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Entenda o que é e quando deve ser feita a averbação de imóvel

Para muitos profissionais do setor, a averbação de imóvel pode parecer um processo complicado, envolto em burocracia e papelada sem fim. Mas saiba que é um passo fundamental no mercado imobiliário, pois funciona como um verdadeiro selo de garantia para as transações.

Seja para validar a compra de uma casa nova, registrar reformas significativas ou até mudanças de propriedade, entender como fazer uma averbação é abrir a porta para operações seguras e transparentes.

Se você também quer saber mais sobre o assunto, continue a leitura. A seguir, você vai entender em quais situações é preciso averbar um imóvel, quais documentos são necessários para cada caso e ainda vai conferir um passo a passo completo.

O que é averbação de imóvel?

A averbação de um imóvel é um passo de extrema importância em qualquer transação segura envolvendo propriedades. É como se fosse um livro de registros onde cada capítulo conta a história detalhada de um imóvel — desde sua construção até o presente.

Assim, a averbação é a adição de um novo capítulo a este livro, documentando legalmente qualquer alteração significativa, como mudanças de propriedade, reformas estruturais ou ajustes no uso do imóvel.

Por exemplo, ao converter um imóvel residencial em comercial, essa transformação precisa ser averbada.

Além de garantir a legalidade da operação, essa prática também atualiza o valor do imóvel para fins fiscais e comerciais. Ou seja, a averbação é a garantia de que a história do imóvel está completa, protegida e reconhecida legalmente.

Por que ela é importante?

A importância da averbação de um imóvel vai além do mero cumprimento de um procedimento burocrático; ela é essencial para a segurança e a legitimidade de qualquer transação imobiliária. Afinal, este processo assegura que todas as informações estejam corretas e atualizadas, evitando complicações legais futuras. Desse modo, seus benefícios são:

• legalidade — confirma que alterações, como reformas ou mudanças de propriedade, são oficialmente reconhecidas;
• segurança — minimiza riscos de disputas legais ao garantir que todas as informações do imóvel estejam claras e precisas;
• valorização — imóveis com registros atualizados tendem a ser mais valorizados no mercado;
• financiamento — bancos e instituições financeiras geralmente exigem a averbação para aprovação de financiamentos ou empréstimos, usando o imóvel como garantia.

Averbação, registro e escritura de imóvel: qual a diferença?

Trabalhar no mercado imobiliário exige compreender a linguagem específica do setor, especialmente quando se trata de termos como averbação, registro e escritura de imóvel.

Cada um desempenha um papel único no processo de compra, venda e manutenção de propriedades, sendo essenciais para a segurança jurídica das transações. Confira a diferença entre os termos:

escritura de imóvel — é o documento que comprova a transação de compra e venda, doação ou permuta de um imóvel. Ela é elaborada por um tabelionato de notas e formaliza o acordo entre as partes envolvidas;

registro de imóvel — após a obtenção da escritura, o próximo passo é registrar o imóvel em um Cartório de Registro de Imóveis. Esse ato confere autenticidade e torna públicas as informações sobre a propriedade, transferindo oficialmente a posse ao novo proprietário;

averbação de imóvel — esse processo atualiza o registro do imóvel sempre que ocorre alguma mudança relevante, como alterações na estrutura, mudanças de titularidade devido a herança ou divórcio, e outras modificações importantes. Sendo assim, a averbação garante que o registro imobiliário reflita a situação atual da propriedade.

Quais são os tipos de averbação de imóvel?

Dentro do amplo espectro de transações imobiliárias, a Lei 6.015 destaca a diversidade de situações que exigem a averbação de imóvel. Cada tipo reflete uma mudança específica na vida ou na estrutura de uma propriedade, desde aspectos legais até alterações físicas.

A lei reconhece a importância de manter os registros imobiliários atualizados, assegurando que reflitam a realidade atual do imóvel. A seguir, confira os principais tipos de averbação, que abrangem desde mudanças no estado civil dos proprietários até transformações físicas do imóvel.

Hipoteca e penhora

A hipoteca e a penhora são formas de garantir o cumprimento de uma obrigação financeira, ambas exigindo averbação para formalizar a situação perante os registros imobiliários. A hipoteca acontece quando um imóvel é oferecido como garantia de um empréstimo ou financiamento, sem que o proprietário perca a posse do bem.

Já a penhora é uma medida judicial que indica que o imóvel pode ser utilizado para quitar dívidas do proprietário. Averbar essas garantias é essencial porque garante a transparência e a proteção legal tanto para o credor quanto para o devedor.

Esse registro informa a qualquer interessado que o imóvel está comprometido até a liquidação da dívida, mantendo a integridade das negociações imobiliárias.

