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Confira os principais pontos das 11 principais leis imobiliárias

Se você está começando agora a sua carreira de corretor ou mesmo se já é um profissional experiente, sabe que o mercado é regido por diversas normas que garantem que as transações sejam feitas de forma correta e segura. E entre as mais importantes, há 11 leis imobiliárias que você deve conhecer a fundo.

Sabemos que são tantas regras e detalhes que deixam qualquer um confuso. Por isso, nós separamos e explicamos os principais pontos de cada uma delas — desde a Lei do Inquilinato até o Código de Ética da profissão.

Então, continue a leitura do post para ficar por dentro das principais normas e, assim, oferecer um serviço de excelência aos seus clientes!

Lei do Inquilinato — Lei 8.245/1991

Talvez a mais conhecida entre os corretores de imóveis, a Lei 8.245/1991, ou Lei do Inquilinato, regulamenta as relações de aluguel de imóveis urbanos no Brasil. Ou seja, estabelece direitos e deveres tanto para inquilinos quanto para proprietários.

Direitos e deveres do inquilino

De acordo com a legislação, os locatários têm o direito de usar o imóvel de acordo com o contrato e de exigir que o proprietário realize reparos necessários. Porém, devem pagar o aluguel pontualmente, conservar o imóvel e arcar com pequenas despesas de manutenção.

Além disso, é essencial que o inquilino informe ao proprietário qualquer problema que possa comprometer a estrutura do imóvel, garantindo assim uma convivência harmoniosa e o cumprimento das responsabilidades contratuais.

Direitos e deveres do proprietário

Os proprietários também têm direitos e deveres estabelecidos pela lei, como o direito de receber o aluguel pontualmente e de retomar o imóvel após o término do contrato, conforme as condições estabelecidas.

Também devem garantir que o imóvel esteja em boas condições de uso e realizar reparos estruturais necessários. Outro ponto importante é que eles não podem interferir na privacidade do inquilino, devendo respeitar o uso pacífico do imóvel.

Contratos de locação

Os contratos de locação devem ser elaborados de forma clara e detalhada. Para isso, devem especificar o valor do aluguel, o prazo da locação, as responsabilidades de ambas as partes e as condições para rescisão. Vale lembrar que o contrato pode incluir cláusulas sobre reajustes de aluguel, uso do imóvel e penalidades por descumprimento.

Reajuste de aluguel

De acordo com a Lei do Inquilinato, existe a possiblidade de o reajuste de aluguel ocorrer anualmente, utilizando índices de inflação como referência, sendo o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) um dos mais comuns.

Mas é preciso que o contrato especifique o índice a ser usado e a periodicidade do reajuste. Esse ajuste garante que o valor do aluguel permaneça justo tanto para o proprietário quanto para o inquilino.

Despejo e rescisão

O processo de despejo e a rescisão do contrato de locação são situações delicadas, mas previstas na Lei do Inquilinato. O despejo pode ocorrer por motivos como falta de pagamento, uso inadequado do imóvel ou término do contrato sem renovação. Para evitar abusos, a lei exige que o proprietário notifique o inquilino formalmente e, em alguns casos, por meio de ação judicial.

Por outro lado, o inquilino pode rescindir o contrato antes do término mediante aviso prévio e, se estipulado, pagamento de multa.

Lei do Condomínio e Incorporações ou Lei de Incorporação Imobiliária — Lei 4.591/64

A Lei 4.591/64, conhecida como Lei de Condomínio e Incorporações, regula a constituição e o funcionamento dos condomínios, além de estabelecer normas para as incorporações imobiliárias.

O objetivo dessa é norma é garantir a organização e a convivência harmônica entre os condôminos, assim como para assegurar transparência e segurança nos processos de incorporação e venda de unidades imobiliárias.

Convenção de condomínio

A Convenção de condomínio é o documento que rege as regras internas de um condomínio, estabelecendo direitos e deveres dos condôminos. Mas, para isso, deve ser aprovada em assembleia geral e registrada em cartório, tornando-se obrigatória para todos os moradores.

