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Em geral, a locação de imóveis ocorre apenas entre duas pessoas: o locador e o locatário. Contudo, nem sempre esse arranjo se aplica, visto que foi necessário haver algumas mudanças, como a adição de mais um proprietário e mais um inquilino no processo.
Dito isso, o locatário solidário é o termo que sintetiza essa mudança de paradigma. Ao longo deste artigo completo, vamos explicar detalhes do seu funcionamento, mostrando se ele é permitido no Brasil, quantos fiadores são necessários e os desafios que as imobiliárias passam nesse sentido. Boa leitura!
O que é o locatário solidário?
O locatário solidário é um termo que designa a participação de mais de um proprietário ou inquilino em um contrato de locação de imóvel.
No caso específico do primeiro, a ideia é firmar o quanto cada um vai ganhar em relação aos rendimentos da locação, caso eles sejam sócios, por exemplo. Em outros casos, os locatários são um casal, e este assumiu a responsabilidade de compartilhar a posse do imóvel e atuar no processo de locação.
No caso de quem aluga, existem, basicamente, duas possibilidades. As duas pessoas podem ser um casal, e o valor cobrado pelo proprietário é maior do que o salário de um deles. Logo, a ideia de inserir mais uma pessoa com renda é que o aluguel se torne, de fato, viável, e esse casal passe a morar no imóvel.
Em outras palavras, se uma das pessoas não tem renda suficiente para bancar o aluguel, ela deve incluir o parceiro, caracterizando, assim, a locação solidária. Se ela tiver um salário suficiente e conseguir pagar sozinha as despesas, não há a obrigação, de acordo com a Lei do Inquilinato, de incluir outra pessoa no contrato.
Uma das premissas adotadas nesse sentido é que os contratos costumam ser de pouca duração, de modo que uma pendência judicial, se houver, não tende a ter uma resolução tão difícil.
A outra possibilidade é se um grupo de amigos ou desconhecidos resolve alugar um imóvel. Diferentemente do que acontece com os casais, a Lei do Inquilinato exige que todos tenham uma parte no contrato. A razão disso é que, sem essa inclusão, aumentariam os riscos, lá na frente, de haver algum problema judicial de grande porte, como um ou mais membros saindo do imóvel antes do término do contrato de locação.
Para um proprietário, não é nada agradável ter um imóvel cujos inquilinos fazem mudanças com frequência. Isso porque, com o passar do tempo, a tendência é a propriedade sofrer ainda mais com os desgastes naturais, perdendo, assim, o seu valor de mercado caso o locatário queira vender e a atratividade para futuros inquilinos.
O dilema da sublocação
Mudanças frequentes não são o único problema aos locatários de imóveis. Do ponto de vista jurídico, o caso é tão grave que a Lei do Inquilinato a caracteriza como crime, principalmente quando o proprietário não seu a devida autorização para um inquilino alugar um cômodo a um terceiro.
Logo, é preciso que o contrato tenha cláusulas específicas sobre a sublocação, de modo que o proprietário esteja ciente — somente assim, a prática não é considerada crime.
Locatário solidário é permitido no Brasil?
O locatário solidário é sim permitido no Brasil, mas é preciso estar em concordância com a Lei do Inquilinato. Falando brevemente sobre as motivações que levaram essa lei a ser elaborada, as relações entre locatários e locadores eram caracterizadas por pouca regulamentação e leis muito abrangentes, sem um teor razoável de especificidade.
Contudo, na intenção de dar mais segurança jurídica a essa relação, o Estado brasileiro criou a Lei do Inquilinato, na década de 90. Antes da sua criação, não eram raras as relações abusivas entre as partes, especialmente gerando ônus que recaíam sobre os locatários.
Direitos e deveres do locador
Sobre deveres do locador, ele deve ter a responsabilidade de entregar o imóvel ao inquilino em boas condições de uso. Portanto, se a pia ou a torneira estiverem com algum defeito, por exemplo, é obrigação dele providenciar o reparo antes do morador passar a residir no imóvel.
