ITBI: aprenda tudo sobre esse imposto e evite surpresas!

Apesar da modernização do setor imobiliário e popularização de aplicativos de locação, alguns processos ainda funcionam da mesma forma, que é o caso do pagamento de tributos envolvidos na compra de um bem imóvel.

Nesse sentido, criamos o guia a seguir para te orientar sobre os aspectos mais importantes acerca do ITBI. Assim, você evitará surpresas desagradáveis na hora de finalizar uma compra. Continue acompanhando e tire todas as suas dúvidas!

Entenda o que é o ITBI?

ITBI é uma sigla referente ao Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Em algumas regiões brasileiras, essa taxa é chamada de Imposto Sobre Transmissão de Imóveis. Trata-se de um tributo aplicado à operação de compra e venda de um em imóvel. Dessa forma, é sempre cobrado na cidade em que a transação é realizada.

Embasado pela Constituição Federal, o imposto serve para comprovar a transferência do imóvel da pessoa que o vendeu para aquela que o adquiriu; seja uma casa, apartamento ou construção na planta. Então, os documentos de transmissão só são liberados após o pagamento. Na prática, o comprador se torna dono da propriedade depois de pagar o ITBI.

Ainda não entendeu? Vamos a um exemplo prático. Imagine que alguém comprou um apartamento em Belo Horizonte. Nesse processo, essa pessoa terá que reunir inúmeros documentos e realizar diversas operações. Uma delas é o pagamento do Imposto de Transmissão — recolhido pela Prefeitura de Belo Horizonte.

Somente após o pagamento dessa quantia é que o indivíduo será considerado o proprietário oficial do imóvel.

Diferenças entre ITBI e ITCMD

Outra definição que vale a pena ser mencionada é a do ITCMD. Ela também aparece no processo de transferência de bens imóveis, mas possui algumas diferenças para o ITBI. O Imposto de Transmissão é válido somente para a compra e venda de imóveis entre pessoas com vida.

No caso da transmissão de propriedades via doações ou herança, o imposto aplicado é outro. Nesse cenário, a taxa é de responsabilidade do Estado, que consiste no Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.

Saiba como o valor do ITBI é usado

A cobrança do ITBI é feita diretamente pelos municípios, ao lado do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto Sobre Serviços (ISS). Os valores recolhidos são enviados aos cofres públicos. Então, é decisão dos governadores como serão investidos as quantias arrecadadas.

Em geral, as taxas são aplicadas em melhorias de infraestrutura da cidade, seguindo uma série de regulamentações e normas. Desse modo, as prefeituras acabam direcionando esses recursos para o aprimoramento da reciclagem de lixo, distribuição de luz e gás, saneamento básico e outros.

Descubra a importância de pagar o imposto

Quem adquire uma casa, apartamento ou imóvel na planta deve arcar com o ITBI a fim de regularizar a propriedade e oficializar a transação. A falta de pagamento do tributo impede que a transferência da construção seja efetivada. Ou seja: o indivíduo não terá o imóvel em seu nome.

Outro fato que merece destaque é que, a falta de pagamento do Imposto de Transmissão pode gerar multas e inclusão do CPF na lista de inadimplentes, devedores do município. Isso pode levar a inúmeros problemas com a justiça.

Planejamento para arcar com o ITBI

Entendemos que o processo de compra e venda de um imóvel é bastante burocrático. Entretanto, com planejamento é possível enfrentar a operação com mais tranquilidade. Para isso, o indivíduo precisa se organizar financeiramente, o que envolve mais do que somente reservar a quantia do valor do imóvel.

Existem custos extras na aquisição de uma casa ou apartamento, que não podem ser negligenciados, como taxas de documentações e outros impostos, como o Imposto de Transmissão. Com esse planejamento, o indivíduo dificilmente enfrentará surpresas desagradáveis no orçamento.

Comprador ou vendedor: veja quem deve arcar com o ITBI

Segundo o Art. 156 da Constituição Federal — que esclarece o papel dos municípios na cobrança de impostos — não existem determinações que informem de quem é a responsabilidade do pagamento do ITBI. Normalmente, os corretores, agentes imobiliários, especialistas no assunto e a própria prefeitura entende a obrigação recai sobre quem compra o imóvel.

Contudo, o fato de não existir uma norma concreta sobre o tema, as partes envolvidas na transação podem chegar a um acordo quanto à quitação do tributo. Para isso, tudo o que for decidido deve estar especificado em contrato, com cláusulas detalhadas para todos.

Confira o período de pagamento do ITBI

Os prazos de pagamento do imposto variam conforme a localização do imóvel. Então, o comprador deve consultar os requisitos diretamente na prefeitura de sua cidade. Em alguns municípios, por exemplo, o ITBI deve ser pago logo depois da lavratura da escritura pública. Já em outros, a quitação deve ocorrer após o registro desse documento.