Cancelamento de usufruto

Usufruto é o direito concedido a alguém para usar e aproveitar os frutos de um bem que pertence a outra pessoa. Quando esse direito é encerrado, seja por término do prazo estipulado ou por decisão das partes, é preciso averbar o cancelamento.

Essa averbação atualiza os registros públicos, refletindo que o proprietário retoma o pleno direito sobre o imóvel, livre de restrições anteriores.

Esse processo é necessário para garantir a clareza na cadeia de propriedade e assegurar que o imóvel possa ser negociado ou utilizado como garantia sem impedimentos, mantendo a transparência e a segurança jurídica para todas as partes envolvidas.

Separação ou divórcio

A separação ou divórcio são momentos que, além das mudanças pessoais, implicam transformações legais significativas em relação aos bens do casal, especialmente imóveis. Quando um imóvel adquirido conjuntamente precisa ser dividido ou transferido para um dos ex-cônjuges, essa alteração no estado civil e na divisão de bens deve ser formalizada por meio da averbação.

Essa atualização no registro do imóvel é essencial para refletir quem detém a propriedade ou a parte de interesse nele após a dissolução da união. Assim, averbar a separação ou divórcio garante a clareza da situação legal do imóvel, permitindo que o novo proprietário exerça plenamente seus direitos sobre a propriedade, livre de contestações futuras.

Logradouro

A alteração de logradouro, como uma mudança de nome de rua ou renumeração de imóveis, reflete diretamente nos registros de um imóvel. Essa atualização não só é vital para manter a precisão dos endereços para correspondências e serviços, mas também tem implicações legais importantes.

Isso porque averbar a mudança de logradouro assegura que todas as informações estejam alinhadas entre os documentos do imóvel e os registros públicos. Isso é fundamental para evitar confusões em transações futuras, garantindo que o imóvel possa ser facilmente identificado e localizado.

Além disso, essa averbação mantém a clareza dos registros imobiliários, contribuindo para a segurança jurídica e a facilidade na gestão de propriedades.

Cadastro municipal

Essa averbação é necessária quando ocorrem mudanças significativas, como alterações na estrutura do imóvel, mudanças de uso (de residencial para comercial, por exemplo) ou ajustes na área total construída.

Manter o cadastro municipal atualizado é fundamental tanto para a precisão do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e outras taxas municipais quanto para assegurar a legalidade e facilitar qualquer transação futura envolvendo o imóvel.

Confrontação

Esse tipo de averbação é especialmente importante em casos de ajustes de área após uma medição mais precisa ou mudanças devido a acordos entre vizinhos. Registrar oficialmente essas alterações nos limites do imóvel garante que as descrições estejam precisas e atualizadas, prevenindo disputas futuras sobre a propriedade.

Esse processo clarifica a extensão exata da terra em questão e protege os direitos de propriedade, assegurando que todos os envolvidos tenham uma compreensão clara e legalmente reconhecida das suas fronteiras.

Demolição

Quando um edifício é demolido, seja para reconstrução, reutilização do terreno ou por questões de segurança, é necessário que essa alteração seja formalmente registrada. Essa averbação atualiza o registro do imóvel, refletindo a nova realidade física da propriedade e garantindo que as informações estejam alinhadas com seu estado atual.

Ainda, registrar a demolição é vital para questões de planejamento urbano, avaliações fiscais e para evitar complicações em futuras transações imobiliárias. Além disso, assegura que todas as medidas foram tomadas de acordo com as regulamentações locais, mantendo a integridade e a legalidade da propriedade.

Desmembramento

O desmembramento de um imóvel ocorre quando uma propriedade é dividida em duas ou mais partes independentes, criando novas unidades imobiliárias. Essa divisão pode ser motivada por diversas razões, como a venda de parte do terreno ou reorganização da propriedade para fins de herança.

Averbar o desmembramento é essencial porque atualiza os registros imobiliários para refletir a nova configuração do terreno e assegura a individualidade de cada nova parcela. Isso facilita a gestão de cada unidade separadamente, seja para venda, construção ou qualquer outro propósito específico.

Além disso, garante a clareza legal e a precisão nas descrições dos imóveis, fundamentais para transações futuras e para a correta avaliação fiscal e urbanística.

Construção

Além de formalizar a existência física da construção nos registros imobiliários, a averbação o valor do imóvel e assegura sua conformidade com as normas de construção locais. Registrar a construção é crucial para definir o propósito da edificação, seja residencial, comercial ou industrial, influenciando diretamente em aspectos como impostos, seguros e valor de mercado.

Ou seja, a averbação valida a obra perante as autoridades, garantindo que a construção foi realizada de acordo com os planos aprovados e dentro dos limites legais.

Qual o prazo para a averbação de imóvel?

