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A averbação de imóvel é o procedimento realizado no Cartório de Registro de Imóveis para oficializar na matrícula qualquer alteração física, civil ou jurídica relacionada à propriedade ou aos seus titulares. Para imobiliárias, a gestão eletrônica de documentos da Universal Software centraliza a análise cadastral e ajuda a evitar o travamento de financiamentos e vendas.
O que é averbação de imóvel e qual a sua base legal?
A averbação é o ato utilizado para atualizar a matrícula do imóvel diante de fatos ou alterações que repercutem no registro ou nos direitos relacionados ao bem. Sua previsão está na Lei nº 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos, especialmente nos artigos 167 e 246.
A legislação determina, entre outras hipóteses, a averbação de edificação, reconstrução, demolição, desmembramento e alterações relacionadas aos titulares. O artigo 246 também prevê a averbação de outras ocorrências que alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel.
É importante não confundir averbação com escritura e registro. Veja a diferença:
Ato | O que é |
Escritura pública | Formaliza determinados negócios jurídicos, como uma compra e venda |
Registro | Dá publicidade e produz os efeitos registrais próprios do negócio |
Averbação | Atualiza a matrícula com fatos ou alterações que a legislação determina ou admite |
Quando é preciso fazer a averbação do imóvel?
A atualização da matrícula é necessária quando ocorre uma alteração que modifica as características do imóvel ou repercute nos dados dos seus titulares e nos direitos relacionados ao bem. A legislação estabelece diferentes hipóteses de averbação, por isso é importante verificar a natureza da mudança antes de iniciar o procedimento.
Entre os casos mais comuns estão construções, reformas, demolições, desmembramentos e alterações no estado civil ou no nome dos titulares. A seguir, veja as principais situações e o que deve ser feito em cada uma.
Construção e reformas
Ao construir um imóvel do zero ou realizar uma reforma que altere a área construída, como adicionar um cômodo, ampliar a garagem ou levantar um segundo andar, é obrigatório atualizar essa informação na matrícula.
Sem essa averbação, o imóvel continua registrado como era originalmente, o que pode gerar diferença de valor venal, restrições em financiamentos ou entraves na venda.
Mudanças de titularidade
Quando há alterações na titularidade por divórcio, inventário, doação ou uma nova compra, a matrícula precisa ser atualizada para refletir quem é o novo responsável legal. Esse processo assegura que o imóvel esteja juridicamente vinculado à pessoa certa, algo fundamental para futuras negociações e para evitar disputas.
Alterações estruturais ou de uso
Transformar um imóvel residencial em comercial, mudar a destinação de um terreno ou dividir um galpão em salas são alterações que precisam constar na matrícula. Isso garante que o uso esteja de acordo com o que foi aprovado legalmente, evitando multas e questionamentos da prefeitura ou de órgãos reguladores.
Cancelamento de usufruto
Quando o usufruto é encerrado, por falecimento do usufrutuário ou por renúncia, é necessário formalizar o cancelamento na matrícula. A averbação retira essa condição do imóvel, devolvendo o direito de uso e fruição ao proprietário. Sem esse registro, a titularidade fica presa a uma condição que já não existe.
Desmembramento
Se um terreno maior for dividido em lotes menores, cada novo lote precisa de uma matrícula individual. Para isso, é preciso averbar o desmembramento do imóvel original. Esse passo é indispensável para regularizar os novos terrenos e permitir que sejam vendidos ou utilizados separadamente.
Hipoteca e penhora
Quando um imóvel é dado como garantia em um processo, por hipoteca, penhora judicial ou qualquer bloqueio, essa condição precisa constar na matrícula. Averbar essa informação dá transparência ao histórico do bem e evita que ele seja negociado sem que a situação jurídica esteja clara para todas as partes.
Averbação de imóvel financiado
Nos contratos com alienação fiduciária, o registro do financiamento vincula o imóvel à instituição financeira como garantia da dívida. Após a quitação, é necessário averbar o termo de quitação na matrícula para cancelar a garantia e restabelecer a propriedade plena.
