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Reajuste de aluguel: saiba como funciona e quando é permitido

O reajuste de aluguel é o ajuste periódico no valor pago pelo inquilino ao proprietário, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Esse ajuste considera índices de inflação e deve respeitar cláusulas contratuais, garantindo segurança jurídica para ambas as partes.

É fundamental compreender as regras, os índices aplicáveis e as melhores práticas na negociação. Neste artigo, você vai entender como funciona, quando é permitido e como calcular o reajuste de aluguel.

Como funciona o reajuste de aluguel?

O reajuste ocorre, geralmente, no aniversário do contrato ou na renovação da locação, seguindo o índice de correção previsto. Para isso, é indispensável que o índice esteja expressamente previsto no contrato de aluguel, conforme estabelece a Lei do Inquilinato.

Confira os principais índices utilizados.

• IGP-M: Índice Geral de Preços — Mercado, calculado pela FGV, muito comum em contratos antigos.
• IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, apurado pelo IBGE, cada vez mais adotado em contratos novos.
• INPC: Índice Nacional de Preços ao Consumidor, também apurado pelo IBGE, menos comum, mas possível.

O índice aplicado impacta diretamente no cálculo do reajuste e na previsibilidade do contrato.

Como calcular o reajuste de aluguel?

O cálculo do reajuste deve ser feito com base no índice acumulado dos últimos 12 meses, conforme previsto no contrato.

Veja como calcular:

1. verifique o índice acumulado (IGP-M, IPCA etc.) no período;
2. transforme o percentual em decimal;
3. multiplique o valor atual do aluguel por (1 + índice).

Exemplo: para um índice de 4% e aluguel de R$ 1.500, o cálculo será: R$ 1.500 x 1,04 = R$ 1.560

O reajuste só pode ocorrer no período definido contratualmente e não exige assinatura de novo contrato, apenas aditivo.

Exemplo prático de como calcular o reajuste de aluguel

Suponha um aluguel de R$ 2.000 com reajuste previsto pelo IPCA acumulado de 3,5%. Transformamos 3,5% em decimal: 0,035. O cálculo fica assim: R$ 2.000 x (1 + 0,035) = R$ 2.070

Ou seja, o novo valor do aluguel será R$ 2.070 — válido até o próximo ciclo de reajuste.

Para mais informações, descubra mais sobre o reajuste de contrato de aluguel.

Quais são as regras para reajuste de aluguel?

O reajuste de aluguel é um direito assegurado pela Lei do Inquilinato e visa atualizar o valor da locação conforme a inflação e as condições de mercado. Contudo, existem regras importantes que precisam ser respeitadas.

Em primeiro lugar, o índice de correção deve estar claramente definido no contrato de locação. Sem essa previsão, o reajuste não pode ser aplicado de forma automática. Os índices devem ser oficiais e amplamente reconhecidos, como o IGP-M ou o IPCA.

Mas há outras normas:

• o reajuste não pode ser vinculado ao salário mínimo ou à cotação de moedas estrangeiras, conforme o artigo 17 da Lei nº 8.245/91;
• é vedado realizar reajustes retroativos, pois o aumento só pode ser aplicado a partir da data prevista no contrato;
• não há obrigatoriedade legal de que o reajuste ocorra, mas caso ele ocorra, precisa seguir o contrato;
• o inquilino não pode ser obrigado a aceitar reajustes abusivos, mesmo que propostos fora do contrato.

Por fim, cabe ressaltar que, além dos reajustes periódicos, existe também a possibilidade da revisão judicial do valor do aluguel. Ela é prevista no artigo 19 da mesma Lei, quando a locação estiver defasada em relação aos preços praticados no mercado.

Portanto, o reajuste deve ser transparente, legal e previsível, assegurando o equilíbrio contratual e evitando conflitos.

Como negociar o reajuste de aluguel?

Inquilinos e proprietários podem negociar valores diferentes do reajuste previsto, visando o equilíbrio financeiro e a permanência do inquilino.

Confira as dicas para negociação!

• Pesquise o valor de mercado: compare com imóveis semelhantes na região;
• Aposte na comunicação transparente: apresente justificativas objetivas;
• Proponha alternativas: como reajuste menor ou escalonado;
• Formalize o acordo: sempre por escrito e assinado.

Negociações amigáveis fortalecem a relação entre as partes e evitam desgastes.

O que fazer para casos de reajuste de aluguel acima do índice?

Quando o proprietário ou a imobiliária desejarem realizar um reajuste acima do índice previsto, a situação se torna mais delicada e requer cuidados adicionais.

De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador só poderá solicitar um valor acima do índice estipulado quando houver acordo mútuo ou após o término do contrato vigente. Isso significa que não se pode impor aumentos arbitrários durante a vigência do contrato.

Algumas orientações são essenciais para te guiar durante esse processo.

• Negociação: é possível propor um reajuste maior, mas apenas mediante anuência do inquilino. Negociar é sempre a melhor alternativa para manter uma boa relação contratual.
• Análise de mercado: o proprietário deve realizar uma pesquisa de mercado para verificar se o valor pretendido está de acordo com os preços praticados na região.
• Revisão judicial: caso as partes não cheguem a um consenso e o contrato esteja defasado, é possível ingressar com uma ação revisional de aluguel para ajustar o valor judicialmente.
• Evitar riscos: impor aumentos excessivos pode gerar resistência do inquilino, atrasos nos pagamentos ou até mesmo a desocupação do imóvel, causando prejuízo ao locador.

O mais indicado é sempre buscar um reajuste equilibrado, que reflita as condições de mercado, preserve a renda do locador e mantenha a satisfação do inquilino.

Como comunicar sobre o reajuste de aluguel?

O reajuste deve ser comunicado ao inquilino com antecedência mínima de 30 dias, embora o recomendado seja 90 dias para permitir planejamento.

As melhores formas de comunicação são:

• carta registrada, formal e com comprovação.
• e-mail, válido se previsto contratualmente.
• contato telefônico e presencial, que pode ser complementar, mas não substitui o registro formal.

A clareza na comunicação evita conflitos e facilita o alinhamento entre as partes.

Direitos e deveres do inquilino e do proprietário

A relação locatícia é regida por direitos e deveres bem definidos, assegurados pela Lei do Inquilinato. Conhecer essas obrigações evita conflitos e garante uma locação mais segura para ambas as partes.

Direitos do inquilino

• Utilizar o imóvel conforme a destinação prevista no contrato, sem interferências indevidas;
• Ser informado sobre o reajuste com antecedência e de contestá-lo caso seja abusivo;
• Solicitar reparos para compensar os desgastes causados pelo uso inadequado.

Deveres do inquilino

• Pagar o aluguel e os encargos previstos, como condomínio e IPTU, conforme estabelecido em contrato;
• Utilizar o imóvel de forma responsável, realizando reparos de pequena monta decorrentes do uso diário;
• Não realizar alterações estruturais ou sublocações sem autorização expressa do proprietário;
• Devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgastes naturais.

Direitos do proprietário

• Receber o aluguel conforme contrato, podendo cobrar encargos por atrasos;
• Solicitar reparos em caso de danos, desde que avisado previamente ao inquilino;
• Reajustar o aluguel conforme previsto.

Deveres do proprietário

• Entregar o imóvel em condições adequadas, garantindo a habitabilidade e a regularidade documental;
• Realizar manutenções estruturais, fornecendo segurança e funcionalidade ao imóvel;
• Respeitar prazos e normas legais, cumprindo tudo o que foi pactuado no contrato de locação.

Cumprir esses direitos e deveres é essencial para uma locação saudável e sem litígios.

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