O prazo para a averbação de imóvel pode variar conforme o tipo de alteração realizada e as especificidades legais de cada região. De maneira geral, é recomendado iniciar o processo de averbação imediatamente após a ocorrência da mudança que necessita de registro, como conclusão de uma obra ou efetivação de uma venda.

Embora não exista um prazo legal único para todas as situações, a prontidão em averbar as alterações evita complicações futuras, especialmente em transações ou em casos que exijam a apresentação de registros atualizados.

Quem deve pagar a averbação de um imóvel?

Geralmente, o responsável pelo pagamento da averbação de um imóvel é quem solicita o serviço ou se beneficia diretamente da mudança registrada. Por exemplo, em casos de venda, é comum que o comprador arque com esses custos como parte do processo de transferência de propriedade.

Em situações de herança, construção ou alterações estruturais, o proprietário do imóvel ou o responsável pela obra geralmente cobre as despesas. Mas é importante frisar que as práticas podem variar conforme acordos prévios entre as partes ou legislações específicas locais, sendo essencial verificar as condições aplicáveis em cada caso.

Quanto custa para averbar um imóvel?

O custo para averbar um imóvel pode variar significativamente, dependendo de vários fatores, incluindo se a transação envolve ou não um valor declarado. Por isso, compreender a diferença entre os dois tipos é essencial para antecipar as despesas envolvidas.

Averbação com valor declarado

A averbação com valor declarado refere-se ao processo em que a alteração registrada no imóvel envolve uma transação financeira, como a venda da propriedade. Nesses casos, o custo da averbação é frequentemente calculado com base no valor declarado da transação. Por exemplo, se um imóvel é vendido por um valor específico, a taxa de averbação pode ser um percentual desse montante, variando conforme as tabelas de emolumentos do cartório local.

Esse tipo de averbação assegura a transparência fiscal e legal da operação, sendo essencial para a correta atualização dos registros imobiliários. Mas é importante saber que as taxas podem diferir significativamente de uma região para outra, tornando vital a consulta prévia às tarifas aplicáveis.

Averbação sem valor declarado

A averbação sem valor declarado abrange situações em que as alterações no imóvel não estão diretamente ligadas a uma transação financeira específica. Isso inclui casos como mudanças de nome devido a casamento ou divórcio, atualização de logradouro, ou a formalização de uma construção nova sem uma venda envolvida.

Nesses contextos, o custo da averbação é determinado por taxas fixas estabelecidas pelo cartório de registro de imóveis, independentemente do valor do imóvel ou da natureza da alteração. Essa modalidade visa facilitar o processo de atualização dos registros, garantindo que as informações do imóvel permaneçam precisas e legais.

Quanto tempo demora para uma averbação ser feita?

O tempo necessário para a averbação de um imóvel pode variar de acordo com a complexidade da alteração e a eficiência do cartório responsável. Em geral, o processo pode levar de alguns dias a algumas semanas.

Fatores como a demanda do cartório, a precisão da documentação fornecida e a especificidade da alteração podem influenciar esse prazo. Para agilizar o processo, é recomendável verificar previamente todos os requisitos e documentação necessária e certificar-se de que estejam completos e corretos.

Onde fazer a averbação de imóvel?

A averbação de um imóvel deve ser realizada no Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está registrada. Cada imóvel é vinculado a um cartório específico, baseado em sua localização geográfica.

É importante levar todos os documentos necessários para o procedimento, que podem variar conforme o tipo de averbação desejada. Além disso, alguns cartórios oferecem a possibilidade de iniciar o processo online, facilitando a entrega de documentos e a comunicação.

No entanto, a visita presencial pode ser necessária para a conclusão do processo ou para a entrega de documentos originais.

Quais documentos são necessários?

A lista de documentos necessários para a averbação de um imóvel pode variar dependendo do tipo específico de averbação a ser realizada. No entanto, há um conjunto básico de documentos frequentemente solicitados:

• escritura pública do imóvel — documento que comprova a propriedade e as transações anteriores;
• identidade e CPF — documentos de identificação pessoal do(s) proprietário(s);
• comprovante de endereço — atualizado e em nome do(s) proprietário(s);
• Certidão Negativa de Débitos (CND) — relativa ao imóvel, para provar que não há dívidas pendentes;
• documentação específica da averbação — isso pode incluir laudos de vistoria, alvarás de construção, certidão de casamento (para atualização de nome), entre outros, dependendo do motivo da averbação.

Como fazer a averbação do imóvel?

Averbar um imóvel pode parecer um processo complexo à primeira vista, mas seguindo os passos corretos, torna-se uma tarefa gerenciável e direta. Para ajudar você, elaboramos um passo a passo detalhado. A seguir, conheça cada etapa necessária para realizar a averbação de forma eficiente e sem dores de cabeça.

