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A carteira de imóveis é um dos principais ativos da imobiliária e que pode inclusive ser objeto de negociação. É muito comum você perceber imobiliárias crescendo através de compra de carteiras de outras imobiliárias, o que é uma boa alternativa para escalar sua operação de forma mais rápida.
No entanto, existem alguns profissionais no mercado que condenam tal prática, devido a saúde da carteira, pois geralmente ela está muito bagunçada, desorganizada e problemática. Assim o investimento pode não ser tão interessante, pois o problema pode ser maior que você imagina.
Por isso, o importante é que você saiba todas as oportunidade e riscos que poderá enfrentar diante de uma situação de venda ou compra de carteira para que você possa tomar a melhor decisão.
Organização de informações
Quanto mais organizado for suas informações, mais valor terá a sua carteira. É claro que o valor oscila com a tipologia de imóvel, taxa de administração, ticket médio, região, etc. Mas num contexto geral, o que define se o investidor vai enxergar a sua carteira como uma oportunidade ou um “abacaxi” é a forma e o zelo que você tem com suas informações e documentos.
Avaliando uma carteira de imóveis para locação tem-se duas perspectivas:
1ª: Imóveis Vagos
2ª: Imóveis Alugados
Por que?
Simples! A primeira são possíveis contratos de locação e a segunda são contratos vigentes que já dão frutos, ou seja: Receita recorrente na mesa.
Por este motivo, imóveis alugados valem muito mais do que imóveis vagos.
Avaliando Imóveis Vagos
Para se avaliar uma carteira de imóveis vagos ou disponíveis serão levado em consideração pelo interessado:
- Exclusividade
- Valor do Imóvel
- Taxa de Intermediação
- Taxa de Administração
- Se possui contrato de prestação de serviços ou autorização de intermediação assinado
- Cadastro detalhado com toda descrição do imóvel
- Cópias dos encargos (água, luz, condomínio, IPTU, etc)
- Possui fotos
- Ticket médio
- Possui placa
- Vigência da autorização
- Atualização das informações
- Valor ofertado está dentro do valor de mercado
- Região
- Tipo de Imóvel
Tudo isso é levado em consideração devido ao esforço que ele terá de empenhar para absorver essa carteira e adaptá-la ao seu processo. Além disso, algo muito importante e que facilita muito a transição da carteira, é observar se estas informações estão todas cadastradas em um sistema para que se possa fazer uma conversão de dados. Assim o esforço humano é muito menor. Portanto, quanto mais informações você tiver de forma fácil e rápida, mais valor sua carteira terá.
Avaliação:
Como dito anteriormente é claro que vai depender de vários fatores, mas percebe-se que imóveis disponíveis são avaliados em R$, ou seja, de R$25,00 a R$100,00 por exemplo.
Avaliando Imóveis Alugados
Por outro lado, temos a avaliação de imóveis alugados, a tão desejada no mercado imobiliário, pois não é uma possibilidade de negócio, mas sim um contrato de locação que já gera receita recorrente (taxa de administração) além do fator “novo cliente” que passa a se relacionar com sua imobiliária.
Nesse caso também, todos os pontos citados anteriormente na carteira de imóveis vagos devem ser levados em consideração acrescido destes importantes itens.
- Se possui Contrato de Locação devidamente assinado pelas partes
- Se possui Vistoria Inicial e qual é a qualidade da mesma
- Se os repasses de aluguel estão em dia (Confira os recibos Locatário e Locadores)
- Possui Seguro Incêndio e se está vigente
- Qual Garantia Locatícia (Fiador, Seguro Fiança, Título de Capitalização, etc)
- Qual a qualidade dessa garantia?
- Pagamento do Locatário é por boleto ou direto na imobiliária
- Pagamento do Locador é feito por depósito ou direto na imobiliária
- Contratos Residenciais ou Não residenciais?
- Qual a saúde dessa carteira? (Se há muita inadimplência, processos judiciais)
- Os contratos estão vigentes ou vencidos?
- Qual Ticket Médio
- E o mais importante: Quanto você recebe no total de taxa de administração?
Cuidados para não cair armadilhas!
- Faça um contrato contemplando todas as condições do negócio;
- O Contrato de prestação de serviços dá poderes para a imobiliária substabelecer os poderes de administrador do imóvel? Caso contrário, você terá que assinar um novo contrato de prestação de serviço com cada locador;
- Algum contrato possui mais de uma garantia? Se tiver, você está correndo risco de incorrer em uma contravenção penal segundo a Lei do Inquilinato.Confira estas questões!
