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Certidão de ônus reais: guia completo para profissionais imobiliários

Você já se perguntou como garantir que uma transação imobiliária seja segura e sem surpresas desagradáveis? Pois é, a certidão de ônus reais é a resposta! Aqui, vamos desvendar todas as informações sobre esse documento tão importante.

Imagine que você encontrou o imóvel perfeito para seu cliente, mas precisa ter a certeza de que ele está livre de dívidas ou problemas judiciais. É aí que essa certidão entra em cena, sendo uma forte aliada para evitar dores de cabeça no futuro.

Ao longo do post, vamos explorar como obter, interpretar e usar essa certidão para facilitar seu trabalho. Continue lendo e descubra todos os detalhes!

O que é uma certidão de ônus reais?

A certidão de ônus reais é um documento emitido pelo cartório de registro de imóveis que lista todas as obrigações, empréstimos e restrições que podem afetar um imóvel. Ela é necessária para verificar a legalidade do imóvel antes de realizar qualquer transação, como compra, venda ou financiamento.

Afinal, com essa certidão, é possível identificar possíveis pendências judiciais ou financeiras que possam impedir uma negociação segura.

Entenda quais são os tipos de ônus reais

Há vários tipos de ônus reais e cada um impacta de maneira diferente a propriedade de um imóvel. A seguir, saiba quais são os principais.

Hipoteca

Esse é um dos ônus reais mais comuns nas transações imobiliárias. Ela ocorre quando um imóvel é usado como garantia para um empréstimo. Se o proprietário não pagar a dívida, o credor pode executar a hipoteca e tomar o imóvel.

Por exemplo, se seu cliente deseja comprar uma casa financiada, a instituição financeira geralmente coloca uma hipoteca sobre o imóvel até que o empréstimo seja quitado.

Penhora

A penhora é um ônus real que ocorre quando um imóvel é judicialmente vinculado ao pagamento de uma dívida. Diferente da hipoteca, que é uma garantia voluntária dada ao credor, a penhora é imposta pela justiça.

Assim, se o proprietário tiver uma dívida judicial e não pagar, o imóvel pode ser penhorado para garantir o pagamento. Então, significa que o imóvel está envolvido em um processo legal e não pode ser vendido ou transferido até que a dívida seja quitada. Conhecer a diferença entre penhora e hipoteca ajuda a evitar problemas legais e garantir transações seguras.

Usufruto

O usufruto dá a uma pessoa o direito de usar e usufruir dos benefícios de um imóvel pertencente a outra pessoa. Por exemplo, um proprietário pode conceder o usufruto de sua casa aos pais, permitindo que eles morem e usem o imóvel até o final de suas vidas, enquanto ele mantém a propriedade.

Esse direito é importante em planejamentos familiares e sucessórios, garantindo que o usufrutuário tenha acesso ao imóvel sem ser o dono.

Servidão

A servidão é um ônus real que concede a uma pessoa ou entidade o direito de usar parte de um imóvel para uma finalidade específica, mesmo que não seja o proprietário. Por exemplo, uma empresa de energia elétrica pode ter o direito de passar cabos por um terreno privado, ou um vizinho pode ter o direito de usar um caminho em sua propriedade para acessar a estrada principal.

Como esse direito é registrado e pode impactar o uso do imóvel, é preciso conhecer as servidões existentes para entender todas as limitações e obrigações relacionadas à propriedade.

Outros tipos comuns

Além de hipoteca, penhora, usufruto e servidão, existem outros tipos de ônus reais que podem afetar um imóvel, como:

• anticrese — o credor tem o direito de usar os frutos do imóvel, como aluguéis, para pagar uma dívida;
• direito de superfície — permite que alguém use o solo de outra pessoa para construir ou plantar;
• condomínio edilício — direitos e obrigações específicos de propriedades em condomínio;
• usucapião — direito adquirido pela posse prolongada e ininterrupta de um imóvel;
• retrocesso — direito de reaver o imóvel vendido, em certas condições, geralmente estipulado no contrato de venda.