Verifique a necessidade de averbação

O primeiro passo para a averbação de um imóvel é identificar claramente a necessidade desse procedimento. Isso inclui qualquer mudança significativa, como alterações na estrutura do imóvel, mudanças de propriedade, ou atualizações no registro devido a eventos como casamento ou divórcio.

Por exemplo, se o proprietário realizou uma ampliação na casa, essa modificação precisa ser averbada. É crucial consultar um profissional ou o próprio cartório de registro de imóveis para entender se a sua situação específica exige uma averbação, garantindo assim que todos os registros estejam atualizados e em conformidade com a legislação vigente.

Reúna a documentação necessária

Essa etapa inclui a coleta de documentos como a escritura pública do imóvel, identidade e CPF do proprietário, comprovante de endereço atualizado, além de documentos específicos relacionados à mudança que será averbada, como alvarás de construção, certidão de casamento, entre outros.

É importante verificar com o cartório responsável pela averbação a lista completa de documentos exigidos, pois pode haver variações conforme o tipo de averbação. Lembre-se de que organizar todos os documentos de forma antecipada facilita o processo, evitando atrasos e idas e vindas ao cartório.

Preencha o requerimento de averbação

O terceiro passo envolve preencher o requerimento de averbação, um documento fornecido pelo cartório que oficializa o pedido de atualização do registro do imóvel. Esse formulário deve ser completado com atenção, incluindo todos os detalhes da alteração a ser registrada, bem como as informações pessoais do requerente.

Em alguns casos, o cartório pode disponibilizar o requerimento online, permitindo o preenchimento e envio eletrônico. Caso contrário, será necessário ir pessoalmente ao cartório. É fundamental prestar informações precisas e completas no requerimento para evitar erros ou a necessidade de correções posteriores, o que poderia atrasar todo o processo de averbação.

Faça o pagamento das taxas

Após a entrega do requerimento de averbação e a documentação necessária, o próximo passo é o pagamento das taxas. O valor dessas taxas varia conforme o tipo de averbação e a localização do imóvel, uma vez que cada estado ou município pode ter suas próprias tabelas de emolumentos.

O cartório fornecerá um boleto ou informará as formas de pagamento disponíveis, que podem incluir transferência bancária, pagamento em dinheiro ou cheque. É importante realizar o pagamento dentro dos prazos estabelecidos para evitar atrasos no processo de averbação.

Aliás, é preciso guardar o comprovante de pagamento, pois ele será necessário para retirar o documento averbado ou para qualquer esclarecimento futuro junto ao cartório.

Protocole a documentação no cartório

Depois de reunir todos os documentos necessários e realizar o pagamento das taxas, o próximo passo é protocolar a documentação no Cartório de Registro de Imóveis responsável pelo imóvel. Esse ato oficializa seu pedido de averbação, iniciando formalmente o processo.

Ao protocolar, você entregará os documentos e o requerimento de averbação, juntamente com o comprovante de pagamento das taxas. O cartório emitirá um recibo ou protocolo, indicando o número sob o qual seu pedido foi registrado.

Este recibo é importante, pois permite acompanhar o andamento do processo e serve como prova de que você iniciou o procedimento. Então, certifique-se de guardar esse recibo em um lugar seguro, pois ele é essencial para qualquer consulta futura sobre o status da sua averbação.

Aguarde a análise documental

Uma vez protocolada a documentação, o passo seguinte é aguardar a análise documental pelo Cartório de Registro de Imóveis. Durante essa fase, o cartório verifica se todos os documentos estão corretos, completos e em conformidade com a legislação vigente.

Este processo pode variar em duração, dependendo da complexidade da averbação solicitada e do volume de trabalho do cartório. É um momento crucial, pois qualquer inconsistência nos documentos pode resultar em solicitações de correção ou informações adicionais, prolongando o prazo para a conclusão da averbação.

Portanto, mantenha-se disponível para responder a possíveis questionamentos do cartório e fornecer documentos complementares, se necessário.

Verifique o registro atualizado no cartório

Geralmente, o cartório informará quando o processo estiver concluído, mas é uma boa prática fazer um acompanhamento proativo. Você pode verificar o status do seu pedido pessoalmente no cartório ou, em alguns casos, online, se o serviço estiver disponível.

Ao confirmar que a averbação foi efetuada, solicite uma cópia atualizada do registro do imóvel, que confirmará oficialmente as alterações realizadas. Este documento é essencial para comprovar a situação legal atual do imóvel e deve ser guardado com os demais documentos importantes relacionados à propriedade.

A jornada pela averbação de imóvel é um caminho que traz segurança e transparência para o universo imobiliário. Essencial para manter os registros de propriedades atualizados, a averbação reflete diretamente na eficiência e confiabilidade das operações de uma imobiliária.

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