O que acontece se o imóvel não for averbado?
Manter alterações fora da matrícula pode gerar entraves financeiros, comerciais e jurídicos, especialmente em negociações que exigem a comprovação da regularidade do imóvel. Entre os principais riscos estão:
- Financiamentos: a irregularidade pode impedir que o imóvel seja aceito como garantia. A CAIXA, por exemplo, exige documentação e matrícula regular para suas operações;
- Desvalorização comercial: divergências entre a situação real e a matrícula podem dificultar a venda e reduzir o interesse de compradores;
- Inventário e divórcio: pendências registrais podem dificultar a partilha e a atualização dos direitos sobre o imóvel;
- Sanções administrativas: obras irregulares podem resultar em multas, embargos e outras medidas, conforme a legislação municipal.
Averbação tardia: como resolver pendências antigas
Para regularizar uma alteração antiga, o primeiro passo é levantar o histórico e reunir a documentação disponível, como projeto aprovado, alvará e Habite-se na prefeitura. Em obras, também pode ser necessário regularizar a situação perante a Receita Federal e obter a certidão exigida para a averbação.
Depois, confira a documentação com um profissional habilitado e encaminhe os documentos ao Cartório de Registro de Imóveis. Regularizar a matrícula antes de anunciar o imóvel à venda ajuda a evitar atrasos durante a negociação.
Quanto custa e qual o prazo para averbação de imóvel?
O custo da averbação varia conforme o estado, o tipo de ato e a tabela de emolumentos do cartório. Em geral, há diferença entre averbações com valor declarado, calculadas conforme o valor envolvido, e aquelas sem valor declarado, que seguem cobrança fixa.
Na prática, casos simples costumam ficar entre R$ 150 e R$ 500, enquanto averbações mais complexas podem ultrapassar R$ 1.000, sempre de acordo com o estado. Como os valores e critérios mudam entre as unidades da federação, não existe um preço único para todo o país.
O prazo também depende do cartório e da documentação apresentada. Com os documentos corretos e sem pendências, o procedimento costuma ser concluído entre 5 e 15 dias úteis. Por isso, vale organizar a documentação antes de solicitar a averbação.
Como fazer a averbação de imóvel?
Fazer a averbação exige organização dos documentos e atenção às exigências do Cartório de Registro de Imóveis. Antes de protocolar, confira certidões, projetos aprovados, Habite-se e demais documentos necessários para evitar exigências e atrasos. Veja as etapas.
1. Verifique se a averbação é realmente necessária
Confirme se a mudança feita no imóvel ou na situação do proprietário exige averbação na matrícula. Alterações como reformas, construção, divórcio, falecimento, mudança de nome ou desmembramento precisam ser formalizadas para garantir validade legal e transparência no registro.
2. Reúna a documentação
Cada tipo de averbação exige um conjunto de documentos, que pode variar conforme o cartório. O ideal é consultar diretamente o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. De forma geral, os mais solicitados incluem:
- documentos pessoais do(s) proprietário(s);
- matrícula atualizada do imóvel;
- certidão ou escritura que comprove a mudança (casamento, divórcio, óbito, escritura de construção, alvará etc.);
- planta ou projeto aprovado pela prefeitura (em caso de construção ou reforma);
- Habite-se, quando exigido;
- comprovante de pagamento do ITBI ou certidão negativa, conforme a situação.
3. Preencha o requerimento
Você precisará preencher um requerimento solicitando formalmente a averbação. Alguns cartórios disponibilizam esse documento no balcão ou no site. O ideal é que ele seja direto e contenha todas as informações necessárias, como dados do imóvel, do proprietário e a descrição do que deve ser averbado.
4. Pague as taxas
O valor depende do tipo de alteração e do estado onde o imóvel está registrado. Após a análise dos documentos, o cartório informa o custo final, dentro das faixas já citadas. O pagamento é pré-requisito para dar continuidade ao processo.
5. Protocole no cartório, inclusive de forma digital
Com a documentação pronta, o protocolo pode ser feito digitalmente, sem comparecimento presencial. O Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), operado pelo ONR, permite o atendimento remoto e o e-Protocolo para envio eletrônico de documentos aos Registros de Imóveis.
