Tempo de leitura: 19 minutos

Distrato ou rescisão: entenda como funciona no setor imobiliário

Distrato ou rescisão de contratos são termos bastante comuns no mercado imobiliário, tanto para quem está comprando quanto para quem está alugando um imóvel. Ainda que pareçam similares, eles têm diferenças que impactam diretamente quem está envolvido no processo.

A verdade é que ambos são formas de encerrar formalmente contratos, mas é preciso entender a fundo como cada um funciona. Neste post, vamos esclarecer os motivos mais comuns para o rompimento de acordos, explicar os aspectos legais e ajudar você a escolher a melhor opção. Fique por aqui e descubra tudo!

Qual a diferença entre distrato e rescisão de contratos imobiliários?

Quando falamos em distrato, estamos tratando do encerramento de um contrato por mútuo acordo entre as partes envolvidas. Ou seja, tanto quem comprou ou alugou o imóvel quanto o vendedor ou locador concordam em desfazer o contrato firmado anteriormente. Isso ocorre, por exemplo, quando as duas partes percebem que o negócio não é mais vantajoso para nenhum lado ou quando surgem impedimentos que afetam o cumprimento do contrato.

No caso de compra e venda, é bastante comum quando o comprador não consegue arcar com as parcelas ou quando o imóvel não foi entregue nas condições esperadas. Já em locações, pode acontecer quando o inquilino precisa devolver o imóvel antes do término do prazo acordado e o locador aceita.

Por outro lado, a rescisão ocorre quando uma das partes deseja romper o contrato por descumprimento de alguma cláusula ou por outro motivo que leve ao encerramento unilateral do acordo. Nesse caso, não há necessariamente o consenso entre as partes, já que o rompimento pode ser imposto. Na compra e venda, um exemplo clássico seria o comprador querer rescindir o contrato porque o imóvel não foi entregue dentro do prazo. No aluguel, a rescisão pode acontecer quando o inquilino quebra uma cláusula do contrato, como atrasos no pagamento do aluguel ou danos ao imóvel.

Agora que explicamos os dois conceitos, qual é a diferença entre distrato e rescisão? O distrato é sempre amigável, sendo um acordo feito entre ambas as partes, sem imposição. Já a rescisão tende a ser unilateral e pode gerar multas ou outras penalidades, pois geralmente acontece quando uma das partes não cumpre o que foi combinado.

Assim, enquanto o distrato pode ser mais flexível e negociado, a rescisão costuma ser mais rígida, trazendo consequências legais que podem prejudicar uma das partes envolvidas no contrato.

Quais são os principais motivos para distrato ou rescisão?

Existem diversas razões que podem levar ao rompimento de contratos imobiliários, tanto por distrato quanto por rescisão. A seguir, veja quais são as principais e como isso pode impactar as relações entre as partes envolvidas.

Distrato de contrato imobiliário

Diversas situações podem levar a esse tipo de decisão, e elas costumam variar de acordo com o tipo de contrato e o momento em que o rompimento é solicitado. Entre os principais motivos, temos:

• dificuldade financeira do comprador ou inquilino;
• atrasos na entrega do imóvel;
• problemas estruturais no imóvel após a vistoria;
• desacordo com as condições do contrato;
• mudanças nas condições de mercado.

Vamos a um exemplo prático para que você entenda melhor. Imagine que um comprador, após ter dado entrada em um apartamento, não consegue a aprovação do financiamento bancário para seguir com as parcelas. Ao perceber que não será capaz de continuar com o compromisso, ele e a construtora optam pelo distrato, desfazendo o contrato de forma amigável e restituindo parte do valor pago.

Rescisão de contrato imobiliário

Como comentamos, a rescisão acontece quando uma das partes decide encerrar o acordo por algum descumprimento das cláusulas ou por motivos que tornam inviável a continuidade do contrato. As principais razões para isso são:

• atraso no pagamento do aluguel ou parcelas;
• danos ao imóvel por parte do inquilino;
• falta de cumprimento das obrigações por uma das partes;
• uso inadequado do imóvel;
• não entrega do imóvel no prazo acordado

Um bom exemplo é quando durante um contrato de locação, o inquilino deixa de pagar os aluguéis por vários meses. O proprietário, ao tentar negociar e não obter sucesso, decide rescindir o contrato, o que implica a cobrança de multas e o despejo do inquilino.

O que a legislação diz sobre distrato e rescisão?

A legislação brasileira tem diretrizes claras sobre distrato e rescisão de contratos imobiliários, tanto em casos de compra e venda quanto em locação. Essas normas garantem os direitos e deveres das partes envolvidas e evitam que decisões sejam tomadas de maneira arbitrária.

