Como fazer a vistoria de entrada na locação de imóveis

Tempo de leitura: 13 minutos

A vistoria de entrada na locação de imóveis é uma etapa fundamental para garantir as boas condições da propriedade.

Essa é uma visita técnica em que um profissional avalia tudo que envolve a parte física do imóvel, como as condições do piso, paredes, instalações, portas, janelas, revestimentos, mobília, entre outros itens.

Existem certos cuidados que os responsáveis pela atividade devem tomar durante o processo. Você garante que a relação entre as partes seja mais saudável, melhorando a qualidade do serviço prestado aos seus clientes.

Como se trata de uma atividade fundamental para qualquer imobiliária, continue lendo este conteúdo para se aprofundar no assunto!

Qual é o objetivo principal da vistoria de entrada na locação de imóveis?

A finalidade principal da vistoria de entrada do imóvel é se certificar que ele está em boas condições de uso. Ele é feito antes, após ou entre renovações de contrato de aluguel. Em eventuais problemas na estrutura, a pessoa responsável pelos danos poderá ser cobrada par que faça as manutenções necessárias.

Tanto o proprietário como o inquilino podem participar da vistoria de entrada. Muitas vezes os inquilinos acabam esquecendo de olhar mais precisa todos os ambientes do imóvel, deixando passar algumas correções ou ajustes. Por isso, é crucial que um vistoriador experiente esteja presente para assegurar que todos os itens sejam analisados, além de que o laudo de vistoria seja feito adequadamente.

Esse processo é crucial para evitar problemas futuros no acordo de locação, pois uma vistoria de entrada bem feita evita que danos passem despercebidos. Se a imobiliária identificar qualquer dano causado pelo inquilino, esse último deverá arcar com os custos do conserto.

O que a lei diz sobre a vistoria de entrada?

A vistoria é citada na Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), lei que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos e procedimentos relacionados. O inciso III do artigo 23 norma afirma que o locatário é, no final de locação, obrigado a entregar o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Eventuais danos que surjam do uso comum ou da ação do próprio tempo não precisarão ser reparadas pelo locatário. Alguns exemplos são as deteriorações que exigem serviços de limpeza ou de pintura. Quaisquer prejuízos excedentes são resultados do uso irregular do imóvel, sendo de responsabilidade do locatário de resolvê-los.

Outro artigo sobre o tema é o inciso V do artigo 22. Caso o locador solicite, o locatário deve fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel no momento da sua entrega. A descrição deve conter referências expressas dos eventuais defeitos existentes no imóvel.

No entanto, é inviável solicitar essa vistoria do inquilino. Mesmo que o locatário deseje atuar de boa-fé e anotar os danos que causou, ele poderá deixar de conferir algum cômodo, instalação, detalhe, entre outros aspectos. Portanto, é necessário orientar ambas as partes a necessidade de que essa atividade seja feita por um profissional especializado.

Quais são os itens que devo verificar na vistoria de entrada?

 

 

Uma boa vistoria de entrada do imóvel considera minimamente todas as condições da propriedade. Para entender melhor o que é analisado no laudo de vistoria, listamos e explicamos os principais itens nos tópicos seguintes.

Instalações elétricas

Consiste em toda a parte elétrica do imóvel. Ela precisa ser estudada com bastante cuidado, pois é fundamental para o pleno funcionamento da propriedade. Entre as avaliações que você precisa realizar estão:

• Teste os interruptores, tomadas, lâmpadas e lustres;
• Anote a quantidade de tomadas e interruptores em cada cômodo;
• Confira o funcionamento da campainha, interfone e portão elétrica;
• Abra o quadro de energia e veja o funcionamento dos disjuntores.

Para verificar as tomadas, pode-se levar um carregador de celular e ver quais estão funcionando. Também é viável levar uma lâmpada para saber se os spots estão funcionando adequadamente. Ainda é recomendável usar luvas isolantes de choques elétricos para que você teste todos os itens com segurança.