Como solicitar a certidão de ônus reais?

Obter a certidão de ônus reais é uma tarefa comum na rotina de uma imobiliária. Por esse motivo, saber exatamente como proceder garante a excelência dos serviços prestados e a satisfação dos seus clientes.

A seguir, confira o passo a passo, quais documentos são necessários, os custos envolvidos e em quanto tempo a certidão fica pronta.

Passo a passo do processo

Solicitar a certidão de ônus reais é um processo simples, mas que exige atenção a alguns detalhes importantes. Para não ter erros nem atrasos, siga os passos a seguir:

• identifique o cartório competente — localize o cartório de registro de imóveis onde o imóvel está registrado;
• reúna as informações do imóvel — tenha em mãos a matrícula do imóvel ou outros dados relevantes para identificação;
• preencha o requerimento — solicite o formulário específico no cartório ou preencha-o online, se disponível;
• entregue os documentos necessários — apresente o requerimento preenchido e os documentos exigidos;
• pague as taxas — efetue o pagamento das taxas de emissão da certidão;
• acompanhe o processamento — aguarde o prazo estipulado pelo cartório e verifique o status da solicitação se necessário;
• retire a certidão — após a emissão, retire a certidão no cartório ou receba-a por meio eletrônico, conforme a opção escolhida.

Documentos necessários

Para solicitar a certidão de ônus reais, os documentos necessários podem variar de acordo com o local e o método de solicitação. Geralmente, é solicitado:

• certidão de nascimento ou casamento (com averbação, se aplicável);
• RG ou carteira profissional;
• CPF;
• cópia da última declaração de imposto de renda (obrigatório para comprovar hipossuficiência);
• comprovante de renda (contracheque, declaração do empregador, entre outros);
• comprovante de residência em seu nome.

Esses documentos são essenciais para comprovar sua identidade, situação financeira e domicílio, garantindo a autenticidade e legalidade da solicitação da certidão de ônus reais. Também é importante ter em mãos o endereço completo do imóvel a ser pesquisado e, em alguns casos, o número de protocolo de solicitação junto ao cartório ou órgão competente.

Custos envolvidos

Os custos para obter a certidão de ônus reais podem variar bastante dependendo do município. Em geral, o valor da taxa de emissão da certidão costuma ficar entre R$ 50 e R$ 200. É importante verificar os preços específicos no cartório de registro de imóveis da localidade onde o imóvel está registrado.

Ainda há a possibilidade de alguns cartórios oferecerem a opção de solicitação online, o que pode envolver taxas adicionais. É importante lembrar que se manter informado sobre os custos é essencial para planejar corretamente o processo de obtenção da certidão e evitar surpresas financeiras.

Tempo de processamento

O tempo médio para a emissão da certidão de ônus reais é de 20 dias, podendo variar entre 15 a 30 dias, dependendo da quantidade de solicitações simultâneas no cartório. Alguns fatores que podem influenciar o prazo incluem o número de pedidos pendentes no cartório no momento da solicitação, se a solicitação é feita presencialmente ou online, e a região e o cartório específico onde o imóvel está registrado.

Portanto, é importante se planejar com antecedência e solicitar a certidão de ônus reais com pelo menos 1 mês de antecedência antes da data necessária, para evitar atrasos na transação imobiliária.

Onde obter a certidão de ônus reais?

A certidão de ônus reais pode ser obtida em diferentes locais, dependendo da preferência e conveniência do solicitante. Você pode optar por ir diretamente aos cartórios de registro de imóveis ou utilizar plataformas digitais e serviços online. Abaixo, conheça essas opções e suas diferenças.

Cartórios de registro de imóveis

Os cartórios de registro de imóveis são os locais tradicionais para obter a certidão de ônus reais. Cada imóvel está vinculado a um cartório específico, de acordo com sua localização. Para solicitar a certidão, você precisa ir pessoalmente ao cartório competente, preencher o requerimento e apresentar os documentos necessários.

