;
• Contrato social e suas alterações;
• Ficha de inscrição estadual e municipal;
• Cartão de CNPJ.

Como fazer a renegociação de aluguel?

Quando o foco do acordo com locatários é a renegociação do valor do aluguel, é preciso que haja um bom motivo para que você consiga fazê-lo. Quando o locatário solicitar um reajuste menor ou desconto, é recomendável que isso seja concedido nas seguintes situações para evitar desocupação ou inadimplência.

Disparo da inflação

Analise se há um grande disparo nos índices da inflação, já que isso também aumenta o preço dos outros bens de consumo e acaba sendo inviável exigir uma correção do valor do locatário. Nessa situação, você pode considerar trocar o índice para um menor ou reduzir o percentual da atualização.

Crise econômica

Em crises econômicas generalizadas (como a de 2014 ou gerada pela pandemia do Coronavírus), pode ocorrer da inflação disparar, muitas pessoas terem seus rendimentos reduzidos, entre outros problemas. Para não ficar com imóvel desocupado muito tempo, você pode renegociar o valor do aluguel ou parcelá-lo.

Encarecimento do imóvel

O imóvel pode valorizar com o tempo. Isso pode ocorrer quando são abertos comércios, escolas, mercados, pontos de ônibus ou metrô, entre outras melhorias na região onde ele se encontra. Com isso, o preço do imóvel pode alcançar um valor incompatível com o mercado local ou suas características, fazendo com que um eventual reajuste diminua a competitividade do preço.

Problemas no imóvel

Como o proprietário é obrigado a garantir as boas condições do imóvel. Por isso, caso isso não atendido (há problemas estruturais e vícios), também se trata de um motivo justo para diminuir o valor da propriedade.

Como um software de administração de imóveis pode te ajudar?

Percebe-se que são inúmeros os fatores que precisam ser considerados durante o acordo com locatários. Mas todos eles são necessários para garantir um acordo justo e vantajoso tanto par ao proprietário como locador.

Com o uso de uma tecnologia especializada — ADM para imobiliária —, você conseguirá fazer acordos com mais eficiência, segurança e economia.

Esse software traz diversas ferramentas que ajudam no processo de controle de contratos de locação, reajuste de aluguel, acordos com locatários, rescisão, etc.

Na prática, as ferramentas poderão ser utilizados no seu dia a dia:

• Gestão de Contratos: Cadastre todos seus contratos de aluguel de imóveis e acompanhe a evolução da sua carteira;
• Gestão de Pagamentos: Gere os pagamentos com apenas alguns cliques e veja quais são as responsabilidades de cada envolvido;
• Acompanhamento de Encargos: Saiba exatamente o que cada um deve pagar e não seja lembrado dos principais encargos como água, luz, gás, IPTU, SPU, etc;
• Reajuste automático: Insira o índice na hora de cadastrar o contrato e o sistema automaticamente informa o locatário sobre o reajuste, além de alterar os valores automaticamente;
• Histórico do Contrato: Registre todas as interações que aconteceram com os envolvidos para fazer um acordo da forma mais eficiente;
• Rescisão de Contratos: Faça a rescisão dos seus contratos, com prorata calculada e acompanhe os principais motivos.

Um bom sistema de administração de imóveis traz funções específicas para que você faça um bom acordo com locatários. Assim, uma solução básica (que não é voltada para sua área) não será capaz de atender suas necessidades. Por isso, a Universal Software preparou um ADM que traz todos as principais ferramentas para gerir uma operação de aluguel de imóveis, sendo indispensável para qualquer um que quer manter sua competitividade no mercado.

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