O poder de uma boa avaliação de imóveis

Tempo de leitura: 9 minutos

O verdadeiro corretor de imóveis sabe da importância de fazer uma avaliação de imóveis precisa do valor do imóvel. Um imóvel bem avaliado aumenta exponencialmente as chances de ser negociado rapidamente. A avaliação é um dos primeiros passos num processo de transação imobiliária e por isso requer cuidado e atenção.

Atualmente existem dois grandes vilões no mercado imobiliário que atrapalham o bom corretor de imóveis, mas fique calmo, vamos te falar sobre eles e como você pode vencê-los para melhorar os resultados da sua imobiliária ainda mais.

Qualidade de informações

Qualidade de Informações

Com a internet o acesso a informação ficou muito mais fácil, mas o grande problema é a qualidade dessa informação. Sabemos que a internet se tornou uma das principais fontes de pesquisa no mundo, e isso vale pra todo mundo. É lá que o proprietário do imóvel está pesquisando sobre preços de imóveis para criar um valor inicial, antes de procurar uma imobiliária. É lá também que são feitas as pesquisas das prefeituras para mensurar os valores de metro quadrado para cálculo de ITBI. Ou você acha que em pleno século XXI essas pesquisas são feitas de forma manual e presencial?

A verdade é que utilizar toda essa massa de informação sem a devida cautela, causa vários problemas. Por exemplo essa noção inicial de valor do imóvel pelo proprietário, que acaba sendo contaminada. Isso porque, na internet possui todo tipo de imóvel e muitos desses imóveis com valores exorbitantes,totalmente fora da realidade de preços e que não poderia nunca ser levado em conta para comparação e a partir disso o proprietário cria seu juízo de valor.

Veja se você já passou por essa situação: O proprietário dá seu preço e você fala que está fora do valor de mercado. Então ele rebate: “Ah, mas eu vi que tem um apartamento sendo vendido em frente ao meu por R$500.000,00 e o meu é muito melhor e maior, então o meu tem que valer no mínimo R$600.000,00”.

Muito comum, certo? Mas mal sabe ele que o apartamento de “R$500.000,00” vale na verdade R$410.000,00.

Leilão

Leilão

O segundo maior problema é o Leilão! Mas não é esse leilão que você está pensando, quem dá mais leva. Estamos falando de coisa séria, algo mais grave ainda. Infelizmente há profissionais no mercado imobiliário brincando com coisa séria, literalmente fazendo “leilão de avaliação” apenas para captar o imóvel. É isso mesmo, jogam a avaliação lá pra cima apenas para captar o imóvel demonstrando nenhum compromisso com o resultado final, que é vender ou alugar o imóvel.

Vamos pensar juntos: Qual proprietário não gostaria de ouvir que o imóvel dele vale mais?

Com isso, alguns (a grande maioria) acaba sendo seduzida por esses maus profissionais e prejudicando os bons corretores de imóveis que terão que trabalhar o imóvel com preços totalmente fora do mercado, dificultando ou até mesmo impedindo que o imóvel venha a ser intermediado. Isso aconteceu muito nos últimos anos, no boom do mercado imobiliário, quando o mercado estava cheio de aventureiros, “corretores” despreparados e pessoas que estavam corretores de imóveis (note, que eles não eram corretores, mas estavam corretores, ou seja, encaravam a profissão como algo provisório e passageiro).

Porém, como plantamos aquilo que colhemos, um dia a conta chega. Passado três ou quatro meses o proprietário certamente vai te questionar o motivo do imóvel não ter sido intermediado, ou não ter tido ao menos visitas. E como é que esse profissional vai falar que é porque o imóvel está caro?

Por isso defendemos que avaliação de imóveis é coisa séria e vamos trazer pra você algumas dicas de como ser um expert  em avaliação de imóveis e aumentar muito o número de vendas e locações, tornado-a uma grande aliada na hora que você mais precisar.

Como ser um expert em avaliação de imóveis?

Existem várias maneira de se avaliar um imóvel, mas separei os três tipos de avaliação de imóveis mais utilizadas e eficazes e que poderão te ajudar no dia a dia, citando os pontos positivos e negativos de cada uma delas:

Parecer técnico de avaliação mercadológica

Parecer Técnico

Sem dúvida essa é a maneira mais correta e precisa de se chegar na avaliação do imóvel. Necessita que o corretor tenha a certificação CNAI e possui um método muito complexo e eficiente.

Clique aqui para saber mais sobre a certificação CNAI.

