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É comum que muitas pessoas tenham diversas dúvidas sobre como a taxa Selic influencia o mercado de locação de imóveis. Até mesmo quem atua no mercado imobiliário há um tempo pode se confundir com alguns termos ou não saber muito bem como avaliar o contexto econômico.
Ao mesmo tempo, quem acompanha as notícias ou lê conteúdos relacionados à gestão financeira e econômica já deve ter ouvido falar sobre a alta ou a baixa da taxa Selic. Mas, afinal, o que tudo isso significa na prática?
Neste artigo, entenda melhor o que é a taxa Selic, por que é tão importante para a economia e, principalmente, qual a sua relação com a gestão de imóveis!
O que é a taxa Selic?
Antes de tudo, vale a pena compreender, com mais detalhes, o que significa essa taxa que movimenta vários setores da economia. O Sistema Especial de Liquidação e Custódia, mais conhecido pela sigla Selic, é equivalente à taxa básica de juros da economia do Brasil.
Esse sistema é fruto da Associação Nacional das Instituições do Mercado Aberto (Andima), atualmente conhecida por Anbima, e coordenado pelo Banco Central do Brasil. O objetivo de uma taxa básica de juros é manter o controle e a otimização de operações com títulos públicos federais, sejam de compra, sejam de venda.
Sendo assim, a maioria dos montantes cobrados acima de um valor é influenciada pela Selic. Isso significa que todos os setores do mercado que atuam com a aplicação de juros precisam acompanhar de perto essa taxa.
Até mesmo os negócios ou pessoas que não atuam com a aplicação de juros devem conhecer melhor a Selic. Afinal, o rendimento dos investimentos, o valor pago pelos empréstimos, entre vários outros fatores, são influenciados pela taxa básica.
É por esse motivo que o preço dos mais variados produtos costuma aumentar quando a taxa Selic está em alta. Esse também é um sinal de alta inflação, que pode comprometer o poder de compra da população.
O que determina a taxa Selic?
A taxa Selic é o fruto de diversos encontros e estudos promovidos pelo Comitê de Política Monetária (Copom). No geral, o percentual é calculado a partir da média de operações realizadas com os títulos públicos federais entre os bancos.
A cada 45 dias, o presidente do Banco Central do Brasil se reúne com diretores para definir a nova taxa Selic. Para fazer esse cálculo, os riscos das operações de compra e venda de títulos públicos são levados em consideração, tais como taxas de desemprego, renda média da população, entre diversos fatores.
O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) também é um indicador relevante para a Copom, pois mensura a variação dos preços cobrados sobre os produtos e serviços no mercado brasileiro.
Como afeta a economia
Tendo em vista que essa taxa se relaciona com operações financeiras de ordem pública, as variações implicam diretamente em mudanças na economia e no mercado financeiro. É por esse motivo que diversos setores também são afetados pelo aumento ou a queda da Selic.
Um dos principais impactos que a taxa Selic causa na economia, principalmente quando está em alta, é o aumento da inflação. Esse, por outro lado, é um problema complexo e que tende a se agravar quando é prolongado.
O aumento dos preços de maneira generalizada promove uma diminuição do poder de compra e, consequentemente, do consumo da população. Dessa forma, diversos negócios, independentemente do porte, podem ter prejuízos consideráveis.
Além da diminuição do consumo no mercado interno, é importante considerar que esse tipo de problema promove a desvalorização da moeda, que pode afetar também os resultados de exportações no Brasil. Sendo assim, trata-se de um sistema que precisa ser equilibrado.
Esse é um dos motivos pelos quais é do interesse de muitos nichos do mercado manter a inflação em níveis aceitáveis. Um dos mecanismos utilizados pelo Banco Central do Brasil é realizar o controle da taxa Selic, tornando-a uma ferramenta importante para toda a economia brasileira.
Em outras palavras, além de ser decisiva para o rendimento de investimentos, a taxa Selic influencia a economia porque tem relação com a circulação de dinheiro no mercado. Isso traz, também, consequências para os mais variados setores da economia.