Ela aborda aspectos como uso das áreas comuns, critérios para a eleição do síndico, cobrança de taxas condominiais e penalidades por infrações.

O documento também pode incluir normas sobre reformas, segurança e convivência, proporcionando uma base legal para a resolução de conflitos e garantindo uma gestão organizada e transparente do condomínio.

Assembleias e votações

As assembleias e votações são momentos de extrema importância para a tomada de decisões em um condomínio, visto que permitem que todos os condôminos participem ativamente na administração do empreendimento.

Durante essas reuniões, discutem-se temas importantes como aprovação de contas, obras, eleição do síndico e alterações na convenção. As votações são realizadas para deliberar sobre esses assuntos, sendo que a aprovação ou rejeição das propostas depende da maioria estabelecida pela convenção.

É fundamental que as assembleias sejam convocadas de forma transparente, com antecedência e clareza, garantindo a participação e a representatividade de todos os moradores.

Direitos e deveres dos condôminos

Os condôminos têm direitos e deveres muito bem definidos pela Lei de Condomínio e pela Convenção. Entre os direitos, destacam-se o uso das áreas comuns, o voto nas assembleias e a participação nas decisões do condomínio.

Por outro lado, os deveres incluem o pagamento das taxas condominiais, a conservação das áreas comuns e o respeito às regras estabelecidas na convenção. Também há o fato de que os condôminos devem zelar pela boa convivência, evitando atitudes que possam causar transtornos aos demais moradores.

Síndico e administração

O síndico é a figura central na administração do condomínio, responsável pela gestão financeira, manutenção das áreas comuns e cumprimento da convenção. Ele pode ser um morador ou uma pessoa contratada especificamente para a função.

Entre suas atribuições estão a convocação de assembleias, a prestação de contas, e a representação legal do condomínio. A administração eficiente também depende de um conselho fiscal, que auxilia na fiscalização das contas e decisões.

Incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária é o processo que envolve a construção e a venda de unidades autônomas em um edifício, como apartamentos ou salas comerciais. Esse processo deve seguir as diretrizes da Lei 4.591/64, que exige o registro da incorporação no cartório de imóveis.

O incorporador é responsável por todas as etapas, desde a aquisição do terreno, aprovação dos projetos, até a entrega das unidades. Ainda, deve fornecer todas as informações necessárias aos futuros proprietários, incluindo plantas, cronograma de obras e condições de pagamento.

Lei do Registro de Imóveis — Lei nº 13.097/2015

A Lei nº 13.097/2015 surgiu para modernizar o sistema de registro de imóveis no Brasil, promovendo maior transparência e segurança jurídica. A seguir, confira os principais pontos sobre essa legislação.

Registro de propriedade

O registro formaliza a posse de um imóvel, ou seja, comprova a titularidade e os direitos do proprietário. Ele deve ser efetuado no cartório de registro de imóveis da respectiva circunscrição, onde ficam arquivados todos os documentos relacionados à propriedade, como escrituras, contratos e averbações.

Esse processo assegura que o imóvel esteja livre de ônus e litígios, proporcionando segurança tanto para os compradores quanto para os vendedores.

Averbação e anotações

A averbação envolve a inclusão de informações adicionais ou modificações no registro, como construções, demolições, mudanças de estado civil do proprietário, ou qualquer alteração que afete o imóvel.

As anotações, por sua vez, registram observações importantes, como penhoras, hipotecas e usufrutos. Esses registros permitem que todas as partes interessadas tenham acesso a um histórico completo e atualizado do imóvel.

Certidões imobiliárias

Certidões imobiliárias são documentos essenciais que atestam a situação legal de um imóvel, fornecendo informações detalhadas sobre sua titularidade, ônus, e outras restrições. Elas são emitidas pelos cartórios de registro de imóveis e incluem certidões de matrícula, negativas de débitos, e de ações reipersecutórias.