Da mesa forma, é dever do proprietário ter a devida ciência e se responsabilizar por danos decorrentes de locações anteriores. Sobre direitos, caso o inquilino apresente alguma conduta incorreta ou deixe de pagar o aluguel, o locatário pode encerrar o contrato de locação antes da data prevista, iniciar um despejo e colocar outra pessoa para ficar em seu imóvel.
Direitos e deveres do locatário
Um dos direitos mais importantes do inquilino se refere ao fato de que ele deve residir no imóvel durante toda a vigência do contrato. A Lei do Inquilinato deixa claro que isso deve ocorrer mesmo se o proprietário não quiser mais, por algum motivo, manter a relação locatícia.
Obviamente, existem as excessões, e estas constam no artigo 9° da Lei do Inquilinato. Uma delas diz respeito à inadimplência por parte do locatário, ou ainda, alguma infração legal cometida pelo morador do imóvel.
Outro direito do inquilino que merece menção é que ele pode ser indenizado pelo proprietário, caso tenha feito melhorias no imóvel. Via de regra, esta é uma obrigação do locador, por isso é plausível ao locatário receber uma restituição por algum reparo necessário ao imóvel.
Falando agora de deveres, o inquilino deve ter a plena responsabilidade de arcar mensalmente com o aluguel e todos os demais encargos relacionados. Além disso, é sua obrigação prezar pela integridade do imóvel e de toda a propriedade do locador.
Sobre danos no imóvel, é dever do inquilino informar ao proprietário quando for deste a responsabilidade. Por outro lado, se o dano foi causado pelo próprio locatário, é este quem deve arcar com os custos.
Outra obrigação de suma importância para manter uma boa relação entre as partes é não fazer modificações no imóvel sem a expressa autorização do locatário. Por fim, vale destacar que, em caso de imóvel em condomínio, o inquilino deve respeitar todas as regras do lugar.
Quantos fiadores são necessários?
Assim como é possível ter mais de um locador e mais de um locatário em um contrato, também existe a possibilidade de o inquilino ter mais de um fiador. Na prática, quando os locatários estiverem inadimplentes, caberá a imobiliária fazer a cobrança diretamente aos fiadores.
A figura de um ou mais fiadores se faz muito necessária quanto o locatário exige que o futuro inquilino tenha uma renda muito superior ao valor do aluguel. Isso é bastante razoável, visto que diminui um pouco o risco de o morador do imóvel deixar de pagar oa aluguel — afinal, é sempre esperado que ele guarde uma parte dos seus ganhos para arcar com os custos do imóvel, inclusive a locação.
Além disso, os locatários costumam exigir que os fiadores sejam proprietários de imóveis. Logo, se o inquilino for inadimplente, o dono do imóvel fica um pouco mais seguro em relação a receber os valores que lhe são devidos, por causa da possibilidade, em último caso, de penhora dessa propriedade do fiador.
Obviamente, o fiador ou os fiadores não vão pagar a conta que está sendo cobrada pelo locatário. Eles vão procurar os locatários inseridos no contrato para que possam receber os valores em atraso e, assim, ficarem quites com o proprietário do imóvel.
Dito isso, é inegável que, em uma locação solidária, os fiadores se encontrem, de certa forma, em uma situação de fragilidade. Trata-se de uma relação que requer um nível elevado de confiança, não só em uma pessoa, mas em uma casal ou grupo de amigos, por exemplo. A quantidade de fiadores pode variar em função das exigência de uma imobiliária. Contudo, em uma locação solidária, é comum que haja até dois fiadores solidários.
Um locatário solidário pode ser fiador?
Por lei, é preciso que o locatário encontre uma ou mais pessoas para serem fiadoras, não podendo ser ele mesmo. Uma possibilidade é escolher o próprio cônjuge, mas para isso, é preciso que o regime de bens do casamento seja o de separação total. Em outras palavras, quando esse casal resolve separar, cada um fica com a sua parte, de modo a não interferir em contratos locatícios.