No caso de compra e venda de imóveis, o distrato é regulado principalmente pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como a Lei do Distrato. Essa lei estabelece as condições para a desistência de um contrato de compra de imóvel na planta. Entre os principais pontos, a legislação prevê que, em caso de distrato, a construtora poderá reter até 25% do valor pago pelo comprador, caso o imóvel tenha sido adquirido no regime de patrimônio de afetação.

Em situações sem esse regime, a retenção pode ser de até 50%. Além disso, o valor deve ser devolvido em até 180 dias.

Já no caso da rescisão de contratos de compra e venda, o Código Civil, no artigo 475, trata da rescisão por inadimplemento, quando uma das partes não cumpre suas obrigações. A parte lesada pode pedir a rescisão e exigir indenização, caso o descumprimento gere danos.

Para contratos de locação de imóveis, a legislação aplicável é a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Essa lei regulamenta tanto o distrato quanto a rescisão de contratos de locação. A rescisão pode ocorrer, por exemplo, se o locatário deixar de pagar o aluguel ou infringir qualquer cláusula contratual. Nesses casos, o locador tem o direito de encerrar o contrato e, em algumas situações, exigir o pagamento de multa contratual proporcional ao período restante de contrato.

A Lei do Inquilinato também permite o distrato quando as duas partes concordam em encerrar o contrato antes do prazo, desde que estabeleçam as condições para tal. O artigo 4º da lei prevê a possibilidade de rescisão amigável a qualquer momento, mas ressalta que pode haver a cobrança de multa, caso não haja consenso entre as partes sobre a isenção.

Quais são as penalidades e multas aplicáveis no caso de rescisão de contrato?

Quando há a rescisão de um contrato imobiliário, as penalidades e multas podem variar de acordo com o tipo de contrato e as cláusulas estipuladas entre as partes. Tanto em locações quanto em compras de imóveis, essas sanções são aplicadas para compensar a parte prejudicada pelo rompimento unilateral do acordo.

Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel

Nos contratos de compra e venda de imóveis, a Lei nº 13.786/2018 define que, caso o comprador desista do contrato, ele poderá ser penalizado com a retenção de um percentual do valor já pago.

Se o empreendimento estiver em regime de patrimônio de afetação, a multa pode ser de até 25% do valor pago. Caso contrário, a retenção pode chegar a 50%. O comprador também pode ter que arcar com despesas administrativas, corretagem e outros custos relacionados à rescisão.

Rescisão de contrato de locação

Para contratos de locação, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece multas que variam de acordo com o tempo restante do contrato. O valor costuma ser proporcional ao período que faltava para o fim do contrato, o que significa que, quanto mais cedo o inquilino ou locador opta por rescindir, maior pode ser o valor a ser pago.

Por exemplo, se o contrato de locação foi feito por 30 meses e o inquilino decide sair após 10 meses, ele pode ser penalizado com uma multa proporcional aos 20 meses restantes, dependendo do que foi acordado previamente.

Além da multa, pode haver a aplicação de outras penalidades, como o pagamento de encargos não quitados, como IPTU, condomínio e demais taxas, que devem estar regularizadas no momento da rescisão. Em alguns casos, a rescisão também pode levar a processos judiciais, quando uma das partes se recusa a cumprir com suas obrigações contratuais, resultando em uma ação de despejo ou de cobrança.

Portanto, antes de romper qualquer contrato imobiliário, é indispensável revisar atentamente as cláusulas para entender as penalidades e multas aplicáveis para evitar conflitos e permitir que as partes tomem decisões mais planejadas e equilibradas.

Quais são os passos para fazer um distrato ou rescisão de contrato imobiliário?

Fazer um distrato ou rescisão de contrato imobiliário exige atenção para que o processo seja feito corretamente e de acordo com a lei. A seguir, confira o passo a passo.

Revise o contrato e as cláusulas de rescisão ou distrato

Antes de qualquer ação, o corretor precisa analisar minuciosamente o contrato firmado entre as partes. Isso envolve identificar as condições para o rompimento do acordo, sejam elas relativas ao distrato amigável ou à rescisão unilateral.

Geralmente, os documentos contêm informações sobre multas, prazos e obrigações que cada parte deve cumprir no caso de encerramento do contrato. É necessário verificar esses detalhes com cuidado, para que nenhum ponto importante seja deixado de lado. Questões como valores retidos, devoluções ou responsabilidades com taxas extras também costumam estar descritas.

Outro ponto relevante é confirmar se existem cláusulas específicas que limitam o cancelamento do contrato, como prazos mínimos ou exigências legais, especialmente em locações. Ao revisar tudo isso, o corretor poderá orientar seu cliente corretamente e evitar problemas.