Dica: Alguns Secovi’s do Brasil também oferecem esse curso, como por exemplo o Secovi-MG.

Um dos principais pontos negativos desta avaliação é o valor, pois a maioria dos proprietários não está disposto a pagar por esse trabalho. Além disso requer um grande investimento de tempo, por ser uma avaliação complexa requer uma dedicação maior e toma bastante tempo do corretor.

Avaliação Individual

Avaliação Indivisual

É mais rápida e simples. Geralmente concentra-se no corretor mais experiente ou diretor que tem realmente o domínio daquela região. Existem corretores em um nível tão avançado que só de ver o imóvel ele já sabe o valor da avaliação (na cabeça dele as informações são processadas rapidamente, como: localização, valores, amostras, negócios realizados, etc). Porém é uma forma muito centralizada de trabalho, pois torna o processo muito dependente de apenas uma pessoa. Além disso, como é baseada em feeling, fica bem alinhada a subjetividade do avaliador.

Avaliação da Equipe

Avaliação em GrupoParticularmente é a que eu mais gosto devido aos pontos positivos abaixo

  • É um consenso da equipe, evitando assim subjetivismo;
  • Quando a equipe avalia o imóvel e o valor ofertado está compatível com avaliação há um enorme engajamento com o resultado (venda ou locação) pois eles acreditam que o imóvel será vendido ou alugado. Assim o entusiasmo aumenta substancialmente;
  • Você desenvolve a noção de preços de mercado entre toda equipe (principalmente os novatos que costumam ter bastante dificuldade em avaliar), e terá assim uma equipe cada vez mais coesa;

    Como pontos negativos destaco apenas o de ter a disciplina de fazer esse comitê periodicamente (o que pode não ser tão negativo se você deseja seguir uma gestão mais processual), e conseguir reunir o máximo de corretores possíveis para participar, no mesmo dia e local.

É importante destacar que todas essas formas levam em consideração o método comparativo. É impossível se avaliar um imóvel sem comparar as “amostras” do que foi vendido ou alugado nas proximidades, e quanto maior for sua massa de informações mais precisa será sua avaliação. Além disso, proprietário de imóveis gostam de saber exemplos e dados concretos.

Aproveite esse momento para dar uma verdadeira consultoria para o seu cliente e reafirmar  sua autoridade no assunto.

Bônus: Clique aqui e assista como um vídeo de como grande parte dos corretores está fazendo a captação e avaliação de imóveis.

Leia também  06 Dicas para uma avaliação de imóveis eficiente

Conclusão

Uma coisa é o valor ofertado (principalmente o que se divulga na internet), outra coisa é o valor que o imóvel foi vendido ou alugado. E quem sabe exatamente desses valores?

Você, que atua no mercado imobiliário!

voce-que-atua

Então não caia nessa de ser influenciado pelas amostras da internet, pela vontade do proprietário e por leilões de avaliações do concorrente.

Faça o seu trabalho de forma séria e competente que os resultados virão. Você é a autoridade no assunto então deve assumir esse protagonismo e passar segurança para o cliente no momento da avaliação. Só assim o Corretor de Imóveis será mais valorizado e visto realmente como um consultor. Menos achismo e mais dados! Cliente gosta disso e é por isso que ele te procura.

Se você captar um imóvel caro dificilmente ele será negociado e você só ganha se ele for negociado, caso contrário só terá custo, despesas e prejuízo. Então, faça uma avaliação bem feita e ACREDITE na venda desse imóvel. Caso ele seja captado por um valor maior você terá a segurança de que prestou a melhor consultoria. Se questionado no futuro por que o imóvel não foi negociado você terá argumentos suficientes que o valor não está compatível e de que há meses atrás quando você avaliou o imóvel havia alertado sobre o valor de oferta estar incompatível com o valor de mercado.

Para lhe ajudar nesse processo é importante que o corretor tenha registrado e de fácil acesso:

  • Valor da avaliação inicial e a data
  • Banco de Dados de imóveis (Tipo, vagas, tamanho, idade, etc) que foram negociados, para dar subsidio aos argumentos das avaliações.

Espero que esse conteúdo tenha sido útil pra você e sua equipe e o ajude a melhorar os seus resultados. Se tem alguma outra dica compartilha com a gente e teremos o maior prazer em dividir com o mercado imobiliário. Juntos somos mais fortes.

2 Comentários


  1. Parabéns, gostei muito do conteúdo, muito bem elaborado tecnicamente…

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    1. Olá José Francisco! Que bom que gostou do conteúdo ficamos felizes com seu feedback. Grande abs

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