Se o locatário não conseguir um fiador, ele pode recorrer a outros meios de dar garantias ao locatário. A seguir, falaremos um pouco sobre três alternativas: o depósito caução, o título de capitalização e o aluguel essencial. Confira!
Depósito caução
Em geral, o locatário dá ao locador uma garantia sobre o aluguel do imóvel. Esta pode ser um valor financeiro, correspondente a um adiantamento das mensalidades do aluguel, por exemplo, ou algum bem específico, como um automóvel.
O depósito caução também se aplica em caso de algum dano ao imóvel, ao longo da estadia do inquilino. O que se costuma fazer pelo proprietário é que o inquilino adiante três mensalidades do aluguel, de modo que, ao final do contrato, se nenhum dano tiver ocorrido, o inquilino é restituído integralmente.
Título de capitalização
Quem atua no caso de um título de capitalização é uma seguradora. Uma vantagem dessa alternativa é que o processo não é muito burocrático, inclusive, com maior agilidade de contratação e aprovação. A razão disso é que o inquilino não precisa comprovar renda e nem ter um fiador.
Um ponto desvantajoso é que o valor cobrado pela seguradora costuma ser muito maior do que em um depósito caução. Além disso, o montante precisa ser pago á vista, exigindo que o locatário tenha um bom dinheiro guardado em sua conta. Vale destacar que o valor do título de capitalização varia em função de despesas como o IPTU e do próprio valor mensal do aluguel.
Seguro Fiança
O seguro fiança é uma forma de garantia que foi implementada há algum tempo no mercado imobiliário porém mais recentemente ficou extremamente conhecido devido a mudança nos valores e forma de contratação. Como no caso do título de capitalização, ele é feito por meio de uma seguradora, de modo que o processo não é tão burocrático, no tocante á confecção da apólice.
Uma vantagem importante do seguro fiança é que o inquilino paga um valor muito menor, em comparação ás outras duas garantias citadas. Em geral, a seguradora cobra entre 6% e 14% do valor mensal do aluguel. Além disso, a cobertura pode ser de até 30 meses, sendo também possível ao inquilino pagar no cartão de crédito, em 12 prestações e sem juros.
Quais os desafios das imobiliárias nesse contexto?
Certamente, foi possível perceber, com base nas características do locatário solidário, que isso pode ser um pouco desvantajoso para as imobiliárias. Com mais pessoas envolvidas no processo, é preciso estar atento a alguns cenários que podem acontecer no futuro, como a inadimplência e a sublocação.
Apesar disso, o ramo imobiliário deve entender que o locatário solidário consiste em uma mudança de paradigma. Nem todo contrato locatício possui a característica de ter apenas uma pessoa de cada lado da negociação. Logo, isso implica em um estudo de mercado e das preferências das pessoas, na hora de procurar um imóvel para morar.
O ideal é sempre estar disposto a buscar meios de melhorar a experiência dos atuais clientes e atrair novos. Na prática, isso é possível quando a imobiliária oferece opções mais flexíveis, também relacionadas ás garantias do imóvel.
Antigamente, as únicas opções disponíveis eram, basicamente, o fiador e o depósito caução. Contudo, o ramo imobiliário entendeu que algumas pessoas não têm condições de ter um fiador ou adiantar três parcelas do aluguel, criando, assim, a opção de aluguel essencial.
Outro desafio que as imobiliárias podem ter é com relação a futuras mudanças do mercado e das preferências das pessoas. Em certas situações, a empresa demora para implementar mudanças, ficando, assim, atrás da concorrência. Dito isso, o ideal é estar atento ás tendências e se antecipar o máximo possível.
Como vimos ao longo do texto, o locatário solidário consiste em ter, em um contrato de locação de imóveis, mais de um inquilino e mais de um proprietário. Isso implica em uma mudança importante no ramo, pois, em alguns casos, casais ou um grupo de amigos podem se interessar em alugar um imóvel.