Entretanto, de forma geral, o pagamento deve ser efetuado assim que o negócio estiver finalizado. O prazo pode variar entre 15 a 30 dias, a partir da emissão do documento de transferência emitido por cartório.

Além disso, a quitação deve ser realizada na instituição financeira credenciada pelo município, ou diretamente no ponto de arrecadação da prefeitura. Normalmente, isso ocorre depois da entrada nos processos burocráticos no Cartório do Registro de Imóvel.

Sendo assim, apenas depois do pagamento do tributo é que o cartório oficializa a transferência do imóvel para o nome do comprador. Porém, vale destacar que a aquisição e venda de imóveis envolvem outras taxas a serem pagas, como:

• Serviços de corretagem;
• Avaliação do imóvel;
• Escritura pública;
• Registro do imóvel;
• Imposto de Renda;
• Taxa de interveniência;
• Custos de financiamento.

Documentos inerentes ao pagamento do ITBI

Da mesma forma que outras tributações, há documentos que precisam ser apresentados no momento da quitação do ITBI. Todos eles mudam conforme a cidade, mas os que se repetem são:

• Cópia da certidão de matrícula do imóvel;
• Contrato de financiamento (se existir);
• Guia Informativo Fiscal e de Recolhimento de ITBI (GIFRI), em três vias, preenchidas e assinadas pelo pagador;
• Declaração de Transação Imobiliária preenchida, que pode ser obtida no site da prefeitura, onde a propriedade se encontra.

O comprador deve se informar diretamente com a prefeitura de seu município para verificar a exigência de qualquer outra documentação específica para sua região.

Emissão da 2ª via da guia de recolhimento

Caso o comprador tenha perdido o documento do ITBI original, é possível solicitar a Certidão de Recolhimento do imposto. Isso deve ser realizado na Praça de Atendimento da Secretaria Municipal da Fazenda, com agendamento prévio no portal.

Esse serviço é gratuito e leva até 15 dias para ser efetuado. Além disso, o indivíduo precisa apresentar uma cópia de algum documento que justifique o motivo da operação, como a escritura, o contrato de compra e outros.

Também é indispensável mostrar a cópia do RG ou qualquer outro que tenha a assinatura do requerente. Isso serve para comprovar que a solicitação está sendo feita pelo proprietário ou procurador do imóvel.

Aprenda onde pagar o ITBI

Conforme mencionado acima, o pagamento da taxa deve ser realizado nas instituições parceiras do município ou em um posto de arrecadação oficial. Então, é crucial que o futuro proprietário busque saber onde fazer o recolhimento antes de emitir a guia do ITBI. Para descobrir o valor a ser pago, é possível fazer uma simulação com base no preço do imóvel e na alíquota aplicada pelo município.

Caso o imóvel adquirido tenha custado R$350.000 e a alíquota for de 3%, o Imposto de Transmissão será de R$10.500. À primeira vista, o cálculo parece simples, mas existem particularidades que alteram essa quantia. Operações de financiamento, por exemplo, é uma delas. Então, o ideal é que o comprador tenha o suporte de um profissional especializado.

Conheça o valor do ITBI

Como você já deve saber, essa taxa não possui uma quantia fixa. Os valores são cobrados a partir da alíquota praticada pela prefeitura de cada cidade. Entretanto, a porcentagem máxima permitida por lei é de 5% sobre o preço de venda do imóvel, seja essa quantia estimada pelo município ou não — valor venal. Em algumas cidades brasileiras, as alíquotas são:

• São Paulo: 3%
• Campinas: 2,7%
• Guarulhos: 2%
• Rio de Janeiro: 3%
• Niterói: 2%
• Belo Horizonte: 3%
• Porto Alegre: 3%
• Curitiba: 2,7%
• Distrito Federal: 2%

Possibilidades de parcelamento

Algumas cidades permitem o parcelamento do ITBI, mas as regras também variam muito. Em Belo Horizonte, por exemplo, é possível parcelar o imposto em até 10 vezes. Em outros municípios, em até 12 vezes. Já em São Paulo, o pagamento só pode ser realizado à vista. Além disso, ainda existe a incidência de juros de 1% em caso de atrasos, acrescido de multas diárias de 0,33% sobre o imposto (até 20%), corrigido pelo IPCA.

No caso do Rio de Janeiro, o parcelamento é autorizado somente quando a transmissão do imóvel foi efetivada, mas o prazo de vencimento já passou. Na prática, o comprador está em mora, mas o débito ainda não consta em dívida ativa. Assim, há a incidência de 1% de juros + IPCA. Aqui, as prestações podem chegar a 60 meses.

