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ITBI: aprenda o que é, quem deve pagar, prazos e sua importância

Você está prestes a fechar um negócio imobiliário e ouviu falar no ITBI? Então é hora de compreender a fundo esse imposto para evitar dores de cabeça e garantir uma transação segura. 

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que deve ser pago sempre que ocorre a transferência de propriedade de um imóvel entre pessoas vivas.

Neste guia completo, explicaremos como funciona o ITBI, quem deve pagá-lo, qual é o prazo, os valores cobrados em diferentes cidades e muito mais. Continue a leitura para entender tudo sobre esse imposto e como ele impacta o processo de compra e venda de imóveis.

Como funciona o ITBI?

O ITBI é um imposto municipal, ou seja, cada prefeitura é responsável pela sua cobrança e definição de alíquotas e prazos. Ele deve ser pago toda vez que há transferência onerosa de propriedade de um imóvel urbano, como ocorre nas compras e vendas.

O valor do imposto é calculado com base no valor venal do imóvel ou no valor de mercado — a depender das regras do município. Por isso, é comum que, antes da emissão da guia de pagamento, o imóvel passe por um processo de avaliação de imóveis feito pela prefeitura.

O ITBI é cobrado uma única vez, no momento da transação, e precisa ser quitado para o comprador conseguir registrar o bem em seu nome no cartório.

Qual é a diferença entre ITBI e ITCMD?

Embora ambos sejam impostos relacionados a transferências de bens, o ITBI incide sobre transações onerosas, como a compra e venda de imóveis. Já o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é aplicado em casos de herança e doação.

Como é usado o valor do ITBI?

O valor arrecadado com o ITBI é utilizado pelos municípios para custear serviços públicos como saúde, educação e infraestrutura urbana. Assim, trata-se de uma fonte importante de receita para as prefeituras.

Quais são as alíquotas do ITBI por cidade?

Como o ITBI é um imposto municipal, cada cidade define sua própria alíquota. Confira alguns exemplos:

• São Paulo–SP: 3% sobre o valor venal ou o valor da transação, o que for maior;
• Rio de Janeiro–RJ: 2% para imóveis de até R$ 170 mil e 3% acima desse valor;
• Belo Horizonte–MG: 3%;
• Curitiba–PR: 2,7%;
• Salvador–BA: 3%.

Além disso, é comum haver diferenças para casos de financiamento ou para imóveis adquiridos por meio de programas habitacionais. Por isso, o ideal é sempre consultar a legislação do município onde está localizado o imóvel.

É possível parcelar o ITBI?

Sim, algumas cidades permitem o parcelamento do ITBI, embora essa possibilidade varie conforme a legislação local.

Possibilidades de parcelamento

Em muitos municípios, o ITBI pode ser parcelado em até 12 vezes, especialmente quando o valor do imposto é elevado. No entanto, o parcelamento pode implicar em cobrança de juros.

Para saber se essa opção está disponível, é preciso verificar as regras no site da prefeitura ou entrar em contato com a Secretaria Municipal da Fazenda.

Importância do valor venal na compra de imóveis

O valor venal é a base de cálculo do ITBI. Ele corresponde ao valor estimado do imóvel para fins de tributação, determinado pela prefeitura. Normalmente, ele é inferior ao valor de mercado, mas isso varia conforme o município.

Como encontrar o valor venal de um imóvel?

O valor venal pode ser consultado no carnê do IPTU, no site da prefeitura ou solicitando diretamente à Secretaria de Finanças municipal.

Quando devo pagar o ITBI?

O ITBI geralmente deve ser pago antes da lavratura da escritura pública ou do registro da compra no cartório de registro de imóveis. Como dito anteriormente, cada cidade pode estabelecer um prazo específico, portanto, é fundamental conferir as regras locais.

ITBI é pago antes ou depois da escritura?

Na maioria das cidades, o ITBI precisa ser pago antes da escritura. Isso ocorre porque o comprovante de pagamento do imposto é um dos documentos exigidos para a lavratura da escritura e o registro do imóvel.

Depois de pagar o ITBI, qual é o próximo passo?

Após o pagamento do ITBI, o próximo passo é apresentar o comprovante no cartório para proceder com a escritura ou o registro do imóvel. Sem esse comprovante, a transação não pode ser concluída legalmente.

Comprador ou vendedor: veja quem deve pagar o ITBI

O responsável por pagar o ITBI costuma ser o comprador do imóvel, salvo se houver acordo diferente entre as partes. Essa responsabilidade deve constar no contrato de compra e venda.

Quem tem direito ao desconto ou isenção no ITBI?

