Como organizar sua carteira de imóveis de vendas?

Tempo de leitura: 11 minutos

O que é uma carteira de imóveis de venda?

A carteira de imóveis ou o seu estoque de imóveis, é um dos principais ativos que uma imobiliária que trabalha com venda de imóveis pode ter. Investindo em captação você consegue escalar sua operação de forma mais rápida e certamente obter uma maior visibilidade. Por isso é muito importante mantê-la organizada, e quanto melhor for a sua informação mais valor terá a sua carteira.

É claro que o valor oscila com a tipologia de imóvel, comissões de venda, ticket médio, região, etc, mas num contexto geral o que define se o investidor vai enxergar a sua carteira como uma oportunidade de futuras vendas ou se é somente quantidade, é a forma e o zelo que você tem com suas informações e documentos.

Diferentemente da locação, onde diferenciamos imóveis vagos e alugados, a carteira de vendas trata-se apenas de imóveis vagos, pois não há administração em vendas, existe apenas a intermediação. Então, a qualidade da carteira, ou seja, sua possibilidade de ser convertida em venda, é um fator primordial.

Como organizar sua carteira de imóveis de vendas?

Organizar a sua carteira de imóveis é uma tarefa que exige muita organização, disciplina e um padrão. Sem isso, dificilmente você conseguirá organizar seu cadastro de imóveis de maneira adequada.

Quando falamos em organização de imóveis, queremos que você encare-os como sua matéria prima, ou como o seu estoque.

Esqueça SISTEMA! Fazer e manter uma organização é como você ter um guarda roupas:

guarda-roupas

Um guarda roupas organziado não fica mais bonito? Não fica mais fácil de encontrar?

Por que preciso organizar minha carteira de imóveis?

Agora, quero que faça outra reflexão: Você está em um supermercado e precisa localizar um produto. Imagina se você se depara com um supermercado assim:

 

Fica difícil encontrar o produto que você precisa, não é? Agora imagina a rotina do dono do supermercado para controlar o que vendeu, o que está faltando na prateleira, o que está vencendo ou até mesmo onde fica cada produto?

É por isso que quem trabalha nesse segmento de varejo precisa ter ORGANIZAÇÃO e uma GESTÃO extremamente eficiente, caso contrário, perderá muito dinheiro com sua desorganização.

Não é atoa que supermercados dão aula de gestão de estoque e organização de seus produtos. Aliás, é um excelente exemplo para o mercado imobiliário se espelhar.

Agora que entendemos a necessidade de organização do estoque de outros mercados e dentro da nossa casa, por que não trazer isso pro nosso negócio: MERCADO IMOBILIÁRIO?

Como era antes?

Vamos voltar ao tempo…

devolta para o futuro

Os corretores de imóveis e imobiliárias organizavam seus imóveis em pastas e fichários, tudo de forma muito manual. Porém, ainda assim havia uma organização. Geralmente organizavam (agrupavam e ordenavam) os imóveis da seguinte maneira:

  • Por Tipo de Imóvel
  • Por Bairro
  • E do mais barato para o mais caro

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Você se lembra dessas? Então certamente você já tem larga experiência de mercado.

E se você já passou por isso, tem aqui a nossa admiração. Sabemos que não foi fácil:

  • Escrever manualmente cada descrição de imóvel;
  • Encontrar uma secretária com boa caligrafia (Sério, isso era um diferencial antigamente);
  • Datilografar na máquina de escrever (Quando errava não tinha <- Backspace, ctrz+Z, Delete. Tinha que fazer outro mesmo);

E quando não achava a ficha? Que dor de cabeça! Precisávamos revirar o arquivo ou até mesmo todo o escritório até achar. Mas, graças a Deus, esse tempo já passou, e espero de verdade que se você está lendo isso, não esteja passando por isso até hoje.

Como a tecnologia pode me ajudar?

tecnologia

 

Hoje, em pleno século XXI o mercado pede mais do que isso. Estamos em plena era do cliente, onde velocidade de informação é fundamental para realizar um negócio. Faz o negócio quem chega primeiro, o mais rápido e não o maior ou o mais antigo.

Com a evolução da tecnologia, surgiram os sistemas especializados em mercado imobiliário que vieram para facilitar a vida das imobiliárias e ajudá-las a organizar melhor a sua informação.

Com isso, excluiu-se a necessidade de se fazer um cadastro manual e as imobiliárias passaram a ter sua carteira de imóveis organizadas em um sistema e site, correto? Mas o mercado evoluiu tão rápido que agora é necessário mais do que isso. Precisamos ter a GESTÃO da carteira de imóveis, e para isso é fundamental que consigamos organizá-lo e ter acesso as seguintes informações, de forma RÁPIDA, FÁCIL e VISUAL:

Busca inteligente

Você pode buscar de forma simples e rápida, utilizando filtros básicos e/ou avançados dos imóveis que você deseja buscar. Quem ganha com essa facilidade é o corretor, que terá acesso a essas informações de forma bem mais rápida (e não vai passar as dores de quem fazia isso manualmente), e o seu cliente que terá um atendimento muito mais rápido.

As principais variáveis para busca de imóveis são:

  • Finalidade: Venda ou Aluguel;
  • Tipo de Imóvel: Casa, apartamento, sala, etc
  • Código: Cada imóvel possui um código (quando um cliente fala que viu um código 1023 no seu site ou algum portal de anúncio, por exemplo);
  • Cidade, Região e/ou Bairro: Belo Horizonte, Pampulha, Ouro Preto;
  • Endereço: Av. Otacílio Negrão de Lima (quando um cliente fala que viu uma placa na rua, por exemplo);
  • Valor: Até R$350.000,00;
  • Tamanho: Até 120 m²;
  • Quartos: a partir de 2 quartos;
  • Vagas: a partir de 1 vaga
  • Dezenas de outras variáveis.