Esse método é confiável e permite esclarecer dúvidas diretamente com os funcionários do cartório. Embora possa ser mais demorado devido ao atendimento presencial, é uma opção segura e amplamente utilizada por quem prefere tratar o processo pessoalmente.

Plataformas digitais e serviços online

Plataformas online, como a Central das Certidões e o e-Cartório, oferecem a facilidade de solicitar a certidão de ônus reais de forma prática e segura. Esses serviços abrangem diversos cartórios de registro de imóveis em todo o país, permitindo que você solicite a certidão sem sair da imobiliária.

Basta acessar o site, preencher o formulário com as informações necessárias, enviar os documentos digitalizados e efetuar o pagamento das taxas. Essa forma é bastante conveniente, especialmente para quem tem uma rotina agitada e quer acelerar o processo de obtenção da certidão.

Diferenças entre os métodos de obtenção

A principal diferença entre obter a certidão de ônus reais em cartórios de registro de imóveis e em plataformas digitais está na conveniência e no tempo de processamento.

Nos cartórios, o processo é presencial e permite interação direta com os funcionários, o que pode ser útil para esclarecer dúvidas. No entanto, pode ser mais demorado devido à necessidade de deslocamento e espera.

Já as plataformas digitais, como a Central das Certidões e o e-Cartório, oferecem praticidade e rapidez, permitindo solicitação online. Contudo, podem ter taxas adicionais e dependem da disponibilidade de serviços digitais do cartório específico.

Interpretação da certidão de ônus reais

Saber ler os principais itens, compreender os termos mais comuns e analisar exemplos práticos ajudará a interpretar corretamente o documento.

Leitura dos principais itens

Os itens mais importantes incluem a descrição do imóvel, as informações do proprietário, e os ônus registrados. Por exemplo, se a certidão menciona uma hipoteca, significa que o imóvel foi usado como garantia para um empréstimo. Outro item crucial é a existência de penhoras, que indicam dívidas judiciais associadas ao imóvel.

Também é importante verificar as servidões, que podem limitar o uso do imóvel. Compreender esses itens permite identificar possíveis problemas e tomar decisões informadas.

Significados dos termos mais comuns

Alguns dos termos mais comuns que você encontrará são:

• alienação fiduciária — transferência da propriedade do imóvel ao credor como garantia de pagamento, até que a dívida seja quitada;
• averbação — registro de alterações na situação do imóvel, como construção, demolição ou mudanças no estado civil do proprietário;
• cláusula de inalienabilidade — restrição que impede a venda ou transferência do imóvel sem autorização judicial;
• cláusula de impenhorabilidade — impede que o imóvel seja penhorado para pagamento de dívidas;
• cláusula de incomunicabilidade — determina que o imóvel não será compartilhado em caso de casamento ou união estável;
• enfiteuse — direito de uso perpétuo do imóvel mediante pagamento anual ao proprietário;
• Habite-se — certificação emitida pela prefeitura que autoriza a ocupação do imóvel após a conclusão da construção.

Análise de exemplo prático

Analisar exemplos práticos ajuda a entender como interpretar a certidão de ônus reais e sua importância nas transações imobiliárias. Vamos considerar um exemplo concreto.

Imagine que você está auxiliando um cliente na compra de um imóvel. Após solicitar a certidão de ônus reais, você recebe o documento e precisa interpretá-lo. A certidão pode ser positiva ou negativa.

Certidão positiva

Indica que existem ônus ou gravames registrados sobre o imóvel. Por exemplo, se a certidão positiva menciona uma alienação fiduciária, isso significa que o imóvel foi dado em garantia para um financiamento e ainda não foi quitado.

Nesse caso, você deve informar seu cliente sobre essa pendência e considerar as implicações para a compra. Outro exemplo seria a presença de uma cláusula de inalienabilidade, que impede a venda do imóvel sem autorização judicial.

Certidão negativa

Indica que não existem ônus ou gravames registrados sobre o imóvel. Então, o imóvel está livre de dívidas, hipotecas, penhoras ou outras restrições, tornando a transação mais segura e simples. Por exemplo, se a certidão negativa não menciona qualquer averbação de construção recente, você pode ter certeza de que não há alterações não registradas na propriedade.

