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O mercado imobiliário tem apresentado algumas instabilidades no que se refere à venda de imóveis, devido à crise econômica que o país vem experimentando já a alguns anos. Nesse sentido, muitas imobiliárias buscam na locação uma alternativa para continuarem garantindo os seus lucros. Nesse contexto, é preciso que a responsabilidade do corretor resida tanto em encontrar novos inquilinos, quanto gerir os pagamentos mensais, incluindo o reajuste do aluguel.
Assim, é necessário dominar as regras de reajuste, levando em consideração a Lei do Inquilinato (n° 8.245/91),que regulamenta a relação entre inquilino e proprietário, atribuindo às partes direitos e deveres. Além disso, é necessário que o profissional disponha de uma boa capacidade de comunicação para passar essa informação da melhor forma possível.
Levando em consideração essas informações, este artigo se propõe a mostrar a você como funciona o reajuste de aluguel, mostrando como calculá-lo. Confira a seguir.
Como funciona o reajuste de aluguel?
O reajuste de aluguel deve acontecer no aniversário ou na renovação do contrato de locação e estará sempre indexado a algum índice de inflação, tais quais o IGP-M — Índice Geral de Preços – Mercado — e o IPCA — Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo. O IGP-M é mensalmente divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), enquanto o IPCA é difundido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Dessa forma, o valor acrescido levará sempre em consideração esses índices, aplicando o seu percentual. Todo o processo é realizado transformando o acúmulo de 12 meses do índice em números decimais. Depois, basta multiplicá-lo pelo valor atual do aluguel.
Exemplo prático
Para ficar mais claro, vamos dar um exemplo que ilustrará a regra mencionada acima: Em janeiro de 2021, a FGV informou um acréscimo de 2,58% do IGP-M do mês de janeiro, o que resultou em um acumulado dos últimos 12 meses de 25,71%. Dessa forma, vamos imaginar que o proprietário ou imobiliária deseja realizar um reajuste de um contrato que vence em fevereiro daquele mesmo ano, cujo valor é de 1.500 reais.
Ao levarmos em consideração o índice de 25,71%, será preciso transformá-lo em número decimal, em que teremos o valor de 0,2571. Depois, multiplicamos o preço do aluguel por 1 + 02571 — que representa o valor do acréscimo. Portanto, teremos o seguinte cálculo:
1500 x 1,2571 = R$1.885,65
O resultado encontrado será o novo valor a ser pago pelo inquilino pelo prazo de 12 meses. Após esse período, deverá ser realizado um novo cálculo e estabelecido um novo reajuste. É importante salientar que esse é o cálculo realizado pelo mercado, o que não impede que locador e locatário cheguem a um acordo e decidam reajustar o aluguel utilizando taxas menores.
O que não pode ser feito processo no reajuste de aluguel?
Embora o reajuste de aluguel seja algo de responsabilidade do proprietário, ele não pode agir de qualquer maneira, existindo, inclusive, impedimento de cunho legal que o submete a uma série de obrigações. Uma delas é a exigência da alteração do valor tendo como base o salário-mínimo. Além disso, não é permitido fazer uso das alterações cambiais para realizar o acréscimo.
Essas restrições estão expressas na Lei do Inquilino, então, é muito importante termos conhecimento dela no momento da assinatura do contrato de locação.
Outra informação relevante é que o reajuste não obriga a assinatura de um novo contrato, bastando, para que todo o trâmite esteja de acordo com a legislação, que as partes assinem um aditivo. Caso o fiador conste no documento inicial, a assinatura dele também será necessária.
Comunicação do reajuste de aluguel
Um ponto importante trazida pela Lei 8.245/91 é a obrigatoriedade da comunicação do valor do reajuste. Dessa forma, o inquilino pode solicitar ao locatário e à imobiliária um aviso prévio, com, pelo menos, três meses de antecedência, a respeito do valor acrescido. Essa ação garantirá um melhor planejamento financeiro, beneficiando todas as partes envolvidas.
O que fazer para casos de reajuste de aluguel acima do índice?
Quando o proprietário do imóvel, ou a imobiliária desejarem realizar um acréscimo acima do índice firmado no contrato, será necessário aguardar até o final do prazo do documento. Contudo, é importante mencionar que esse tipo de ação pode dificultar a locação. Dessa forma, é fundamental fazer uma pesquisa e verificar a média de valor dos imóveis do bairro, procurando se manter dentro dela.
Direitos e deveres do inquilino e do proprietário
Além dos impedimentos já citados, é essencial que se saiba que tanto os proprietários quanto os inquilinos possuem direitos e obrigações quando firmam um contrato de locação. Um ponto fundamental trazido pela lei, diz que o inquilino possui o dever de receber o imóvel em perfeito estado, podendo, inclusive pedir que o proprietário realize reparos que podem comprometer o pleno uso do imóvel. Para que seja assegurada às partes o estado do local, existe a possibilidade da realização de uma vistoria.
Além disso, embora as despesas rotineiras de condomínio e manutenção das áreas comuns sejam de inteira responsabilidade do inquilino, as reformas estruturais e outros gastos extraordinários devem ficar a cargo do proprietário.
É importante observar que, entre as obrigações do inquilino, estão a utilização responsável do imóvel e a manutenção do pagamento das contas referentes ao aluguel e ao condomínio. E, findo o contrato, é seu dever entregar o local nas mesmas condições que recebeu, devendo realizar os ajustes que forem preciso para o morador não ser lesado.
A locação de imóveis é uma ótima alternativa nos momentos em que as vendas tendem a serem menores devido a oscilações da economia. Nesse sentido, os reajustes de aluguel devem respeitar alguns índices de mercado que medem a inflação e o seu cálculo deve ser realizado de maneira transparente.
No entanto, nada impede que as partes envolvidas possam juntas negociar um preço que seja justo tanto para locador quando para locatário. O importante nesse processo, é o respeito à legislação e o cumprimento das obrigações estabelecidas por ela
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