Instalações hidráulicas

A parte hidráulica também é um item basilar para o funcionamento de uma casa, apartamento ou espaço. É essa instalação que transporta água pelos ambientes, podendo causar vazamentos e sérios danos para a estrutura caso ela seja ignorada. Portanto, não deixe de avaliar os seguintes aspectos:

• Caixa d’água;
• Encanamentos de forma geral;
• Torneiras, descargas e chuveiros;
• Sistema de irrigação do jardim, se houver;
• Possíveis infiltrações, vazamentos ou entupimento de canos;
• Escoamento de água no telhado, cozinha ou no banheiro.

Ar-condicionado ou ventiladores

Ar-condicionado é considerado bastante importante para locatários, especialmente em regiões mais quentes. Portanto, é necessário conferir se esse aparelho está resfriando o ambiente corretamente.

Na prática, veja se há vazamento de fluidos no aparelho e se as paletas que direcionam o ar refrigerado estão se movimentando adequadamente. Também avalie o modo quente do ar-condicionado, mas saiba que essa função pode levar mais tempo para esquentar o ambiente.

Quanto aos ventiladores de teto, veja se ele está bem instalado, se as pás estão firmes e ligue para ver se funciona normalmente.

Paredes e pisos

Analise as paredes em busca de danos, já que eles podem ser sinais de problemas estruturais na propriedade. Caso esses problemas sejam negligenciados, é possível que surjam dores de cabeças futuras e o proprietário tenha que arcar com gastos maiores. Assim, você deve analisar pontos como:

• Materiais e composição da construção. Por exemplo, veja se ela é drywall, de madeira ou de alvenaria. Isso é necessário para analisar melhor os danos causados na parede;
• Estado de conservação dos ambientes, incluindo ambiente externo, interno e pintura de fachada;
• Se há algum ponto com umidade ou mofo;
• Se há rachaduras ou danos aparentes.

Pisos

Sendo um dos itens mais observados da vistoria do imóvel, é normal que ele sofra bastante com o atrigo de sapatos, limpeza constante ou até mesmo com o passar do tempo. Para evitar transtornos e preservar a boa aparência do imóvel é crucial relatar as reais condições do piso. Você deve observar:

• O material usado no piso de cada cômodo, que pode ser cerâmica, taco de madeira, porcelanato, ardósia, entre outros materiais;
• Estado de conservação dos pisos, isso inclui detalhes como arranhões ou manchas;
• Trincados, partes quebradas ou soltas em algum ambiente;
• Problemas relacionados ao contrapiso;
• Falhas nos rejuntes;
• Desníveis.

Janelas e portas

Portas e janelas são outros itens que impactam na aparência do imóvel. Entretanto, eles vão além das questões visuais e são itens básicos para o funcionamento do imóvel, servindo para proteger contra terceiros de má-fé, contra chuvas (no caso das janelas), entre outras funções. Você precisa:

• Listar a quantidade de portas e janelas em cada cômodo, além de anotar o material, cor, marca e modelo de cada uma delas;
• Procurar sinais que indicam a presença de cupins ou danos causados por fenômenos naturais, como exposição ao sol ou chuvas;
• Conferir se todas as portas abrem, fecham e trancam normalmente;
• Testar os mecanismos de automação de portas ou janelas, se houver;
• Ver o estado de conservação das maçanetas e fechaduras;
• Buscar por vidros quebrados, rachados ou arranhados;
• Verificar questões ligadas à pintura, manutenção e limpeza;
• Averiguar se há acessórios que acompanham os vidros e portas.

Outro detalhe importante diz respeito à vedação. É necessário que as portas e janelas impeçam a entrada de luz, desde que elas tenham essa qualidade quando o imóvel é entregue ao locatário.

Revestimentos e pinturas

O documento de vistoria de entrada deve constar todos os detalhes da pintura, como a cor utilizada, marca da tinta, locais aplicados, entre outras informações. Além das paredes internas e externas, analise remendos de cimento, as pinturas das grades e portões.