Também é necessário destacar que algumas instituições financeiras permitem a inclusão do ITBI e outros custos nas parcelas de financiamento do imóvel. Tais valores não podem ultrapassar 5% do valor total financiado, ou 4%, caso o indivíduo tenha utilizado o FGTS. Essa condição está ativa desde 2020 pela Caixa Econômica Federal — banco que mais concede financiamentos imobiliários no Brasil.

Importância do valor venal na compra de imóveis

O cálculo do valor venal é indispensável para realizar a precificação no setor imobiliário. É com base nessa estimativa que a prefeitura determina o valor do ITBI e que os corretores decidem o preço justo a ser pago em um imóvel, garantindo um negócio vantajoso para o novo proprietário. Ademais, esse procedimento pode construir para inúmeras decisões judiciais, como:

• pagamento de tributos: regularização de débitos com a prefeitura, como IPTU, taxas de coleta de lixo e outros;
• inventário de bens: serve como base para determinar o valor de um imovel na hora de passar o bem para familiares de pessoas falecidas;
• quitação de financiamentos: auxiliar um indivíduo após ele acionar a justiça quando uma instituição financeira não cumprir com suas obrigações no contrato de financiamento de um imóvel;
• partilha de bens: movido por divórcio ou morte, utilizado para levantar o número de bens que serão repartidos às partes envolvidas no processo.

Como encontrar o valor venal de um imóvel

Os municípios costumam considerar algumas características para calcular o valor venal de inúmeras propriedades em seu território:

• área total da edificação em m²;
• custo do metro quadrado na região;
• obsolescência;
• idade do imóvel;
• qualidade do terreno;
• profundidade do terreno;
• logradouro;
• condomínio;
• objetivo da construção (comercial, residencial);
• modificações na propriedade.

Essa avaliação é realizada com base na Planta Genérica de Valores (PGV); um mapa que cada município possui e que classifica as áreas urbanas em quantias determinadas. A partir disso, as prefeituras utilizam uma fórmula para encontrar o valor propriamente dito:

V = A x VR x I x P x TR, no qual:

• V = valor venal da construção;
• A = área da propriedade ou do seu terreno;
• VR = valor unitário padrão residencial, com base na PGV;
• I = idade da edificação (a partir da liberação do “Habite-se”, ou da reconstrução ou ocupação da residência);
• P = local da casa ou apartamento no logradouro;
• TR = tipo do imóvel ou características de modificações realizadas.

Cálculo do ITBI: como fazer

Até aqui, já ficou claro que o valor do ITBI dependerá de dois aspectos: a alíquota praticada pelo município e o valor venal do imóvel ou preço de transação — o que for mais alto. A partir disso, o cálculo muda conforme o meio de pagamento escolhido pelo comprador.

ITBI para compra direta

Nesse caso, o cálculo do Imposto de Transmissão é bastante simples. O comprador só precisa multiplicar a alíquota municipal pela quantia venal para encontrar a taxa. Então, caso a propriedade tenha custado R$500.000 e a alíquota seja de 2%, basta multiplicar 500.000 x 0.02, que é igual a R$10.000.

ITBI de imóvel financiado

Já para quem decidiu comprar uma casa, ou apartamento financiado, o cálculo é um pouco diferente. Essa conta é realizada em duas etapas, que muda conforme a prefeitura da cidade.

Em São Paulo, por exemplo, há uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, que não pode ultrapassar R$100.104,16. Qualquer quantia que exceder esse limite, esteja ela financiada ou não, a porcentagem é de 3%. Então, o ITBI será a soma dessas duas paralelas.

Sendo assim, considere um imóvel de R$200.000, com financiamento de R$100.000. A taxa de 0.5% recairá sobre o valor financiado. Na quantia restante, será aplicada a alíquota de 3%. Portanto, o cálculo ficará da seguinte maneira:

• ITBI (valor financiado) = 100.000 x 0,5% = R$500,00
• ITBI (valor remanescente) = 100.000 x 3% = R$3.000,00
• Valor total a ser pago de ITBI: R$500,00 + R$3.000,00 = R$3.500,00

ITBI de imóvel na planta

Aqueles que decidiram comprar um imóvel na planta, também precisam arcar com o ITBI. Nesse cenário, a prefeitura aplica uma alíquota sobre o valor venal da propriedade, ou seja, uma estimativa de quanto custará a casa ou apartamento quando finalizada.