Registro de direitos reais

O objetivo do registro de direitos reais é assegurar a proteção e a publicidade dos direitos relacionados a um imóvel. Direitos reais incluem, entre outros, a propriedade, usufruto, uso, habitação, servidões e hipotecas.

Assim, é necessário registrá-los no cartório competente para que tenham validade jurídica e sejam oponíveis a terceiros. Esse registro garante que todas as informações sobre os direitos vinculados ao imóvel estejam documentadas e acessíveis, promovendo transparência nas transações imobiliárias e segurança jurídica para todas as partes envolvidas, desde proprietários até credores e compradores.

Regularização fundiária

A regularização fundiária visa formalizar e legalizar a posse e a propriedade de imóveis, especialmente em áreas urbanas ocupadas irregularmente. A Lei nº 13.097/2015 facilita essa regularização, promovendo a inclusão social e a segurança jurídica. Esse processo envolve a identificação, cadastramento e titulação dos ocupantes, além da implementação de melhorias urbanísticas e ambientais.

É importante ressaltar que regularizar um imóvel garante acesso a serviços públicos, crédito e segurança na posse, beneficiando tanto os moradores quanto o desenvolvimento urbano sustentável.

Lei 13.786/2018 – Rescisão de Contratos Imobiliários ou Lei do Distrato

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, estabelece normas para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta. Ela visa proteger tanto compradores quanto incorporadoras, detalhando as condições, multas e procedimentos para o distrato imobiliário.

Direitos do comprador

Entre os direitos do comprador, está o direito ao reembolso de parte dos valores pagos, descontadas as penalidades previstas. A lei também garante a transparência nas informações sobre as condições de distrato, permitindo que os compradores conheçam antecipadamente as cláusulas contratuais.

Há também proteção contra práticas abusivas, como multas excessivas, garantindo um equilíbrio na relação contratual. Assim, esses direitos visam proporcionar segurança jurídica aos compradores, protegendo seus investimentos e assegurando uma resolução justa em casos de desistência da compra.

Obrigações do vendedor

A Lei 13.786/2018 também define claramente as obrigações dos vendedores, principalmente as incorporadoras, em casos de rescisão de contratos imobiliários. Desse modo, os vendedores devem reembolsar os valores pagos pelo comprador, descontadas as penalidades contratuais previstas, dentro do prazo estabelecido pela lei.

Também é obrigação do vendedor fornecer todas as informações pertinentes sobre as condições de distrato de forma clara e acessível., além de garantir que o processo de rescisão seja conduzido de maneira justa e transparente, respeitando os direitos dos compradores e evitando cláusulas abusivas.

Multas e penalidades

Em caso de desistência pelo comprador, a incorporadora pode reter um percentual dos valores pagos, que varia conforme o tipo de imóvel e o estágio da obra, respeitando o limite legal. Para imóveis no regime de afetação, a retenção pode chegar até 50% dos valores pagos. No entanto, essas multas devem estar claramente descritas no contrato. Por outro lado, se a rescisão for de responsabilidade do vendedor, este deve devolver todos os valores pagos, corrigidos, e indenizar o comprador conforme estipulado no contrato.

Procedimentos de rescisão

Os procedimentos de rescisão de contratos imobiliários, conforme a Lei 13.786/2018, devem seguir etapas claras e transparentes. Primeiramente, a parte interessada deve formalizar a intenção de rescindir o contrato por escrito. A incorporadora, então, deve fornecer um cálculo detalhado das multas e valores a serem devolvidos, de acordo com o estipulado no contrato.

Em seguida, os valores devidos devem ser restituídos dentro do prazo legal, geralmente em até 180 dias após a formalização do distrato. Todo o processo deve ser documentado, garantindo que ambas as partes cumpram suas obrigações e respeitem os direitos envolvidos.

Lei 10.257/01 – Estatuto da Cidade

A Lei 10.257/01, conhecida como Estatuto da Cidade, é um marco regulatório fundamental para o desenvolvimento urbano no Brasil, pois estabelece diretrizes para a política urbana, visando ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.

