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Contrato de aluguel: saiba quais informações são necessárias

O contrato de aluguel é um documento formal que estabelece as regras e condições da locação de um imóvel. Ele define os direitos e deveres do locador (proprietário) e do locatário (inquilino), com base na Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91).

Esse contrato deve conter informações essenciais, como identificação das partes, descrição do imóvel, valor do aluguel, prazo, forma de reajuste e responsabilidades de cada envolvido. Além disso, ele pode variar conforme o tipo de locação, seja comercial ou residencial.

Neste artigo, você confere tudo o que um contrato de aluguel precisa conter para garantir segurança jurídica e evitar problemas futuros. Confira!

Como fazer um simples contrato de aluguel?

Um contrato de aluguel deve conter, no mínimo, os seguintes pontos:

• nome completo, CPF ou CNPJ e endereço de locador e locatário;
• endereço completo e descrição do imóvel;
• valor do aluguel e data de vencimento;
• garantia locatícia adotada (ex: fiador, caução);
• prazo do contrato e condições de renovação;
• responsabilidades das partes (como manutenção e encargos);
• assinatura de ambas as partes.

Esse tipo de contrato pode ser feito de forma física ou digital, desde que respeite os parâmetros legais e seja assinado por locador e locatário, preferencialmente com testemunhas.

O que é essencial ter em um contrato de aluguel?

Um contrato completo deve garantir que todas as condições da locação estejam documentadas com clareza. A seguir, veja os elementos essenciais que não podem faltar.

Identificação das partes

Devem constar os dados completos de locador e locatário, incluindo nome, CPF ou CNPJ, endereço e contato. Caso haja mais de um locatário, é comum que todos comprovem renda proporcional ao valor da locação ou apresentem fiador solidário.

Descrição detalhada do imóvel

Deve conter endereço completo, área total, número de cômodos, condições do imóvel (estado de conservação, instalações elétricas, hidráulicas). Além disso, informações sobre vaga de garagem e finalidade da locação (residencial ou comercial).

Cláusulas financeiras: aluguel e garantia locatícia

Definir o montante do aluguel é só o começo. Também é necessário escolher a garantia locatícia adequada, para garantir uma transação fluida e tranquila.

Entenda as opções mais comuns de garantia abaixo.

• Caução: valor depositado em conta poupança, geralmente correspondendo a até três meses de aluguel, servindo como segurança para o locador.
• Fiança: uma terceira pessoa, o fiador, compromete-se a arcar com as obrigações financeiras do locatário, caso este não cumpra.
• Seguro Fiança: apólice de seguro utilizada pela seguradora para garantir o pagamento do aluguel e outras despesas em caso de não pagamento pelo locatário.
• Cessão Fiduciária: bens móveis ou imóveis são usados como garantia no contrato;
• Título de Capitalização: modalidade similar à caução, mas com a vantagem de oferecer sorteios e capitalização ao longo do período.

A escolha da melhor opção depende de fatores como a estabilidade financeira do locatário, exigências do locador e/ou a flexibilidade desejada por ambas as partes.

Condições de uso do imóvel

Estabelece regras sobre o uso adequado do imóvel, como proibição de sublocação, respeito às normas do condomínio e manutenções de rotina.

Definir as condições de uso do imóvel claramente também é fundamental para prevenir desentendimentos entre locador e locatário. Para isso, a cláusula deve especificar exatamente o que é permitido e o que é proibido dentro do imóvel, garantindo alinhamento entre as partes desde o início.

Duração do contrato e condições de renovação

Segundo a Lei do Inquilinato, o prazo padrão é de 30 meses, mas podem ser feitas locações de prazo inferior. Para isso, as condições de renovação de contrato de aluguel devem estar detalhadas.

A renovação pode ser automática ou exigir manifestação das partes. Importante também incluir cláusula sobre taxa de renovação, quando aplicável.

Direitos e obrigações de locador e locatário

Locador:

• entregar o imóvel em condições de uso;
• realizar reparos estruturais;
• fornecer documentos legais.

Locatário: 

• pagar o aluguel em dia;
• comunicar danos relevantes;
• zelar pela conservação do imóvel;
• respeitar normas do condomínio.

Saiba mais sobre o que é locatário ou inquilino e suas obrigações.

Condições para rescisão e penalidades

As principais motivações para rescisão e penalidades são:

• inadimplência;
• danos ao imóvel;
• descumprimento de cláusulas;
• rescisão de contrato de aluguel por iniciativa de uma das partes.

As penalidades devem ser aplicadas, como multa por quebra antecipada e cobrança de juros. Mas antes disso, devem estar especificadas no contrato, para que todos os envolvidos estejam cientes.

Contratação e troca de titularidade de serviços

É responsabilidade do locatário providenciar a troca da titularidade de água, luz e gás. O contrato deve indicar prazos e documentos necessários.

Qual é a importância de um contrato de aluguel?

Um contrato de aluguel formalizado garante segurança jurídica, tanto para o locador quanto para o locatário. Nesse sentido, ele previne conflitos e define com clareza as condições da locação.

Além disso, ele é um documento comprobatório em processos legais, protegendo os direitos de ambas as partes e garantindo previsibilidade nas obrigações.

