Tempo de leitura: 14 minutos

Saiba quais certidões são necessárias para vender um imóvel com segurança

Na hora de fechar uma venda, não basta definir o preço e apertar as mãos. Sem as certidões para venda de imóveis em dia, qualquer negociação pode travar, gerar desconfiança ou até ser anulada. Afinal, cada documento comprova que a propriedade e o vendedor estão livres de pendências que possam comprometer o negócio.

Conhecer as certidões obrigatórias é extremamente importante para conduzir uma venda segura, rápida e alinhada com as exigências legais. Além disso, saber como obter esses documentos facilita a rotina e evita imprevistos na fase de fechamento.

Ao longo deste post, você vai entender quais certidões são exigidas no processo de compra e venda e como organizar tudo de forma simples e eficiente. Continue a leitura e veja como garantir mais agilidade e segurança nas suas transações!

O que são certidões imobiliárias?

Antes de qualquer assinatura ou transferência de propriedade, é preciso garantir que tudo esteja regularizado e livre de riscos. É exatamente para isso que servem as certidões no universo imobiliário: elas funcionam como uma checagem formal, atestando que o imóvel e o proprietário não têm pendências jurídicas ou financeiras que possam comprometer a negociação.

Esses documentos são solicitados tanto pelos compradores quanto pelos bancos em processos de financiamento, e também são indispensáveis para dar mais segurança jurídica à venda. Eles comprovam, por exemplo, se há dívidas atreladas ao bem, disputas judiciais envolvendo o vendedor ou irregularidades que possam impedir a transmissão da propriedade.

Na prática, as certidões evitam surpresas desagradáveis e protegem todas as partes envolvidas. Por isso, reunir essa documentação não é um detalhe burocrático: é uma etapa essencial para garantir que a transação aconteça de forma transparente, segura e com respaldo legal.

Quais são os principais tipos de certidões?

As certidões são divididas em várias categorias, cada uma focada em um aspecto específico do imóvel ou do proprietário, cujo objetivo é assegurar que o bem está livre de pendências legais e financeiras.

Os principais tipos de certidões são:

• certidões pessoais do vendedor — verificam a idoneidade do vendedor e incluem possíveis dívidas ou processos judiciais;
• certidões do imóvel — focadas diretamente no imóvel, estas certidões revelam informações sobre a situação legal e fiscal da propriedade;
• certidões municipais — incluem documentos emitidos pela prefeitura, atestando a regularidade do imóvel junto aos órgãos municipais;
• certidões federais — certificam que não há pendências com órgãos federais, como a Receita Federal, que possam afetar a venda;
• certidões trabalhistas — especificamente importantes se o vendedor for uma pessoa jurídica, para garantir que não há dívidas trabalhistas.

Quais são as certidões necessárias para a venda de imóveis?

Quando se trata da venda de uma propriedade, não é só o imóvel que precisa estar em boas condições. A situação jurídica do bem e do proprietário também precisa ser checada com atenção. Como já comentamos, as certidões exigidas servem para comprovar que não existem impedimentos legais que possam comprometer o negócio, trazendo mais tranquilidade para quem compra e mais agilidade para quem vende.

Cada uma tem função específica, mas todas têm o mesmo objetivo: garantir que a transação ocorra sem riscos futuros. Reunir esses documentos antes de colocar um imóvel à venda facilita o processo, dá mais credibilidade ao vendedor e evita surpresas na fase de escritura ou financiamento.

A seguir, veja quais são as principais certidões exigidas e como cada uma delas impacta na segurança da venda.

Escritura pública

A escritura pública é o documento que formaliza a intenção de compra e venda de um imóvel entre duas partes. Ela é lavrada em cartório de notas e registra oficialmente que houve acordo entre vendedor e comprador, estabelecendo valor, forma de pagamento e outras condições negociadas. Sem a escritura, o imóvel continua registrado em nome do antigo proprietário, o que impede o novo dono de regularizar a propriedade.

Para imóveis urbanos, rurais, comerciais ou residenciais, a escritura é indispensável, salvo nos casos de financiamento bancário, onde o próprio contrato de financiamento já tem força de escritura pública. Em negociações diretas entre particulares, a ausência desse documento pode gerar problemas sérios, como a impossibilidade de registrar a transação no Cartório de Registro de Imóveis.