Agora, vamos a um exemplo específico:

Você recebe a certidão de um imóvel e lê o seguinte: “Alienação fiduciária em favor do Banco XYZ, contrato de financiamento nº 12345.” Isso significa que o imóvel foi dado como garantia de um financiamento e a propriedade está com o Banco XYZ até que a dívida seja quitada.

Outra anotação pode ser: “Averbação de construção concluída em 2022, alvará nº 67890.” Isso indica que a construção foi regularizada e concluída em 2022, o que é uma boa notícia para seu cliente.

Benefícios da certidão de ônus reais para profissionais

A certidão de ônus reais é uma ferramenta essencial para corretores e gestores de imobiliárias, proporcionando vantagens significativas. Utilizar essa certidão permite oferecer um serviço mais completo e garantir a segurança nas transações.

Como usar a certidão para oferecer um serviço mais completo

Ao apresentar a certidão, você demonstra profissionalismo e cuidado, assegurando que o imóvel está livre de dívidas e pendências judiciais. Isso aumenta a confiança do cliente e também facilita a negociação, evitando surpresas desagradáveis.

Por exemplo, ao identificar e resolver possíveis problemas antes de concluir uma venda, você proporciona uma experiência mais tranquila e segura para todas as partes envolvidas.

Vantagens competitivas no mercado imobiliário

Corretores e gestores que utilizam essa ferramenta destacam-se pela transparência e segurança nas transações. Clientes tendem a confiar mais em profissionais que demonstram cuidado com a legalidade dos imóveis, aumentando as chances de fechar negócios.

Além disso, a habilidade de resolver rapidamente quaisquer pendências legais proporciona um diferencial competitivo. Desse modo, ao garantir negociações seguras e informadas, você fortalece sua reputação e atrai mais clientes, consolidando sua posição no mercado imobiliário.

Importância da certidão de ônus reais na compra e venda de imóveis

Com esse documento, corretores e compradores podem evitar problemas futuros e assegurar uma transação transparente e sem surpresas. Vamos explorar esses aspectos em detalhes.

Garantia de segurança jurídica

A certidão verifica se o imóvel possui pendências judiciais, dívidas ou restrições que possam comprometer a transação. Por exemplo, ao revelar uma penhora, a certidão alerta sobre possíveis complicações legais.

Ter essa informação permite aos corretores e compradores tomar decisões informadas e evitar negócios arriscados. Isso assegura que a transação seja legalmente sólida, protegendo todas as partes envolvidas e prevenindo litígios futuros, o que é essencial para a confiança e tranquilidade dos clientes.

Identificação de possíveis impedimentos

Outro fator importante é que a certidão detalha quaisquer ônus, como hipotecas, penhoras, usufrutos ou servidões, que possam impedir a negociação. Por exemplo, descobrir uma alienação fiduciária significa que o imóvel está vinculado a um financiamento pendente.

Identificar esses impedimentos antecipadamente permite aos corretores e compradores resolverem as questões antes de concluir o negócio, evitando surpresas e transtornos. Assim, a certidão assegura que todas as partes estejam cientes das condições do imóvel.

Evitando problemas futuros

Ao identificar uma servidão não registrada, você pode evitar conflitos legais e financeiros após a compra. Também é importante saber que a ausência de uma certidão atualizada pode resultar na anulação da venda se problemas forem descobertos posteriormente.

Sendo assim, verificar esses detalhes garante que todas as condições estejam claras e que o comprador não enfrente surpresas desagradáveis, protegendo tanto o comprador quanto o vendedor.

Certidão de ônus reais e financiamento imobiliário

Bancos e instituições financeiras exigem esse documento para avaliar a segurança do empréstimo. Por isso, é preciso entender essas exigências e o impacto dos ônus para a aprovação do financiamento.

