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Locatário solidário: veja como garantir contratos mais seguros

No processo de locação, garantir a segurança do contrato é indispensável para todas as partes envolvidas — inclusive para proteger sua imobiliária. Uma das opções que têm ganhado espaço é o locatário solidário, uma modalidade que oferece mais segurança ao locador e facilita a vida do inquilino.

Nesse tipo de contrato, uma terceira pessoa, o fiador, assume a responsabilidade financeira caso o locatário não consiga honrar os pagamentos. Com isso, o proprietário do imóvel se sente mais seguro, enquanto o inquilino passa por um processo menos burocrático para alugar o imóvel desejado.

Neste post, vamos explorar o conceito do locatário solidário e mostrar como essa prática ajuda a tornar os contratos de aluguel mais seguros e confiáveis para todos os envolvidos. Acompanhe!

O que é locatário solidário?

Se por um lado o inquilino quer morar, o proprietário do imóvel quer ter a certeza de que receberá o valor do aluguel todos os meses — e é aí que entra o conceito de locatário solidário. Como comentamos no início, esse modelo envolve uma terceira pessoa, geralmente um fiador, que se compromete a arcar com as responsabilidades do contrato caso o inquilino não consiga pagar. Assim, o locador tem garantias de que o aluguel será pago em dia, independentemente de imprevistos.

Diferente do locatário tradicional, que assume sozinho as obrigações financeiras do contrato, o locatário solidário tem um “reforço”, o que torna o acordo mais seguro. Enquanto no modelo tradicional o risco é inteiramente do proprietário, no caso do locatário solidário, o fiador divide essa responsabilidade. Isso diminui a insegurança e facilita o processo de aprovação do aluguel, já que o locador fica mais confiante ao saber que há um respaldo financeiro.

Um exemplo prático é quando um estudante universitário aluga um apartamento e seus pais entram como fiadores. Nesse caso, se o estudante não tiver condições de pagar o aluguel em determinado mês, os pais, como locatários solidários, assumem essa responsabilidade. Isso garante que o proprietário não fique sem receber o valor do imóvel, e o inquilino mantém o contrato em vigência sem complicações.

O que a legislação brasileira diz sobre o locatário solidário?

Os famosos contratos de boca já não têm espaço no mercado imobiliário, especialmente quando o assunto é ter a segurança para ambas as partes envolvidas. Por isso, é preciso ter respaldo legal.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) rege as locações de imóveis urbanos e também se aplica ao locatário solidário. De acordo com essa lei, tanto o locatário quanto o fiador — ou locatário solidário — assumem responsabilidades legais dentro do contrato, o que faz com que o fiador responda pela dívida em caso de inadimplência do inquilino.

A responsabilidade do locatário solidário é bastante clara: se o inquilino não cumpre com suas obrigações financeiras, o fiador deve arcar com os valores devidos, o que inclui aluguel, multas e outras taxas administrativas que estejam descritas no contrato. É um compromisso formal e, justamente por isso, esse tipo de contrato precisa ser bem elaborado, com todas as condições devidamente acordadas e assinadas pelas partes.

Casos práticos já julgados pela justiça brasileira mostram que, em situações de inadimplência, os locatários solidários são responsabilizados até o fim do contrato, mesmo que o inquilino original saia do imóvel. Esse modelo é utilizado tanto em contratos comerciais quanto residenciais, mas as implicações costumam ser diferentes.

Em contratos comerciais, a responsabilidade pode ser ainda maior devido aos valores mais altos e às demandas específicas desse tipo de imóvel. Portanto, é importante que locadores e inquilinos tenham plena ciência das regras estabelecidas pela lei ao optar por esse tipo de acordo, o que garante maior proteção jurídica para ambas as partes.

Como funciona na prática em caso de inadimplência?