Veja como proceder em discordâncias acerca do valor do ITBI

Em algumas situações, pode haver discrepâncias nos valores de ITBI atribuídos pelo município e no cálculo realizado pelo comprador. Isso ocorre quando o indivíduo declara um preço ao imóvel, mas a prefeitura indica o valor venal diferente. Assim, o que valerá será a de maior valor.

Entretanto, o comprador pode solicitar uma nova avaliação do imóvel. Caso, ainda assim, haja discordâncias sobre o resultado da segunda análise do seu ITBI, o contribuinte pode recorrer ao judiciário. Porém, vale mencionar que esse processo é demorado, o que atrasa o processo de emissão da escritura e, consequentemente, da transmissão do imóvel para o nome do novo proprietário.

Saiba se existe isenção de ITBI

Algumas cidades aplicam a isenção do ITBI para tipos específicos e valores determinados de imóveis. Também ocorrem descontos e isenções caso o comprador esteja no programa Minha Casa Minha Vida, ou se o bem adquirido for a primeira casa própria. De todo modo, é imprescindível consultar as normas legislativas municipais, a fim de certificar as condições de incidência do tributo.

Quem é isento da taxa de ITBI

Em suma, a isenção é válida para as seguintes condições:

• a propriedade é incorporada ao patrimônio de uma empresa;
• a pessoa jurídica dona do bem imóvel sofreu uma incorporação ou fusão;
• o comprador adquiriu sua primeira moradia própria via Minha Casa Minha Vida;
• o valor do bem adquirido é inferior a R$184.415,21.

Caso o indivíduo tenha comprado seu primeiro imóvel, mas já tenha outra propriedade recebida via herança ou doação, não possui direito à isenção.

Reembolso do ITBI

Conforme uma decisão recente do Supremo Tribunal da Justiça (STJ), todos que compraram um imóvel nos últimos 5 anos podem pedir o reembolso do valor pago de ITBI. Essa determinação foi oficializada porque, nesse período, alguns impostos foram calculados com base no IPTU — era considerado o valor mais alto, o IPTU, valor venal ou preço real do imóvel.

Atualmente, a base de cálculo para o tributo considera somente o valor venal do imóvel, que varia conforme a localização, terreno e condições do mercado. Então, aqueles que pagaram o imposto a partir do IPTU, podem receber a quantia de volta.

Perguntas frequentes sobre o ITBI

Agora que você já sabe tudo sobre esse imposto, reunimos as principais dúvidas em um só lugar. Veja a seguir as perguntas frequentes sobre o ITBI!

Devo pagar ITBI em caso de usucapião?

Como o próprio nome indica, trata-se de um imposto aplicado na transmissão de bens imóveis. Isso não acontece com o usucapião. Afinal, o dono anterior não passou seu imóvel para o atual posseiro. Na realidade, o novo proprietário ocupou a residência por tempo suficiente para obter o direito de tomar a construção para si legalmente.

Devo pagar ITBI em caso de doação?

Quando falamos da doação de um imóvel, há uma transmissão de bens. Entretanto, a cobrança aqui não é o ITBI, mas o ITCMD. Esse tributo é cobrado a partir do valor estimado do imóvel, já que não houve dinheiro envolvido na transação.

Devo pagar ITBI sobre bem imóvel herdado em inventário?

Assim como ocorrido em caso de doação, os imóveis recebidos via herança de inventário devem pagar um tributo: o ITCMD. Nesse sentido, não há incidência do ITBI, já que ambos os impostos não podem ser aplicados de forma simultânea.

O que vem primeiro ITBI ou escritura?

Conforme determinado pelo STJ, a operação de compra e venda de um imóvel consiste no lavramento da escritura no cartório de notas e, sem seguida, na cobrança do ITBI para a oficialização da transferência da propriedade no cartório.

Como pagar ITBI mais barato?

O responsável por quitar o ITBI pode solicitar uma negociação para reduzir o valor cobrado. Caso o comprador esteja adquirindo seu primeiro imóvel, ele tem direito a 50% de desconto no tributo. Em algumas cidades, o indivíduo fica totalmente isento da taxa nessas condições.

O que acontece se eu não pagar o ITBI?

Caso não haja o pagamento do ITBI, o comprador não terá êxito na transmissão do imóvel para seu nome. Essa é a única consequência de não quitar o tributo, sem a existência de qualquer outra penalidade ou multa por inadimplência.

Com este guia, você aprendeu tudo sobre o ITBI, a importância de esclarecer esse conceito na compra e venda de imóveis para evitar surpresas desagradáveis. Assim que o imposto for quitado, é necessário que o comprador faça o registro do imóvel para finalizar a aquisição do bem e oficializar a propriedade em questão.

Gostou deste conteúdo? Então, compartilhe em suas redes sociais e mostre aos seus amigos tudo o que aprendeu por aqui!