Oriente o cliente sobre as implicações legais e financeiras

O papel do corretor vai além de intermediar o processo. É necessário que ele explique ao cliente todas as consequências legais e financeiras do encerramento do contrato. Isso inclui orientá-lo sobre as possíveis multas previstas no documento, como a retenção de valores já pagos, penalidades por quebra de contrato, e despesas administrativas ou legais.

Inclusive, o corretor deve deixar claro se há valores que precisam ser devolvidos ou quitados, como taxas de condomínio, IPTU, e outros encargos relacionados ao imóvel.

Outro ponto importante é esclarecer os prazos envolvidos no processo. O cliente precisa saber em quanto tempo a devolução de valores ocorrerá ou até quando terá que desocupar o imóvel, caso se trate de uma locação. Essa orientação detalhada evita mal-entendidos e problemas futuros. Aliás, o corretor deve também informar sobre possíveis exigências legais que o cliente precisará atender, garantindo que ele esteja ciente de todas as etapas e responsabilidades associadas ao distrato ou rescisão.

Agende uma reunião com as partes envolvidas

Depois de revisar o contrato e orientar o cliente, o próximo passo é organizar um encontro entre as partes envolvidas para discutir o rompimento do acordo. Isso pode ser feito presencialmente ou de maneira remota, dependendo da disponibilidade e preferência de cada parte.

O objetivo dessa reunião é garantir que todos possam expressar suas expectativas, esclarecer dúvidas e, principalmente, buscar um entendimento em relação aos termos do distrato ou rescisão.

O corretor deve ser o mediador, facilitando a comunicação e mantendo o foco em encontrar uma solução que seja satisfatória para ambos os lados. Além disso, é importante que ele já leve para a reunião uma proposta de encerramento com base no que foi discutido com o cliente.

Durante o encontro, o corretor deve garantir que todos os pontos críticos sejam abordados, como valores a serem devolvidos, multas a serem aplicadas e prazos para a desocupação ou devolução do imóvel. Isso ajudará a evitar possíveis conflitos e a acelerar o processo.

Intermedie a negociação dos termos

Agora que você reuniu todas as partes, é hora de conduzir a negociação. Seu papel é garantir que o diálogo seja equilibrado e que os interesses de ambos sejam considerados. Nesse momento, seu conhecimento sobre o contrato e as implicações legais vai ajudar a manter a conversa objetiva e produtiva.

Facilite a troca de propostas e esteja preparado para resolver impasses, como a questão de valores a serem devolvidos, multas, ou até prazos para finalização do processo.

Mantenha sempre a calma e o profissionalismo, lembrando que o objetivo é chegar a um acordo que seja justo para todas as partes envolvidas. E não se esqueça: é importante reforçar as condições previstas no contrato para que ninguém saia prejudicado. Use a negociação para ajustar os detalhes finais, evitando desentendimentos futuros.

Formalize o acordo por escrito

Depois de chegar a um acordo entre as partes, o próximo passo é documentar tudo por escrito. Esse registro formal deve detalhar todos os pontos negociados, como valores a serem devolvidos, multas aplicáveis, prazos para desocupação ou entrega do imóvel e qualquer outra obrigação que tenha sido acordada durante a negociação.

Lembre-se de que esse documento precisa ser claro e completo, para que não restem dúvidas sobre os termos e para evitar futuros conflitos.

É preciso que todas as partes assinem o documento, demonstrando concordância com as condições estabelecidas. Não deixe de incluir data e, se possível, testemunhas, pois isso agrega mais segurança jurídica ao processo. Esse tipo de formalização evita que detalhes importantes sejam esquecidos e garante que ambos os lados cumpram o que foi combinado.

A sua responsabilidade como corretor é preparar esse documento com base no que foi discutido e assinado pelas partes, encerrando o processo de maneira oficial e transparente.

Acompanhe o cumprimento das obrigações

Após formalizar o acordo, seu trabalho como corretor ainda não terminou. É preciso acompanhar de perto o cumprimento de todas as obrigações estabelecidas no distrato ou rescisão.

Para isso, verifique se as partes estão seguindo os prazos acordados, como a devolução de valores, pagamento de multas e desocupação do imóvel. Mantenha contato regular com ambas as partes para garantir que cada etapa esteja sendo cumprida corretamente.

Se surgir qualquer imprevisto, você deve intervir rapidamente, ajudando a resolver pendências ou esclarecer dúvidas para evitar que o processo fique parado ou que alguma das partes sinta-se prejudicada.

Também fique atento à quitação de todas as despesas envolvidas, como taxas de condomínio, IPTU ou outros encargos que possam afetar o encerramento do contrato. Esse acompanhamento é importante para garantir que o processo finalize sem problemas, reforçando sua credibilidade como corretor e evitando complicações legais futuras para todos os envolvidos.