6. Acompanhe o processo
Depois de protocolado, o cartório dá um prazo para análise e finalização, que normalmente varia entre 5 e 15 dias úteis. É possível acompanhar o andamento pessoalmente, por telefone ou, quando disponível, pelo portal do cartório.
7. Pegue a matrícula atualizada
Ao final, o cartório entrega a matrícula atualizada, já com a averbação registrada. Esse documento passa a refletir a nova situação do bem, seja ela estrutural, jurídica ou documental, e é o que garante a regularização completa.
Evite o travamento de negociações com a Universal Software
Uma averbação pendente pode parecer um detalhe, mas inconsistências na matrícula atrasam vendas, financiamentos e processos de due diligence. Para evitar que esse tipo de pendência passe despercebido, a gestão documental precisa fazer parte da rotina da imobiliária.
Com a Gestão Eletrônica de Documentos (GED) da Universal Software, a equipe centraliza documentos, rastreia matrículas e identifica inconsistências cadastrais e de averbação. Assim, fica mais fácil antecipar pendências e resolver problemas antes que travem uma negociação.
Com 35 anos de experiência no mercado imobiliário e mais de 3.200 imobiliárias atendidas, a Universal Software ajuda imobiliárias a digitalizar processos e reduzir o trabalho manual. Para capacitar a equipe, a Universal Academy ainda oferece cursos gratuitos sobre rotinas imobiliárias. Conheça a solução e veja como levar mais segurança e agilidade para a gestão dos seus imóveis.
Perguntas frequentes sobre averbação de imóvel
A averbação é obrigatória?
Sim, sempre que há alguma alteração relevante nas informações do imóvel ou do proprietário que constam na matrícula. Isso inclui construções, reformas, mudança de nome por casamento ou divórcio, falecimento do titular e cancelamento de usufruto, entre outras situações.
Sem essa atualização, o imóvel passa a ter um registro desatualizado, o que pode dificultar transações futuras, gerar entraves legais ou até impedir financiamentos. A exigência está prevista principalmente na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), e sua função é manter a matrícula em conformidade com a realidade, dando mais segurança jurídica a qualquer negociação.
Posso vender um imóvel sem averbação?
Tecnicamente é possível, mas isso traz riscos e pode dificultar o processo. Imóveis com matrícula desatualizada costumam gerar desconfiança no comprador e limitar o acesso a financiamentos, já que os bancos exigem informações corretas e regularizadas.
Além disso, a falta de averbação pode atrasar o registro da nova escritura, forçando as partes a resolver pendências antes de concluir a transação. Por isso, o ideal é realizar as averbações necessárias antes de colocar o imóvel à venda.
Quanto tempo depois da mudança eu devo fazer a averbação?
A legislação não define um prazo fixo para a averbação após a mudança, seja ela uma obra, alteração de estado civil ou outro fator. Mas, quanto mais cedo, melhor.
Adiar pode parecer inofensivo no início, mas cria obstáculos com o tempo: ao tentar vender ou financiar, será preciso regularizar tudo primeiro, o que pode levar semanas ou meses. O recomendado é entrar com o pedido assim que a documentação que comprova a mudança estiver disponível.
A averbação de imóvel pode ser feita 100% online?
Sim. O protocolo de documentos para o Registro de Imóveis pode ser feito digitalmente pelo Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP), operado pelo ONR (Operador Nacional do Registro de Imóveis), sem necessidade de comparecimento presencial nas situações atendidas pelos serviços eletrônicos.
Preciso de um advogado para fazer a averbação?
Na maioria dos casos, não. A averbação é um procedimento administrativo e pode ser feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que a documentação esteja correta. Em situações mais complexas, como partilhas, divórcios litigiosos, usucapião ou regularização de construções antigas, o apoio de um advogado pode ser útil para garantir que tudo esteja dentro das exigências legais. Em caso de dúvida sobre os documentos, vale conversar diretamente com o cartório.