- Se há alguma caução e onde está depositado esse dinheiro;
- Confira se os encargos locatícios também estão em dia.
Dicas valiosas:
- Converse com alguns funcionários para entender melhor a situação e se possível traga sempre pelo menos um, para facilitar o processo de transição;
- Ligue para alguns locatários e locadores para investigar se está tudo ok;
- Faça pagamentos parcelados, assim você tem tempo para garantir que tudo seja verídico;
- Taxa de sucesso: Estabeleça um valor para os contratos que converterem e desconte os que não converterem. Assim você garante o empenho do vendedor da carteira de contratos em lhe ajudar no processo de transferência;
- Tenha um check list de conferência para os imóveis e para os contratos.
Avaliação de Contratos
Com certeza essa é uma oportunidade de crescimento rápido mas é fundamental pensar na qualidade da carteira, pois é importante crescer ordenadamente com sustentabilidade, caso contrário você pode se perder com tanta desorganização e não dar conta dos problemas. Para ter organização e um processo definido, é fundamental para o sucesso na administração imobiliária, como falamos neste post.
Com essas informações você poderá avaliar com maior consistência e valorizar a carteira de imóveis alugados. Esta que também varia conforme região, mas o que temos observado é que varia de 8 a 15 vezes o valor da taxa de administração recebida por mês pela imobiliária.
Dependendo do tamanho da carteira, fica inviável fazer essa organização e até mesmo migração sem que as informações já estejam armazenadas em um software de administração de imóveis. O ideal é que esteja sempre com todas informações cadastradas. E o principal padrão identificado não é a região, mas sim a ORGANIZAÇÃO e QUALIDADE dessa carteira.
Conclusão:
Com as dicas e orientações acima, faça o teste e avalie sua própria carteira. Quanto ela vale?
A cada pergunta ou variável responda exatamente, sem “eu acho” ou “aproximadamente”. Se está com dificuldades de identificar essas variáveis é sinal que você pode melhorar a gestão da sua imobiliária.
Além de conseguir avaliar melhor a qualidade da gestão da sua imobiliária, você será capaz de fazer uma avaliação de quanto vale a sua carteira de imóveis, além de estar preparado para fazer uma avaliação mais precisa para quando uma oportunidade surgir.
O intuito desse texto também foi para lhe ajudar a separar uma oportunidade de um problema. Espero que tenha sido útil!
Ficou com alguma dúvida? Compartilhe conosco nos comentários e teremos o maior prazer em respondê-lo.
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Bom dia! Sou da BH Brokers Imoveis de Belo Horizonte e achei esse seu artigo do Google. Se alguém tiver lhe contactado oferecendo a venda de uma imobiliária ou carteira em BH e região temos interesse. Abraço!
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Olha Guilherme!
Tudo bem?
Não recebemos contato de imobiliárias que desejam vender sua carteira, mas espero que este conteúdo seja útil para você, quando lidar com uma situação de compra de carteira de imóveis.
Abraços,
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Boa tarde! Poderiam me ajudar a negociar uma compra de uma carteira de locação?
Qual valor aproximado?
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Monica,
Nesse post que você leu Quanto vale sua carteira de imóveis de locação é uma orientaçao para avaliar uma carteira de imóveis. Existe uma planilha que pode ser preenchida (você pode baixa-la no próprio post) e assim conseguir avaliar com mais precisão a qualidade dessa carteira.
Esse valor oscila conforme Região e a qualidade da carteira que está analisando. Mas você deverá pagar de 8 a 15 vezes o valor da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO MENSAL recebida por esta imobiliária.
Espero que tenha ajudado, qualquer duvida estamos a disposição
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Eu, sendo proprietária e locadora dos imóveis, poderia algum dia retomar o direito de locação em caso de venda da carteira imobiliária? Em quais hipóteses?
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Camila, isso vai depender do Contrato de Prestação de serviços que você assinou com a imobiliária. Se houver previsão de que ele pode subrogar os poderes recebidos para terceiros ela pode faze-lo.
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Gostei das informações . Sou o Credidio Corretor Imóveis e Advogado CRECI N 57.042F. Estou localizado em Suzano Jardim Leblon Suzano SP. Contato 11 981255349. voccred@hotmail.com.