Como evitar o distrato ou rescisão de contratos imobiliários?

Evitar o distrato ou rescisão de contratos imobiliários é uma meta tanto para corretores quanto para clientes, já que o rompimento de acordos pode gerar custos, complicações e frustrações. Quando o contrato é bem estruturado desde o início e as expectativas são claras, as chances de evitar o encerramento antecipado aumentam bastante.

Como corretor, você tem um papel importante em garantir que cada etapa da negociação seja bem conduzida e que ambas as partes estejam cientes de suas responsabilidades. Algumas medidas que podem ajudar a prevenir o distrato ou a rescisão são:

• defina expectativas claras desde o início — certifique-se de que o cliente entendeu todas as condições do contrato, incluindo prazos, multas e obrigações. Quanto mais transparente for o processo, menores são as chances de problemas futuros;
• verifique a capacidade financeira do cliente — antes de firmar o contrato, certifique-se de que o comprador ou locatário tenha condições de honrar os pagamentos e demais compromissos. Uma análise financeira preventiva evita a inadimplência e o rompimento do contrato por falta de pagamento;
• documente tudo de forma detalhada — um contrato bem elaborado, com todas as cláusulas especificadas e claras, reduz mal-entendidos. Então, certifique-se de que todas as condições, tanto do imóvel quanto das responsabilidades das partes, estejam documentadas de forma objetiva;
• mantenha uma comunicação constante com o cliente — acompanhe o cliente durante todo o processo, desde a assinatura até o cumprimento das cláusulas. Isso permite que problemas potenciais sejam identificados e resolvidos rapidamente.
• negocie com flexibilidade — em vez de partir para o distrato ou rescisão, tente intermediar soluções alternativas, como a renegociação de prazos ou valores. A flexibilidade nas negociações pode evitar o rompimento do contrato e manter a satisfação de ambas as partes.

Quando é melhor optar por um acordo amigável ou por um processo litigioso?

Em situações de distrato ou rescisão de contratos imobiliários, é necessário avaliar se a melhor opção é buscar um acordo amigável entre as partes ou seguir para um processo litigioso. A escolha depende de diversos fatores, como a disposição para negociar, o grau de conflito, e os custos envolvidos. Cada caminho tem suas vantagens e desvantagens, e cabe ao corretor ajudar as partes a tomar a decisão mais adequada com base na situação específica.

Quais são as vantagens de um acordo amigável?

O acordo amigável tende a ser mais rápido e menos oneroso, evitando os custos elevados com advogados e taxas judiciais. Ainda há o fato de que ele pode ser ajustado de forma personalizada, permitindo que as partes negociem prazos, valores e outras condições de maneira mais flexível.

Isso favorece a preservação de relações comerciais e evita desgastes emocionais que um processo litigioso pode causar. Outra grande vantagem é a previsibilidade do desfecho. Quando um acordo é firmado, as partes sabem exatamente o que esperar, reduzindo a incerteza que um julgamento pode trazer.

No caso de distrato, por exemplo, a devolução de valores e a rescisão de cláusulas podem ser discutidas e ajustadas conforme as necessidades de cada parte.

Em quais casos o litígio é a melhor solução?

O processo litigioso, por sua vez, pode ser a melhor opção quando as partes não conseguem chegar a um consenso ou quando uma das partes se recusa a cumprir suas obrigações contratuais. Em casos de descumprimento grave, como a falta de pagamento, danos ao imóvel ou até a resistência em desocupar a propriedade, o litígio pode ser o único caminho para garantir que os direitos do cliente sejam respeitados.

Quando o acordo amigável não é possível devido à rigidez das cláusulas contratuais ou à gravidade do conflito, levar a questão para a justiça pode assegurar uma solução definitiva, com base na legislação vigente. O processo litigioso também pode ser necessário quando a negociação amigável se arrasta sem resultados, gerando custos adicionais e atrasando a resolução.

Nesses casos, contar com o apoio legal pode garantir que o cliente seja indenizado ou que o contrato seja encerrado de acordo com as normas legais, mesmo que o processo seja mais demorado e burocrático.

Encerrar um contrato imobiliário, seja por distrato ou rescisão, exige cuidados e atenção aos detalhes. Como corretor, seu papel é garantir que tudo ocorra de forma tranquila e dentro da lei, evitando problemas para seus clientes. Saber as diferenças entre distrato ou rescisão e entender quando optar por um acordo amigável ou litígio coloca você em uma posição de confiança para guiar cada etapa com segurança. Mas, com o conhecimento certo, o processo se torna mais simples e eficiente para todos.

Agora que você já domina o processo de encerramento de contratos, que tal entender sobre como funciona o cartório de registro de imóveis? Confira o post!