Importância do contrato de aluguel para o proprietário

O contrato de aluguel protege o locador contra inadimplência, estabelece regras de uso e facilita a retomada do imóvel em caso de descumprimento das cláusulas contratuais.

Importância do contrato de aluguel para o inquilino

Para o inquilino, esse documento oferece segurança quanto ao tempo de permanência no imóvel, evita abusos por parte do proprietário e assegura seus direitos em caso de imprevistos.

Cláusulas importantes para corretores e gestores

Para corretores e gestores, certas cláusulas no contrato de aluguel são essenciais para garantir tranquilidade nas transações e na gestão do dia a dia. 

A seguir, saiba quais são elas.

Vigência e rescisão

O contrato deve trazer o prazo de vigência e os critérios para encerramento, como notificações obrigatórias e penalidades aplicáveis.

No caso da rescisão, especificar os processos evita mal-entendidos e facilita a transição para novos acordos, assegurando que as decisões sejam tomadas com base em entendimentos mútuos e justos.

Multa rescisória

A multa por rescisão deve ser proporcional ao tempo restante de contrato e especificar as situações que a dispensam. 

Tal abordagem incentiva o cumprimento do acordo até o término previsto e oferece flexibilidade para o locatário em circunstâncias imprevistas.

Garantia locatícia

A cláusula deve indicar a modalidade escolhida, como caução ou seguro-fiança, além das regras para acionamento.

Ao estipular claramente o processo de acionamento da garantia, o locador tem um caminho predefinido para reaver possíveis perdas. Dessa forma, minimiza os impactos financeiros de pagamentos atrasados.

Pagamento de aluguel e encargos

A cláusula de pagamento de aluguel e encargos é fundamental para garantir a um contrato compreensível e facilmente aplicável para os envolvidos. 

Veja algumas dicas para assegurar pagamentos em dia e gerenciar encargos de forma eficiente.

• Datas: estabeleça uma data específica para o pagamento do aluguel e dos encargos, preferencialmente alinhada com o fluxo de renda do locatário;
• Meios automáticos de pagamento: incentive o uso de débito automático ou transferências programadas, reduzindo a chance de esquecimentos ou atrasos;
• Lembretes: envie comunicados com antecedência para lembrar dos pagamentos e eventuais imprevistos;
• Prazos de encargos: para encargos que variam, como contas de consumo, considere oferecer um pequeno período de carência após o vencimento, dando flexibilidade ao locatário para organizar seus pagamentos;
• Encargos: detalhe todos os encargos que o locatário deve assumir, evitando surpresas e disputas futuras. Inclua informações sobre como esses encargos são calculados e atualizados;
• Incentivos para pontualidade: considere oferecer desconto ou benefícios para pagamentos antecipados;
• Política de atraso: defina as penalidades por atraso, incluindo juros e multas, de forma justa e alinhada às leis locais.

Reajuste do aluguel

O índice do IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) é o mais comumente utilizado para o ajuste de aluguel, mas outros índices podem ser combinados entre as partes. 

O mecanismo de atualização anual garante que o locador não perca poder aquisitivo ao longo do tempo. Ao mesmo tempo, o locatário compreende a previsibilidade do aumento e pode planejar suas finanças adequadamente.

Tenha em mente que a transparência na escolha do índice e no cálculo do reajuste é essencial para manter a confiança mútua e evitar conflitos.

Benfeitorias, danos e reparos

Locador:

• reparos estruturais e urgentes;
• manutenção de sistemas elétricos e hidráulicos.

Locatário:

• pequenos consertos;
• danos causados por uso indevido;
• benfeitorias voluntárias sem direito a reembolso.

Vistoria do imóvel

A vistoria inicial deve documentar o estado do imóvel com fotos e descrição detalhada. Já a vistoria final deve comparar as condições, servindo como base para retenção de caução ou reparos.

Foro

Por fim, a cláusula de foro determina o local de resolução de conflitos legais. O ideal é escolher a comarca onde o imóvel está localizado, para facilitar o trâmite jurídico.

Dicas para alugar com segurança

Garantir uma locação tranquila envolve mais do que um bom contrato. Veja boas práticas!

Atenção à legislação vigente

Acompanhe as atualizações da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 1991) e normas locais. Isso evita problemas legais e garante contratos dentro da legalidade.

Clareza e objetividade na linguagem

Evite jargões jurídicos e seja direto ao redigir cláusulas. Um contrato bem escrito reduz mal-entendidos e aumenta a confiabilidade.

Especificação de todas as condições da locação

Detalhe os valores, prazos, reajustes, regras de uso e responsabilidades. Um contrato completo previne disputas e protege os envolvidos.

Obtenção da assinatura das partes

Recolher assinatura de locador, locatário e testemunhas é essencial. A assinatura eletrônica, feita em plataformas confiáveis, também tem validade jurídica.

Registro do contrato em cartório

Apesar de não ser obrigatório, o registro do contrato garante publicidade e mais segurança jurídica, especialmente em locações superiores a 30 meses.

Quais são as ferramentas e recursos para corretores e gestores?

Corretores e imobiliárias precisam de recursos que otimizem suas rotinas, organizem contratos e melhorem a experiência dos clientes. Um bom software, nesse caso, é essencial para automatizar tarefas e reduzir erros.

Além disso, é importante contar com acesso fácil a modelos contratuais, integração com assinaturas digitais e gestão financeira.

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