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Obrigado Vicente! Ficamos felizes em saber que gostou das informações. Qualquer dúvida ou necessidade fico a disposição.
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Que Deus abençoe a todos que procuram ajudar sem nada pedir.
Excelente artigo.
Vislumbro a oportunidade de adquirir uma Carteira de Imóveis contudo, não possuo numerário suficiente para pagar o valor que correspondem aos 8 a 15 vezes.
Pergunto: Seria um bom negócio para ambas as partes se fosse oferecido 25% dos ganhos mensais a quem vende a carteira?
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Olá Carlos, ficamos muito felizes que esteja realmente aproveitando o nosso conteúdo 🙂 O intuito é de realmente ajudar o mercado imobiliário a se capacitar ainda mais.
Quanto a sua pergunta pode ser uma opção, importante analisar os custos envolvidos na operação para “calibrar” bem esse percentual.
Um grande abraço e não deixe de acompanhar nosso Blog.
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Parabéns pelo artigo! Tenho certeza que será de grande ajuda para quem busca adquirir uma carteira imobiliária.
Atenciosamente
Bárbara Pereira
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Que bom que gostou Bárbara. Ficamos felizes com seu feed-back, espero que tenha sido útil pra você!
Não deixe de acompanhar as novidades no nosso Blog
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Quanto vale uma carteira de administração de imoveis no valor de 2.900,00, mensais de locação.
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Jaqueline, como no próprio post eu falo isso pode variar conforme a qualidade da carteira. Mas um valor praticado no mercado com maior freqüência é o de 10 x a recorrência (taxa de administração) Portanto, se a taxa mensal de administração for de R$2.900,00 seria algo em torno de R$29.000,00
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Bom dia amigo.
Pode a imobiliária transferir a carteira imobiliária para outra imobiliária sem o consentimento do locador?
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Olá Fagner,
Vai depender do seu Contrato de Prestação de Serviços com o Locador. É comum que tenha nos contratos entre a imobiliária e o Locador uma cláusula de substabelecimento dos poderes de administração, sendo assim é possível sim transferir a carteira para outra imobiliária.
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Caro Pedro, no caso de dissolução de sociedade, alem de comissões, receitas
diversas , poderá ser considerada a existencia da carteira, como 62 anos e o
sócio que sai trabalhou 54 anos e possui 51% das cotas?
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Olá Francisco Maia, tudo bem? Quanta honra tê-lo por aqui… Não sei se compreendi bem sua pergunta.
O que entendi foi se teria algum valor os anos trabalhados por um dos sócios (sejam 15, 54 ou 62 anos)??
Se for isso, entendo que a avaliação de uma carteira de imóveis se dá por critérios objetivos, ou seja, qual o rendimento dessa carteira. Portanto o que deve ser avaliado é o número de contratos, clientes e taxa de administração.
Agora tratando de uma dissolução de sociedade ou venda da imobiliária (marca) pode-se calcular o valor da marca no mercado (geralmente valorado entre consenso das partes pois é algo que pode ser considerado como intangível). Agora o know how do sócio infelizmente se vai com sua saída da empresa, portanto não vejo como avaliar sua contribuição além do que já fora avaliado e também recebido no passado em forma de pro-labore.
Se houver compreendido a pergunta de forma errada, só me explicar melhor que respondo novamente, ok? abss
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Sou locatário de um imóvel. E a pessoa responsável vendeu a carteira imobiliária com a qual eu assinei o contrato. . Como fica a minha situação como locatário. Posso pagar o aluguel para outra imobiliária. Ou é possível nessa situação dar quebra de contrato.
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Olá Jaqueline. Você paga o aluguel para o Locador (proprietário do imóvel) que é representado por uma imobiliária. Nesse caso você deve solicitar a nova imobiliária algum documento ou contrato de prestação de serviços provando que a nova imobiliária é a nova representante do Locador. Com isso você pode pagar o seu aluguel para a nova imobiliária tranquilamente. forte abraço
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Boa tarde,
Este blog ainda está vigendo ? Pq percebi questões de 2/3 anos atrás.
Muito grata pelo retorno.
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Sim, o blog continua ativo. Qualquer dúvida ou necessidade é só deixar um comentário
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Olá!
Tenho interesse na compra de carteira de imóveis na região de Belo Horizonte/MG. Contato (21) 979300581.