Exigências dos bancos e instituições financeiras

Como comentamos, esse documento é exigido por bancos e instituições financeiras, pois ele comprova a situação legal do imóvel, revelando possíveis dívidas, hipotecas ou pendências judiciais.

Por exemplo, antes de conceder um empréstimo, o banco verifica se o imóvel está livre de ônus que possam comprometer a segurança do crédito. Essa exigência garante que o imóvel não tenha restrições que possam impedir sua venda ou utilização como garantia.

Impacto dos ônus reais na aprovação do financiamento

Se a certidão de ônus reais revelar pendências como hipotecas, penhoras ou servidões, o banco pode considerar o imóvel um risco elevado e negar o financiamento. Por exemplo, um imóvel com uma hipoteca ativa indica que ele já está vinculado a um empréstimo, reduzindo a segurança para um novo credor.

Por esse motivo, identificar e resolver esses ônus antes de solicitar o financiamento aumenta as chances de aprovação.

Atualização e validade da certidão de ônus reais

A certidão de ônus reais precisa estar atualizada para garantir sua validade em transações imobiliárias. Por isso, vamos entender a validade do documento, a necessidade de atualização em transações longas e os procedimentos para mantê-lo atualizado.

Validade da certidão

A validade de uma certidão de ônus reais pode variar conforme a instituição ou órgão que a solicita. Normalmente, a certidão é considerada válida por um período de 30 dias a partir da data de emissão para a maioria das transações imobiliárias, como financiamentos e negociações de compra e venda.

No entanto, é necessário verificar com a entidade específica que solicita a certidão, pois alguns bancos ou órgãos podem ter requisitos diferentes de validade.

Necessidade de atualização em transações longas

Em transações imobiliárias que se estendem por um período mais longo, é fundamental atualizar a certidão de ônus reais. Como a validade da certidão geralmente é de 30 dias, processos de compra e venda prolongados podem requerer uma nova emissão do documento.

Isso é necessário para garantir que todas as informações estejam atualizadas, refletindo a situação legal do imóvel no momento da conclusão da transação.

Procedimentos para atualização

Caso seja preciso atualizar a certidão de ônus reais, siga os passos abaixo:

• verifique a validade da certidão atual — confirme se a certidão de ônus reais ainda está dentro do período de validade, geralmente 30 dias;
• reúna os documentos necessários — certidão de nascimento ou casamento, RG ou carteira profissional, CPF, comprovante de renda e residência;
• dirija-se ao cartório de registro de imóveis — vá ao cartório onde o imóvel está registrado, ou utilize plataformas digitais como a Central das Certidões ou o e-Cartório;
• solicite uma nova certidão — preencha o requerimento para emissão de uma nova certidão de ônus reais, apresentando os documentos exigidos;
• pague as taxas de emissão — efetue o pagamento das taxas necessárias para a emissão do novo documento;
• acompanhe o processamento — aguarde o período de processamento, que pode variar, e acompanhe o status da solicitação se necessário;
• retire a nova certidão — após a emissão, retire a certidão no cartório ou receba-a por meio eletrônico, conforme a opção escolhida.

Legislação e normas relacionadas à certidão de ônus reais

A certidão de ônus reais é regida por diversas legislações e normas importantes para corretores e gestores de imobiliárias. O principal marco legal é a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), que estabelece os procedimentos para registros de imóveis no Brasil.

O Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) define os direitos reais, como hipoteca, usufruto e servidão, que devem ser registrados na certidão.

Outra referência essencial é a Lei nº 13.097/2015, que regulamenta a concentração dos atos na matrícula do imóvel, aumentando a segurança jurídica nas transações imobiliárias.

Garantir a segurança e transparência em todas as transações imobiliárias é essencial para o sucesso no mercado. A certidão de ônus reais desempenha um papel fundamental nesse processo, proporcionando a certeza de que o imóvel está livre de pendências e problemas jurídicos. Com este guia completo, você aprendeu o que é a certidão, como obtê-la, interpretá-la e utilizá-la a seu favor, além de compreender sua importância em financiamentos e transações. Então, está preparado para realizar negociações seguras e eficazes.

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