Como influencia o mercado imobiliário?
O mercado imobiliário, claramente, é afetado pela taxa Selic. Afinal, quando esse índice está alto, os valores cobrados pelos empréstimos, consórcios, financiamentos e demais interações financeiras também aumentam.
Consequentemente, o consumo da população diminui, devido à inflação dos preços. Esse é um fator que se relaciona diretamente com a tomada de decisão das pessoas sobre a forma de investir em imóveis.
Muitos indivíduos, por mais que tenham o aporte financeiro para realizar um investimento dessa magnitude, podem adiar a decisão por um tempo, até que a taxa Selic seja reduzida. Isso acontece, principalmente, quando as pessoas entendem os efeitos que esse indicador provoca na economia.
Vale destacar que a maioria dos juros praticados no mercado imobiliário estão abaixo da Selic. No entanto, isso não significa que nunca variam de acordo com as flutuações dessa taxa.
Sendo assim, as instituições financeiras e os negócios do mercado de venda e locação de imóveis também precisam acompanhar cada mudança nessa taxa. Isso proporciona desde uma maior agilidade nas negociações até a elaboração de estratégias que favoreçam a estabilidade do setor.
Por que é importante para a locação de imóveis?
É fundamental ter em mente que a taxa Selic vai influenciar diretamente a locação de imóveis no que diz respeito ao tempo, aos preços e às estratégias necessárias para converter os clientes em potencial. Desse modo, ela é totalmente importante para a locação de imóveis.
Ao realizar um planejamento eficiente no setor imobiliário, que leva em consideração as variações da taxa Selic ao longo do ano, até mesmo em períodos de crise, é possível ter uma atuação mais estratégica.
Entenda melhor como a taxa Selic influencia o mercado de locação de imóveis na prática e como pode ajudar a otimizar a cobrança de aluguel!
Ajustes nos valores de locação
Um dos principais pontos que todo negócio do mercado imobiliário precisa observar com as variações da taxa Selic é a precificação. Os valores da locação de imóveis precisam ser reajustados em casos de mudanças relevantes.
Inserir essa cláusula no contrato de locação, inclusive, é um cuidado indispensável. Dessa maneira, os clientes não são pegos de surpresa, nem a imobiliária leva qualquer prejuízo ao tomar essa decisão.
No entanto, é importante destacar que os ajustes nos valores de locação devem acompanhar um planejamento estratégico. Caso contrário, seria necessário realizar essas alterações a cada 45 dias, caso a taxa Selic varie.
É fundamental definir a partir de qual momento será necessário alterar os valores cobrados nos aluguéis dos imóveis. Além disso, é importante manter um bom relacionamento com os clientes e investir na gestão de pessoas para aliar controle financeiro com a aproximação do público.
Relacionamento com o público alvo
Como visto, os riscos de tomar uma decisão em relação a investimentos em épocas de alta inflação são maiores. É por esse motivo que muitas pessoas decidem aguardar alguns meses e se adaptar da melhor forma possível às mudanças da economia.
No entanto, mesmo em épocas desafiadoras, o mercado imobiliário não pode parar. São nesses momentos que se destaca o investimento em técnicas de persuasão, desde o momento de copywriting até no contato direto com os potenciais clientes.
Apresentar gatilhos de urgência e que destacam as vantagens de realizar a compra ou o aluguel de um imóvel o quanto antes, levando em consideração as mudanças econômicas, é importante para influenciar no comportamento do consumidor.
Educar os clientes sobre esse assunto e, ao mesmo tempo, apresentar uma perspectiva mais positiva sobre o contexto favorece a conquista de resultados mais expressivos no mercado imobiliário.
Com o aumento da taxa Selic, por exemplo, é possível que os compradores ou pessoas em busca de aluguel de imóveis encontrem preços mais caros. Os valores dos financiamentos tendem a aumentar nessas fases de alta. Ao observar essa variação, é interessante informar o público, para gerar uma decisão mais rápida.
Mais uma vez, é possível perceber como todas essas implicações tornam ainda mais evidente a importância de praticar preços estratégicos no mercado, que devem acompanhar os ajustes na taxa Selic.