É sério! Com um sistema você pode fazer uma busca com mais de 100 variáveis, poderia ficar o dia inteiro escrevendo todas as possibilidades de busca.

Dicas para organizar sua carteira de imóveis

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  • Você pode integrar o seu sistema com o seu site cadastrando o imóvel APENAS 1 VEZ, deixando-os totalmente integrados.
  • Separe sua carteira conforme a finalidade:

Aluguel

Venda – Avulso

Venda – Lançamento

  • É importante separar venda avulso de lançamento para que você não contamine seus indicadores. Geralmente um é diferente do outro (comissão, volume de imóveis, etc)
  • Tenha em suas mãos os indicadores do seu estoque (Lembrando que o ideal é ter separado: Aluguel, Venda – Avulso e Venda – Lançamento)
  • Exemplos de indicadores:

Quantos imóveis disponíveis você tem?

Qual o valor total desses imóveis?

Qual é o seu ticket médio?

Desses imóveis qual o seu percentual de exclusividade?

Quando vence as autorizações de venda ou aluguel?

Quais imóveis estão dentro do preço de mercado?

Qual foi a última vez que você atualizou o cadastro?

Qual destinação (residencial, comercial, industrial, rural, etc) é predominante na sua carteira?

Qual é a comissão média negociada nesses imóveis?

Quais deles possuem placa e fotos? E quais não possuem?

Qual a qualidade das suas captações?

Onde estão localizados os seu imóvel (Cidade, região e Bairro)?

Como avaliar uma carteira de imóveis de venda

carteira de imóveis

Para se avaliar uma carteira de imóveis vagos ou disponíveis serão levado em consideração, pelo interessado:

  • Exclusividade;
  • Valor do Imóvel;
  • Região;
  • Tipo de Imóvel;
  • Valor da Comissão de venda;
  • Possui autorização de venda formalizada;
  • Cadastro detalhado com toda descrição do imóvel;
  • Possui fotos (aqui a qualidade das fotos é um fator que pode ser um diferencial);
  • Ticket médio;
  • Possui placa;
  • Vigência da autorização;
  • Atualização das informações;
  • Valor ofertado está dentro do valor de mercado;

Tudo isso é levado em consideração devido ao esforço que ele terá de empenhar para absorver essa carteira. Além disso, algo muito importante que facilita, e muito, a transição da carteira é se estas informações estão todas cadastradas em um sistema, para que se possa fazer uma conversão de dados. Assim o esforço humano é muito menor. Portanto, quanto mais informações você tiver, de forma fácil e rápida, mais valor sua carteira terá.

Avaliação

É comum que a venda da carteira seja monetizada por um valor especifico por imóvel, o que pode ser R$70,00 a R$200,00 por imóvel, por exemplo. Outra opção é fazer uma parceria com a imobiliária que vendeu e caso o imóvel seja vendido, a imobiliária que comprou a carteira paga uma porcentagem acordada para a outra.

Cuidados para não cair em nenhuma armadilha

carteira de imóveis

Se você está começando a considerar opções ou se está prestes a comprar uma carteira de imóveis de venda, de outra imobiliária, é importante tomar alguns cuidados antes de concluir a transação, como:

  •    Faça um contrato contemplando todas as condições do negócio;
  •    Confirme se os imóveis realmente estão disponíveis para venda;
  •    Cuidado com as captações fora da sua cidade ou fora da sua área de atuação, de repente vai pagar por uma captação que não poderá atender.

Dicas valiosas

carteira de imóveis

Alguma outras dicas que também poderão te ajudar, são:                         

  • Faça pagamentos parcelados, assim você tem tempo para garantir que as informações sejam verdadeiras;
  • Avalie com cuidado se as captações estão dentro do preço de mercado, caso contrário estará pagando só por quantidade e a chance de converter em venda é reduzida;
  • Cuidado com imóveis de lançamento: as vezes eles acabam “contaminando” o número pelo volume de unidades;
  • Tenha um Checklist de conferência para os imóveis

Dependendo do tamanho da carteira, fica inviável fazer essa organização e até mesmo migração sem que as informações já estejam armazenando em um CRM. O ideal é que todos os imóveis estejam sempre com as informações completas e com fotos de qualidade. Assim, percebemos que o principal padrão identificado não é a região, mas sim a ORGANIZAÇÃO e QUALIDADE dessa carteira.

Leia também  Quanto vale sua carteira de imóveis de locação?

Conclusão

As imobiliárias que já possuem o nível de gestão que indicamos acima, alcançaram um excelente nível de profissionalismo e maturidade, e se diferenciam MUITO dos seus concorrentes. Elas possuem extrema facilidade de gerenciar o seu estoque e são capazes de:

  • Corrigir falhas: Conseguem monitorar e identificar erros operacionais com mais facilidade pois identificam facilmente o que está certo e o que está errado através de indicadores.
  • Estratégia: Conseguem ter acesso a informações de qualidade para traçar as melhores estratégias de Marketing, captação, venda e locação.
  • Velocidade: São extremamente rápidos pois com apenas um clique tem acesso a essas informações já processadas e de forma visual;
  • Tempo: Como não perdem o seu tempo fazendo buscas e análises complicadas, conseguem focar suas energias nas em coisas mais importantes como: seus clientes, atendimento e treinamento da sua equipe.

Como anda a gestão e organização da sua carteira de imóveis? Tem facilidade de fazer essas buscas e acesso rápido a indicadores de como está o seu estoque? Está com tempo para cuidar dos seus clientes e treinar sua equipe, ou está feito louco só cuidando de problemas? Conta pra gente nos comentários abaixo!

Quero organizar minha carteira de imóveis

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