O vendedor deve apresentar a escritura original anterior que comprova a aquisição regular do imóvel. Caso não tenha, será necessário providenciar a regularização do bem antes de efetuar a venda. Imóveis sem escritura dificilmente são aceitos em processos de financiamento, o que reduz consideravelmente o público comprador e pode desvalorizar a propriedade no mercado.

Certidão de Ônus Reais

A certidão de ônus reais é um dos documentos mais importantes na venda de um imóvel. Ela informa se existe algum tipo de gravame registrado sobre a propriedade, como hipoteca, penhora, usufruto, alienação fiduciária ou promessa de venda a terceiros. Sem essa certidão atualizada, o comprador corre o risco de adquirir um bem que esteja comprometido, o que pode gerar disputas judiciais ou até mesmo a perda do imóvel.

Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado, a certidão de ônus reais detalha todo o histórico de registros que afetem a propriedade. Seu conteúdo deve ser cuidadosamente analisado antes de avançar na assinatura de contratos ou escrituras.

Em processos de financiamento imobiliário, essa certidão é obrigatória para análise de crédito e liberação do empréstimo. Um imóvel livre de ônus é sinônimo de segurança para quem compra e um forte argumento para o vendedor fechar negócio mais rápido.

É importante lembrar que a certidão tem validade curta, geralmente de 30 dias. Por isso, é recomendável solicitá-la próximo ao momento da negociação para garantir que todas as informações estejam atualizadas.

Certidão negativa de ações trabalhistas

A certidão negativa de ações trabalhistas serve para comprovar que o vendedor não responde a processos no âmbito da Justiça do Trabalho que possam afetar o imóvel. Quando existem ações trabalhistas em aberto, há risco real de que a Justiça determine a penhora de bens para garantir o pagamento de dívidas trabalhistas, incluindo a venda de imóveis já realizados. Isso gera insegurança e pode comprometer toda a operação.

Esse documento é especialmente importante quando o vendedor é empresário, empregador ou sócio de empresa. Mesmo em vendas realizadas por pessoas físicas, a certidão é recomendada como parte de um processo de compra e venda seguro.

A obtenção da certidão é feita junto aos Tribunais Regionais do Trabalho (TRTs), e muitas regiões já oferecem a emissão online. O ideal é que a certidão seja retirada nos locais onde o vendedor tenha atuado profissionalmente nos últimos anos, para evitar lacunas que possam gerar questionamentos.

Certidão negativa da justiça federal

A certidão negativa da Justiça Federal comprova que o vendedor não é parte em processos que tramitam na esfera federal. Esses processos podem envolver execuções fiscais, ações civis públicas, crimes contra o sistema financeiro, dívidas previdenciárias e outras situações que, se não resolvidas, podem resultar em bloqueio de bens, incluindo imóveis.

Quando o vendedor tem pendências federais, mesmo após a venda, existe a possibilidade de o imóvel ser alvo de disputa judicial, prejudicando o novo proprietário. Por isso, apresentar essa certidão é uma forma de garantir que o bem está livre de qualquer risco relacionado a processos federais.

A emissão do documento é feita pelos sites da Justiça Federal de cada estado, e o procedimento é simples e gratuito na maioria dos casos. Normalmente, a validade do documento é de 30 dias, sendo recomendável solicitar a certidão próxima à assinatura do contrato de compra e venda.

Certidão negativa de ações cíveis

A certidão negativa de ações cíveis é um documento que confirma se o vendedor está ou não envolvido em processos judiciais na esfera civil. Isso inclui ações de cobrança, execuções de dívidas, indenizações, disputas contratuais e outros litígios que possam comprometer seus bens, inclusive o imóvel que está sendo negociado.

Se houver ações cíveis em andamento, existe o risco de o imóvel ser penhorado para garantir o pagamento de eventuais dívidas. Por isso, a certidão é tão importante para proteger o comprador e garantir que a transação será realizada de forma segura.

Essa certidão é emitida pelo Tribunal de Justiça da comarca onde o vendedor reside ou residiu nos últimos anos. Em muitos estados, é possível fazer a solicitação online, facilitando o acesso à documentação necessária para a venda.

É importante solicitar certidões de todas as localidades relevantes, especialmente quando o vendedor mudou de domicílio recentemente. Ter o histórico atualizado evita surpresas desagradáveis no meio da negociação e dá mais tranquilidade ao comprador.

Aliás, em processos de financiamento, a apresentação dessa certidão é obrigatória para análise de crédito e aprovação do registro do novo proprietário.