Algumas situações podem garantir desconto ou isenção do ITBI. Os casos mais comuns incluem:

• imóveis adquiridos por meio do Minha Casa Minha Vida;
• transferências de imóveis entre empresas do mesmo grupo;
• transmissão em decorrência de separação judicial ou divórcio;
• imóveis utilizados como capital social de empresa.

Reembolso do ITBI

Em alguns municípios, caso a transação não se conclua, é possível solicitar o reembolso do valor pago. O processo é feito junto à prefeitura e requer documentação que comprove a desistência da compra.

Problemas comuns com o ITBI e como evitá-los

• Divergências na avaliação do imóvel: consulte previamente a prefeitura e conteste valores se necessário;
• Atrasos no pagamento: fique atento ao prazo estipulado pelo município para não ter multas;
• Documentação incompleta: verifique junto à prefeitura quais são os documentos exigidos para a emissão da guia.

Qual é a importância de pagar o ITBI?

O pagamento do ITBI é essencial para a regularização da propriedade. Sem ele, não é possível fazer o registro do imóvel no cartório, o que impede a transferência legal e segura da posse.

Planejamento para arcar com o ITBI

O planejamento antecipado para o pagamento do ITBI evita atrasos e surpresas. Por isso, é importante que você considere esse custo no seu orçamento desde o início da negociação do imóvel, além de verificar a possibilidade de parcelamento — se necessário.

Onde pagar o ITBI?

O pagamento do ITBI deve ser feito por meio de uma guia emitida no site da prefeitura ou presencialmente. Após a emissão, o pagamento costuma ser realizado em bancos autorizados ou via PIX.

Documentos inerentes ao pagamento do ITBI

• Documento de identidade e CPF do comprador;
• Contrato de compra e venda ou compromisso de compra;
• Comprovante de endereço;
• Dados do imóvel (matrícula, IPTU etc.).

Emissão da 2ª via da guia de recolhimento

Caso a guia seja extraviada, é possível emitir a segunda via no site da prefeitura. Vale lembrar que um sistema para imobiliária pode ajudar nesse processo, uma vez que esse tipo de serviço centraliza os dados e evita perdas ao longo do processo. 

Como contestar o valor do ITBI?

Caso o valor cobrado esteja acima do esperado, o contribuinte pode contestar junto à prefeitura. Isso exige a apresentação de laudos e documentos que comprovem o valor de mercado real do imóvel.

Como o ITBI é calculado?

A base de cálculo do ITBI é, geralmente, o maior valor entre:

• valor venal de referência;
• valor declarado da transação;
• valor de mercado do imóvel.

A partir disso, aplica-se a alíquota vigente na cidade.

ITBI para compra direta

Para compras diretas, aplica-se a alíquota sobre o valor venal ou de mercado, conforme regra municipal.

ITBI de imóvel financiado

Em casos de financiamento, algumas cidades permitem que o ITBI seja calculado apenas sobre o valor da entrada. A diferença é quitada após a conclusão do financiamento.

ITBI de imóvel na planta

Para imóveis na planta, o ITBI é cobrado no momento do registro da escritura, geralmente após a conclusão da obra.

Perguntas frequentes sobre o ITBI

Devo pagar ITBI em caso de usucapião?

Não. A usucapião é um meio de aquisição de propriedade sem transação onerosa, portanto, não incide ITBI.

Devo pagar ITBI em caso de doação?

Não. Nesse caso, incide o ITCMD, e não o ITBI.

Devo pagar ITBI sobre bem imóvel herdado em inventário?

Não. Também incide o ITCMD, já que se trata de transmissão causa mortis.

Como pagar ITBI mais barato?

Verifique se você se enquadra em alguma condição de isenção ou desconto, como nos programas habitacionais. Também é possível contestar o valor caso a avaliação da prefeitura esteja muito acima do mercado.

Posso incluir o ITBI no financiamento?

Algumas instituições financeiras permitem incluir o valor do ITBI no financiamento, mas isso depende da análise de crédito e das condições da operação. Consulte seu banco.

Como um software de gestão imobiliária auxilia no processo do ITBI?

Um bom sistema imobiliário facilita todo o processo de pagamento e controle do ITBI, trazendo agilidade, segurança e praticidade.

Funcionalidades específicas para cálculo e controle do ITBI

A plataforma ajuda a estimar o imposto com base nas alíquotas e valores venais praticados, oferecendo maior previsibilidade aos clientes.

Automação de processos relacionados ao imposto

Geração de guias, controle de prazos e emissão de documentos podem ser automatizados, reduzindo erros e retrabalho.

Alertas sobre prazos e pagamentos

Por fim, o sistema pode enviar alertas sobre o vencimento de guias e datas importantes, evitando multas e complicações burocráticas.

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