Nesse sentido, o estatuto promove a gestão democrática, a justiça social e o desenvolvimento sustentável, abordando questões essenciais para a organização das cidades brasileiras, como:

plano diretor — instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana, obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes;

função social da propriedade — o uso da propriedade urbana deve atender às necessidades coletivas, segurança e bem-estar dos cidadãos;

regularização fundiário — processos para legalizar a posse e uso de terrenos ocupados irregularmente, promovendo a inclusão social e urbana.

Lei nº 4.504/64 — Estatuto da Terra

Importante para quem trabalha com imóveis rurais, a Lei nº 4.504/64, conhecida como Estatuto da Terra, regula a propriedade e a posse da terra no Brasil. Essa legislação promove a justiça social no campo e o desenvolvimento sustentável da agricultura.

Para isso, estabelece diretrizes para a reforma agrária, incentivando a distribuição equitativa das terras improdutivas e regulamentando a posse e a propriedade rural. Além disso, a lei incentiva o uso racional e eficiente da terra, promovendo políticas agrícolas que visam aumentar a produtividade e garantir a sustentabilidade ambiental.

Lei nº 6.766/79 — Lei de Parcelamento do Solo Urbano

A Lei nº 6.766/79, conhecida como Lei de Parcelamento do Solo Urbano, é essencial para a organização e o desenvolvimento das cidades brasileiras, uma vez que regula a divisão de terrenos em lotes, estabelecendo normas para o loteamento e o desmembramento de áreas urbanas.

Por esse motivo, visa garantir que o crescimento urbano ocorra de forma ordenada, com infraestrutura adequada e respeito ao meio ambiente. As diretrizes incluem requisitos mínimos para a criação de vias, áreas verdes, equipamentos urbanos e comunitários.

Lei nº 8.078/90 — Código de Defesa do Consumidor

Muitos acreditam que não, mas é fundamental que corretores também conheçam a Lei nº 8.078/90, conhecida como Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois ela protege os direitos dos consumidores em transações comerciais, incluindo a compra e venda de imóveis.

Nesse contexto, o CDC estabelece normas que promovem a transparência e a equidade nas relações de consumo, assegurando que os consumidores tenham acesso a informações claras e precisas. Entre os principais pontos do Código de Defesa do Consumidor, destacam-se:

• direitos básicos do consumidor — acesso à informação clara e adequada sobre produtos e serviços;
• publicidade e ofertas — normas que asseguram que a publicidade não seja enganosa ou abusiva, garantindo a veracidade das ofertas;
• contratos e cláusulas abusivas — proibição de cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, assegurando contratos justos;
• proteção contra fraude — medidas para prevenir e combater práticas comerciais fraudulentas que possam lesar os consumidores;
• penalidades e sanções — estabelecimento de punições para fornecedores que infringirem as normas do CDC, garantindo o cumprimento da legislação.

Lei nº 10.406/02 — Código Civil

A Lei nº 10.406/02, que institui o Código Civil brasileiro, é um dos pilares do ordenamento jurídico e essencial também para corretores e gestores de imobiliárias, pois abrange uma vasta gama de temas que impactam diretamente as transações e a administração de imóveis.

O Código Civil regula desde os direitos de propriedade até as relações contratuais, oferecendo uma base sólida para garantir a segurança jurídica nas negociações imobiliárias. Os principais aspectos do Código Civil são:

• direitos de propriedade — normas que definem e protegem o direito de propriedade, incluindo posse, uso, e disposição de bens imóveis;
• contratos e obrigações — regras sobre a formação, interpretação e execução de contratos, garantindo que as obrigações sejam cumpridas conforme acordado;
• direito de família e sucessões — disposições sobre heranças, partilhas e direitos familiares, essenciais para a administração de propriedades familiares;
• direito das coisas — normas sobre a posse, uso e gozo de bens, incluindo servidões, usufruto e penhores;
• responsabilidade civil — regras que estabelecem as condições para reparação de danos causados a terceiros, garantindo justiça e equidade nas relações civis.