Infelizmente, às vezes é necessário acionar o locatário solidário quando o inquilino não cumpre com o pagamento do aluguel. Nesses casos, o locador tem diversas formas de proceder para assegurar o recebimento do valor devido. A primeira medida geralmente é a cobrança extrajudicial, em que o locatário solidário é notificado sobre a dívida e tem a oportunidade de um acordo para quitar o débito sem recorrer à justiça.

Se a situação persistir, o locador pode acionar a justiça. Nesse cenário, o locatário solidário é incluído no processo, que assume a responsabilidade por quitar os alugueis em atraso e as eventuais multas, juros e outros encargos contratuais que possam haver. Vale destacar que a cobrança é válida até o término do contrato, ou seja, o locatário solidário assume as dívidas enquanto o contrato estiver vigente, mesmo que o inquilino deixe o imóvel.

Além dessas medidas, existem acordos extrajudiciais, em que o locador, inquilino e o locatário solidário podem renegociar a dívida, o que oferece mais tempo ou condições especiais para o pagamento. Essa flexibilidade, no entanto, depende da vontade das partes envolvidas e da necessidade de certificar o cumprimento do contrato, sempre com o objetivo de proteger o locador.

Quais as vantagens do locatário solidário para imobiliárias e proprietários?

Além da vantagem mais óbvia e já falada aqui, que é a garantia de recebimento dos valores acordados em contrato, contar com a figura do locatário solidário traz outros benefícios tanto para proprietários quanto para imobiliárias.

Um deles é a facilidade na aprovação de crédito. Quando há múltiplos locatários solidários, o processo de avaliação financeira se torna mais flexível. Isso porque as imobiliárias analisam a capacidade de pagamento conjunta dos envolvidos, o que aumenta as chances de aprovação, mesmo para inquilinos que não teriam crédito aprovado sozinhos. Aliás, para os corretores, essa flexibilidade acelera o processo de locação e facilita o fechamento de negócios, o que faz com que aumente o número de contratos efetivados.

Outro ponto é que não há a necessidade de fiadores bancários ou seguros-fiança, que muitas vezes complicam o processo e desanimam potenciais inquilinos.

Então, esse modelo simplifica as negociações, visto que oferece uma solução mais prática e atrativa para todas as partes envolvidas. Dessa forma, tanto corretores quanto proprietários garantem uma locação mais segura, ágil e com garantias de recebimento.

Quais as responsabilidades de um locatário solidário?

É importante entender que o locatário solidário não assume o papel de locatário principal desde o início. Ele só é chamado a intervir em situações específicas, como a falta de pagamento.

Ainda assim, todos os locatários solidários, e podem ser muito mais que apenas um, compartilham as mesmas responsabilidades no cumprimento do contrato. Isso significa que, se houver inadimplência, qualquer um dos locatários solidários pode ser responsabilizado, independentemente de quem deixou de pagar.

Se ocorrer algum conflito entre os locatários solidários, como desentendimentos sobre o pagamento ou a divisão das despesas, todos são igualmente responsáveis pelos termos do contrato. O proprietário ou a imobiliária tem o direito de cobrar qualquer um dos locatários solidários, sem distinção, para garantir o cumprimento integral do acordo.

No caso de rescisão contratual, a situação costuma se complicar. A saída de um dos locatários solidários exige a renegociação das condições contratuais, já que o restante dos locatários precisa cobrir as responsabilidades deixadas.

Logo, a rescisão só será formalizada com a concordância de todas as partes envolvidas, e as garantias fornecidas pelos locatários solidários devem ser mantidas até o fim do contrato.

Como elaborar um contrato com locatário solidário?

Um contrato bem redigido e bem elaborado evita muitas dúvidas e desgastes entre locadores e locatários. Por esse motivo, é necessário que o documento inclua cláusulas pertinentes que detalham os direitos e deveres de todas as partes envolvidas.

Sendo assim, ao menos uma dessas cláusulas deve especificar claramente que os locatários solidários assumem a responsabilidade pelo pagamento do aluguel caso o locatário principal não cumpra suas obrigações. Dessa forma, evita-se qualquer ambiguidade quanto à responsabilidade.