Certidão negativa da Fazenda Estadual e Municipal

A certidão negativa da Fazenda Estadual e Municipal é indispensável para comprovar que o vendedor não possui débitos fiscais que possam recair sobre o imóvel. Dívidas como IPTU, taxas municipais ou impostos estaduais podem resultar em cobranças judiciais, levando à penhora da propriedade, mesmo que ela já tenha sido vendida.

No caso da Fazenda Municipal, o principal foco é verificar se o imóvel está em dia com o pagamento do IPTU e outras taxas locais. Já a certidão da Fazenda Estadual atesta que o vendedor não tem pendências como ICMS, IPVA ou dívidas tributárias que possam comprometer seus bens pessoais.

Esses documentos são emitidos diretamente nos portais eletrônicos das prefeituras e secretarias estaduais de fazenda. Em alguns casos, a solicitação pode ser feita presencialmente, principalmente quando há débitos antigos ou necessidade de regularização.

Certidão negativa de ações em família

A certidão negativa de ações em família é essencial para garantir que o imóvel não está envolvido em disputas judiciais relacionadas a questões familiares, como divórcios, partilhas de bens ou heranças. Em processos desse tipo, o imóvel pode ser alvo de bloqueio judicial, impedindo sua venda ou gerando litígios futuros.

Essa certidão verifica se o vendedor está participando de ações judiciais que possam afetar a propriedade. Quando há processos em andamento, pode ser necessário autorização do cônjuge, dos herdeiros ou homologação judicial para que a venda seja efetivada.

Emitida pelo Fórum da Vara de Família da comarca de residência do vendedor, a certidão pode ser solicitada presencialmente ou, em alguns locais, via internet. A validade costuma ser de 30 dias, e é importante garantir que esteja atualizada no momento da assinatura do contrato.

Sem essa certidão, o comprador corre o risco de ver a compra contestada no futuro, caso algum herdeiro ou ex-cônjuge reivindique direitos sobre o imóvel. Por isso, incluí-la no conjunto de documentos para venda é uma medida de proteção indispensável para tornar a negociação mais segura e sem surpresas.

Certidão negativa do cartório de protestos

A certidão negativa do cartório de protestos confirma se o vendedor tem ou não títulos protestados em seu nome, como cheques, notas promissórias ou duplicatas vencidas. Ter protestos em aberto indica inadimplência e aumenta o risco de que o patrimônio do devedor seja atingido para pagamento de dívidas, incluindo o imóvel que está sendo vendido.

Esse documento é solicitado nos cartórios de protesto da cidade onde o vendedor reside ou exerceu atividades comerciais. Em muitos estados, a emissão também pode ser feita de forma online, o que facilita a obtenção rápida da certidão. É importante consultar todos os cartórios da região para garantir que nenhum protesto passou despercebido.

A validade da certidão varia conforme a localidade, mas, em geral, é de 30 a 60 dias. Sendo assim, atualizar o documento próximo da assinatura do contrato é a melhor maneira de evitar questionamentos durante o processo de venda.

Certidão negativa de dívida ativa da União e Imposto de Renda

A certidão negativa da dívida ativa da União e do Imposto de Renda confirma que o vendedor não possui débitos com o governo federal que possam afetar a venda do imóvel. Dívidas fiscais federais, como pendências tributárias ou problemas com declarações de imposto de renda, podem resultar em processos de execução que atingem diretamente os bens do devedor.

Se o vendedor estiver inscrito na dívida ativa, seus imóveis podem ser bloqueados ou penhorados para garantir o pagamento dessas obrigações. Isso colocaria em risco a segurança jurídica da negociação, podendo até impedir o registro da transferência no cartório.

A certidão é emitida pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN) e também pela Receita Federal, sendo possível obtê-la online de maneira rápida. Sua validade é curta, geralmente de 30 dias, e deve ser atualizada próximo da assinatura do contrato de venda.

Cuidar das certidões para venda de imóveis é muito mais do que cumprir uma formalidade: é garantir que a negociação seja tranquila, segura e livre de riscos para todas as partes. Quem se antecipa e organiza a documentação mostra profissionalismo, valoriza o imóvel e abre caminho para vendas mais rápidas e bem-sucedidas.

No mercado imobiliário, agilidade e confiança são fatores que pesam nas decisões. Ter todos os documentos certos prontos no momento certo pode ser o detalhe que coloca uma negociação na frente.

Gostou do conteúdo ou ficou com alguma dúvida sobre certidões e documentos imobiliários? Deixe seu comentário aqui no post! Será ótimo conversar com você.