Valorização do estoque de imóveis
É importante pensar também na valorização dos imóveis e utilizá-la como estratégia para melhorar a lucratividade no mercado imobiliário. A baixa da taxa Selic representa um ótimo momento para investir em imóveis. É isso que os negócios desse ramo precisam ressaltar quando estão em busca de novas vendas.
Isso porque gera mais benefícios no momento da locação. Afinal, se a taxa Selic apresentar um aumento, é preciso reajustar os valores cobrados, tendo em vista que os encargos de financiamento e manutenção do imóvel também sobem.
Juros do mercado imobiliário
É interessante destacar também que os preços cobrados no mercado imobiliários estão abaixo da Selic. Nesse caso, as variações da taxa, por mais que afetem também o setor, nem sempre comprometem a estabilidade com um forte impacto.
É justamente esse o argumento que as imobiliárias podem utilizar para garantir o aumento de vendas e de locação no setor. Afinal, quando os clientes optam pelo setor imobiliário, podem investir em ativos mais seguros e estáveis.
Os negócios também podem ter um olhar mais atento a essas oportunidades para realizar a captação de imóveis para venda ou locação. Sendo assim, as chances de lucratividade tendem a ser maiores ao aproveitar os momentos de baixa para a aquisição e as de aumento da taxa Selic para as negociações.
Como fazer o cálculo de reajuste de aluguel no valor do contrato de locação?
Os financiamentos imobiliários estão entre os investimentos que são mais afetados pelas mudanças nos valores da taxa Selic. Por esse motivo, é importante observar as variações da cobrança de juros nas parcelas.
Isso implica diretamente no cálculo do Custo Efetivo Total (CET), que relaciona as taxas, juros, tributos, encargos e seguros das operações financeiras, de acordo com a taxa básica nacional.
No caso do mercado imobiliário, existe ainda mais um fator que faz a diferença no cálculo de reajuste de aluguel. Esse é o caso do Índice Geral de Preços (IGP-M). O indicador permite mensurar os níveis inflacionários, de forma estratégica, para realizar alterações na definição de preços de bens, produtos e serviços.
A cada mês, o IGP-M é calculado e a média de um conjunto de meses é capaz de definir o IGP-M acumulado. A partir disso, é gerado um valor de referência para diversas operações no comércio e na indústria.
Para isso, leva em consideração 3 outros fatores, com diferentes pesos na hora do cálculo:
- Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) — 60%;
- Índice de Preços do Consumidor (IPC) — 30%;
- Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) — 10%.
No caso dos reajuste no valor de locação com base no Índice Geral de Preços, é possível realizar as alterações em um intervalo de tempo relatado no contrato de aluguel — como de 6 em 6 meses ou anualmente —, de modo a acompanhar o IGP-M acumulado.
Essa é uma vantagem, principalmente, para que nenhuma das partes tenha prejuízo durante a renovação do contrato de aluguel, principalmente em épocas de incertezas no cenário da economia nacional.
Desse modo, para calcular os reajustes no valor de aluguel, é necessário passar pelos seguintes passos:
- ter o percentual do IGP-M acumulado — para dar um exemplo, vamos pensar no índice em 5,90%;
- identificar o valor real do IGP-M acumulado — ainda de acordo com o exemplo, dividindo o percentual do IGP-M acumulado por cem, é possível encontrar o total de 0,059;
- some o valor encontrado com 1 — nesse caso, teríamos 1,059;
- multiplique pelo valor atual do aluguel — suponha que a locação do imóvel está no valor de R$ 2.000,00. Com o reajuste, o preço subiria para R$ 2.118,20.
Ao compreender como a taxa Selic influencia o mercado de locação de imóveis, é possível elaborar acordos com os locatários cada vez mais justos, auxiliar na tomada de decisão dos clientes e definir melhores estratégias no mercado imobiliário. Isso mostra como acompanhar as mudanças da economia nacional é um passo importante para evitar prejuízos e alcançar melhores resultados nos investimentos.
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