Os corretores e gestores precisam ter cuidados jurídicos especiais ao elaborar esses contratos. O ideal é consultar um advogado especializado para assegurar que todas as condições estejam de acordo com a Lei do Inquilinato e com as normas locais. Cláusulas sobre rescisão de contrato, possíveis multas e a maneira como a divisão de responsabilidades e possíveis multas ocorrerão em caso de inadimplência também devem estar muito claras.

Por exemplo, é comum ver contratos com cláusulas que indicam que, se um locatário solidário pagar um valor em atraso, ele pode acionar judicialmente o locatário principal para recuperar o montante. Aliás, vale lembrar que modelos práticos, adaptados às necessidades do imóvel e do perfil dos locatários, facilitam a execução desse processo.

Quais cuidados ter ao incluir um locatário solidário no contrato?

Como dissemos, é possível ter mais de um locatário solidário. E incluir um novo não é uma tarefa tão difícil quanto parece. É necessário entender que o primeiro responsável pelo pagamento sempre será o locatário principal.

É importante deixar bem claro que o locatário solidário só será acionado em caso de inadimplência do locatário principal, que atua na prática como uma garantia adicional. Este tem a obrigação primária de arcar com os valores do aluguel, por isso, é necessário que tanto o ele quanto os solidários tenham condições financeiras comprovadas para assumir essa responsabilidade.

Realizar uma verificação de crédito e uma análise financeira detalhada dos locatários é uma das medidas mais importantes nesse processo. Afinal, isso ajuda a evitar que pessoas com histórico de inadimplência ou problemas financeiros sejam incluídas no contrato, o que reduz os riscos para o proprietário e a imobiliária.

É importante e necessário estar atento aos riscos potenciais, como a rescisão antecipada ou inadimplência de um dos locatários solidários. O contrato deve prever cláusulas específicas que determinem como será a redistribuição das responsabilidades em casos como esse.

Por exemplo, se um dos locatários solidários optar por sair antes do término do contrato, deve haver uma cláusula que determine com clareza como o processo de rescisão será conduzido e como a responsabilidade será redistribuída entre os demais locatários. Essa atenção especial com a rescisão antecipada e a inadimplência evita confusões e garante que todas as partes entendam suas obrigações desde o início.

Quando ter um locatário solidário é importante?

Nem sempre a inclusão de um locatário solidário é necessária em todos os contratos, mas há situações em que essa opção costuma ser extremamente vantajosa. Quando o locatário principal tem um histórico de crédito instável ou a renda mensal não é suficiente para cobrir o valor total do aluguel, o locatário solidário oferece uma garantia extra ao proprietário. Em contratos com valores mais altos, essa alternativa também traz mais segurança financeira, o que evita problemas de inadimplência.

Outra situação envolve locações comerciais ou quando várias pessoas dividem o imóvel, como no caso de estudantes. A seguir, vamos abordar os principais cenários em que incluir um locatário solidário é altamente efetivo e funcional.

Aluguel para famílias grandes ou grupos de amigos

Quando o imóvel é alugado para famílias grandes ou grupos de amigos, como é comum em condomínios familiares ou repúblicas estudantis, ter um locatário solidário garante mais tranquilidade para o proprietário. Em situações assim, dividir o aluguel entre vários ocupantes facilita o fechamento do contrato, por outro lado aumenta os riscos de inadimplência.

Apesar de não ser tão comum no Brasil, em prédios voltados para famílias grandes, é comum que o valor do aluguel seja maior, e, por isso, ter mais de uma pessoa responsável pelo pagamento torna o acordo mais seguro.

No caso das repúblicas, onde estudantes compartilham o imóvel, a rotatividade de moradores é alta, e ter locatários solidários no contrato ajuda a cobrir qualquer lacuna ou pendência que possa surgir ao longo do tempo.