Lei 13.097/2015

A Lei 13.097/2015 trouxe diversas inovações importantes para o mercado imobiliário brasileiro, incluindo alterações na Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis no Brasil. Essas mudanças visam modernizar e simplificar procedimentos, aumentar a transparência e segurança nas transações imobiliárias e facilitar a atuação dos corretores de imóveis, tornando o mercado mais eficiente e confiável.

Concentração dos atos na matrícula

A Lei 13.097/2015 promove a concentração dos atos na matrícula do imóvel, centralizando todas as informações e registros relevantes em um único documento. Isso facilita o acesso a dados completos sobre a propriedade, como histórico de transações, ônus e averbações.

Segurança jurídica

Ao centralizar informações na matrícula e garantir a atualização constante dos registros, a lei proporciona maior clareza e confiabilidade nas transações imobiliárias, o que beneficia corretores, compradores e vendedores, assegurando que todos os envolvidos tenham acesso a informações precisas e atualizadas sobre o imóvel, minimizando a possibilidade de fraudes e litígios.

Registro eletrônico

A implementação do registro eletrônico é uma das inovações mais importantes. Esse sistema permite a realização de registros, consultas e averbações de forma digital, reduzindo o tempo e os custos associados aos processos tradicionais em papel.

Desburocratização

A lei também promove a desburocratização dos processos imobiliários, eliminando etapas desnecessárias e simplificando procedimentos. Com menos burocracia, as transações são concluídas mais rapidamente.

Código de Ética do Corretor de Imóveis

O Código de Ética do Corretor de Imóveis é um documento que norteia a atuação dos profissionais da área, estabelecendo diretrizes de conduta que visam garantir a integridade, transparência e responsabilidade no exercício da profissão.

Princípios éticos

Esses princípios incluem honestidade, lealdade, diligência e respeito aos direitos dos clientes e do público em geral. Ou seja, o corretor deve agir de maneira transparente e justa em todas as transações, garantindo que suas ações não prejudiquem a confiança depositada por seus clientes.

Relação com clientes

A relação com os clientes deve ser pautada pelo respeito, cortesia e profissionalismo. Para isso, o corretor de imóveis deve fornecer informações claras e precisas, evitando qualquer forma de engano ou omissão. Além disso, é fundamental que o profissional compreenda as necessidades e expectativas dos clientes, oferecendo um serviço personalizado e de alta qualidade.

Conduta profissional

A conduta profissional inclui o cumprimento rigoroso das normas e regulamentações que regem a profissão, bem como o compromisso com a melhoria contínua de suas habilidades e conhecimentos. Então, o corretor deve evitar conflitos de interesse e atuar de forma independente, sempre colocando os interesses do cliente em primeiro lugar.

Sigilo e confidencialidade

O corretor deve proteger todas as informações confidenciais dos clientes, não as divulgando sem autorização expressa. Esse compromisso com a privacidade é indispensável para construir uma relação de confiança e garantir que os interesses dos clientes sejam preservados.

Penalidades e sanções

Essas medidas variam desde advertências até a suspensão ou cassação do registro profissional, dependendo da gravidade da infração. As sanções são aplicadas para manter a integridade da profissão e assegurar que todos os corretores atuem de acordo com os padrões éticos estabelecidos, protegendo assim os clientes e a sociedade em geral.

Entender as principais leis imobiliárias protege você e, ao mesmo tempo, melhora a qualidade do serviço oferecido aos seus clientes. Ao aplicar essas regulamentações no dia a dia, você garante transações mais seguras, justas e transparentes, fortalecendo sua reputação no mercado. Conhecimento é poder, especialmente quando se trata de leis complexas que regem o setor imobiliário.

Agora que você está por dentro das principais leis imobiliárias, que tal expandir seus conhecimentos e descobrir como a mediação imobiliária pode facilitar seus negócios? Aprenda como esse processo pode resolver conflitos de forma eficiente e melhorar suas negociações.

Leia nosso post sobre o que é mediação imobiliária e como funciona esse processo e veja como essa prática pode beneficiar você e seus clientes.