Esse tipo de contrato é ideal para dar mais flexibilidade às partes envolvidas, ao mesmo tempo em que garante ao locador que os valores acordados serão pagos integralmente, mesmo com as mudanças na composição dos moradores ou com a rotatividade típica desses grupos.

Imóveis comerciais

Nos casos de imóveis comerciais, como lojas em shopping centers, consultórios médicos ou escritórios, a presença de um locatário solidário oferece segurança extra tanto para os proprietários quanto para os inquilinos. Esses estabelecimentos, muitas vezes, exigem altos investimentos iniciais, e o valor do aluguel costuma ser significativo. Ter mais de uma pessoa ou empresa responsável pelo contrato ajuda a diminuir os riscos financeiros envolvidos.

Em lojas de shoppings, por exemplo, é comum que os contratos sejam longos e os valores de aluguel variem conforme o faturamento do estabelecimento. Ao incluir locatários solidários, as chances de o proprietário enfrentar inadimplência diminuem, o que garante a estabilidade do acordo.

Já em consultórios e escritórios, onde muitas vezes vários profissionais dividem o espaço, um contrato solidário assegura que o aluguel será pago integralmente, mesmo que um dos ocupantes tenha dificuldades financeiras ou deixe o imóvel antes do término do contrato.

Assim, para negócios comerciais, a locação com garantia solidária é uma forma prática de manter a segurança financeira e certificar a continuidade da operação do estabelecimento.

Terrenos e áreas fabris

Quando falamos de terrenos e áreas fabris, a prática de contratos com locatários solidários também se destaca como uma solução vantajosa. Em muitos casos, como o de grandes redes, tipo McDonald’s, é comum que o franqueado não seja proprietária do terreno onde suas lojas operam. Em vez disso, elas alugam o espaço da própria rede, o que gera contratos firmados de longo prazo com os proprietários do imóvel. Aqui, o locatário solidário é uma peça importante para assegurar que os valores sejam pagos, especialmente em situações de contratos que envolvem diversas partes, como franquias ou grupos empresariais.

Terrenos para fábricas, que muitas vezes envolvem grandes extensões de terra e investimentos de alto valor, também se beneficiam dessa modalidade de locação. Os contratos, que costumam ser muito longos, tornam o compromisso com o aluguel uma responsabilidade que deve ser garantida por todos os locatários solidários, o que evita problemas em caso de inadimplência por parte de um único locatário.

Essa estrutura oferece tanto para os proprietários quanto para os inquilinos maior flexibilidade e segurança jurídica. Em fábricas ou lojas de grande porte, onde muitas vezes diferentes departamentos ou áreas de atuação dividem o espaço, a inclusão de locatários solidários nos contratos também facilita a gestão financeira, o que distribui responsabilidades e garante o cumprimento das obrigações acordadas em contrato ao longo dos anos.

Imóveis rurais e áreas agrícolas

Regiões agrícolas, sejam voltadas para a pecuária ou para o cultivo de lavouras, geralmente exigem contratos de locação com prazos mais longos, adequados ao ciclo produtivo dessas atividades. No caso da pecuária, é preciso tempo para o manejo adequado dos animais, envolvendo períodos extensos de pastagem, reprodução e comercialização. Já para o cultivo, como a soja, o milho e outros grãos, os ciclos de plantio e colheita demandam uma boa organização, o que implica locações de longo prazo.

O locatário solidário surge como uma solução adequada nesses contratos rurais, especialmente em cooperativas ou grupos que se unem para arrendar grandes áreas. Dessa forma, é possível dividir responsabilidades e assegurar a segurança financeira, tanto para os locatários quanto para a imobiliária e para o proprietário. Em casos de inadimplência de um membro do grupo, os demais solidários mantêm o compromisso, o que assegura que o contrato continue ativo e as atividades produtivas não sejam prejudicadas.

Como o software de gestão facilita o controle de contratos com locatário solidário?

Gerenciar contratos com múltiplos locatários solidários envolve lidar com muitas variáveis: desde o acompanhamento das responsabilidades de cada um até o controle da inadimplência.

Um software de gestão consegue ser a ferramenta ideal para assegurar que tudo funcione de modo organizado e automatizado, o que ajuda corretores e gestores imobiliários a focar no que realmente importa: fechar negócios e conseguir a satisfação dos clientes. Vamos mostrar como isso acontece em três pontos principais.

Automação e controle de contratos com múltiplos locatários

Um software de gestão automatiza o controle de contratos com locatários solidários, o que faz com que o corretor ou gestor mantenha uma visão clara de quem são os responsáveis legais e financeiros. Assim, é possível gerar relatórios detalhados sobre pagamentos, inadimplência e o status das obrigações de cada solidário, o que evita erros humanos além de otimizar o acompanhamento de todos os envolvidos em uma mesma escritura.

O sistema permite o envio de lembretes automáticos sobre vencimentos de aluguel e possíveis atrasos, o que torna a comunicação mais ágil e precisa. O gestor consegue identificar rapidamente qualquer problema relacionado ao pagamento ou cumprimento de cláusulas contratuais. Isso aumenta a efetividade do processo e garante mais segurança  e confiança para todas as partes envolvidas.

Com todas as informações centralizadas, a tomada de decisões torna-se mais embasada e o tempo gasto na gestão de contratos reduz drasticamente.

Ferramentas de verificação de crédito e gestão de inadimplência

Com o software de gestão imobiliária é possível contar com ferramentas que realizam automaticamente a verificação de crédito dos locatários antes da assinatura do contrato. O software consegue analisar o histórico financeiro e a capacidade de pagamento de cada solidário em pouco tempo. Essa etapa inicial é necessária para evitar inadimplências futuras e assegurar que os locatários tenham um perfil confiável, o que oferece uma base sólida para a tomada de decisão.

Em caso de inadimplência, o sistema alerta de imediato, enviando notificações automáticas tanto para o corretor quanto para os locatários envolvidos, o que agiliza a identificação do responsável pelo pagamento. Isso faz com que se possa ter uma rápida tomada de providências, como notificações extrajudiciais ou acionamento do locatário solidário, caso o principal devedor não resolva a situação.

O software ainda facilita a gestão de cobranças, sendo capaz de gerar relatórios precisos sobre pendências e auxiliar na execução de medidas legais, o que traz mais segurança e agilidade para a administração dos contratos e minimiza o risco de prejuízos financeiros.

Gestão documental e assinaturas digitais

Com essa tecnologia, corretores e gestores organizam contratos, aditivos e outros documentos importantes em um só lugar, o que facilita o acesso rápido a qualquer informação quando necessário. A segurança oferecida pelas plataformas digitais ajuda a evitar extravios e erros comuns no manuseio de documentos físicos.

O uso de assinaturas digitais elimina a necessidade de encontros presenciais para formalizar contratos, o que acelera todo o processo e proporciona uma maior comodidade para os envolvidos. Isso é útil para imóveis com múltiplos locatários solidários, onde coordenações de assinaturas podem ser complicadas. Com o software, tudo pode ser feito à distância e de modo legalmente válido, o que otimiza o tempo do corretor e proporciona mais agilidade em todas as etapas do negócio.

O locatário solidário oferece uma forma mais segura e flexível de certificar o cumprimento de contratos de locação, especialmente em situações que envolvem múltiplos responsáveis.

Apesar dos desafios de gestão, como a organização de pagamentos e a comunicação entre as partes, as vantagens para proprietários, imobiliárias e corretores são significativas. Ao adotar as ferramentas corretas e manter uma gestão adequada, é possível minimizar os riscos e aproveitar ao máximo esse modelo de contrato, o que oferece segurança e estabilidade para todas as partes envolvidas.

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