Telhado e teto

As particularidades do teto também é relevante para a vistoria de locação, já que protege o imóvel contra-vento, chuva e sol intenso. Você deve analisar:

• O material utilizado para a construção, se foi alvenaria, madeira, gesso ou outro material;
• Se há goteiras ou vazamentos;
• Presença umidade no teto ou mofo.

Chaves

É no laudo de vistoria que você deve incluir a quantidade de chaves que foram entregues ao locatário. Informe quantidade de chaves referentes à porta do condomínio e do prédio (se houver), referentes à porta principal, das portas dos cômodos, entre outras.

Mobília

Caso o imóvel seja alugado com mobília, cada um desses artigos precisam ser testados para garantir que continuam funcionando da mesma forma que foram entregues ao locatário. Entretanto, lembre-se de considerar o desgastes oriundos do uso comum desses itens quando estiver fazendo o laudo de vistoria. Exemplos de itens que devem ser testados e analisados são:

• Eletrodomésticos;
• Itens de decoração;
• Equipamentos;
• Móveis.

Quais são os documentos adequados para o processo de vistoria de entrada?

O principal documento do processo é o laudo de vistoria de imóvel, que confirma as condições exatas do imóvel. Um novo laudo deve ser elaborado tanto no início como no final do contrato, assim você pode comparar as informações para saber os danos que a propriedade recebeu.

Na prática, é entregue um termo de vistoria inicial do imóvel ao locatário no início do contrato de locação. Nele há informações sobre o locador, o locatário e do imóvel objeto da locação, além de detalhes sobre a propriedade.

Esse documento não é útil apenas para o proprietário do imóvel, mas também ao locatário. Esse último terá clareza sobre o acordo e evitará surpresas no momento de entrega da propriedade.

Quais outras informações que devo saber?

No caso em que o imóvel foi locado previamente, é necessário descrever e informar os danos ao futuro locatário. Ele deve estar ciente das informações antes de assinar o contrato de locação, sabendo exatamente quais são os problemas ou danos que a propriedade tem no presente.

Além disso, saiba que o laudo de vistoria não é obrigatório por lei, sendo providenciado apenas quando o locador o solicita. Entretanto, os gestores ou profissionais responsáveis devem informar a importância do laudo para as partes, caso eles não entendem a importância desse documento.

Como também, o laudo de vistoria do imóvel precisa ser anexado ao contrato de locação, bem como assinado por ambas as partes. Assim, todos os interessados saberão exatamente o estado do imóvel antes de fechar um acordo.

Como posso otimizar a vistoria de entrada na locação de imóveis?

Nos tópicos seguintes trouxemos algumas dicas para que você evite que esse processo leve mais tempo que o necessário. Além de otimizar o procedimento, você ainda aumenta a segurança, já que evita que erram sejam cometidos durante ele.

Prepare uma checklist

Como a lista de itens a serem analisados é bastante extensa, faça uma checklist para não esquecer de nenhum deles. Quanto ao formato usado, você pode usar uma tabela impressa, tablet, smartphone, uma solução especializada, entre outros.

É recomendável também fazer uma checklist dos equipamentos que você deve levar para fazer a vistoria. Alguns materiais importantes são:

• Câmera fotográfica ou celular, desde que esse último tenha uma câmera de alta qualidade;
• Aparelho elétrico para conferir tomadas e lâmpada para spots;
• Papel e caneta, se usar planilha física;
• Bola pequena para conferir nivelação do piso;
• Celular com aplicativo de vistoria, se preferir utilizar;

Fotografe todos os danos aparentes

Todo dano deve ser registrado com o máximo de detalhes possível, por isso é relevante incluir fotos das avarias junto à descrição. Essas fotografias devem ser anexadas junto a relatório de vistoria do imóvel, assim é possível deixar mais claro os danos causados, eliminar ambiguidades ou dúvidas nas descrições em eventuais ocorrências.

Atente-se aos detalhes

A vistoria deve ser feita com bastante atenção aos detalhes. Uma análise superficial não é capaz de identificar problemas à infraestrutura, pequenas rachaduras, entre outros pequenos danos.

Use uma tecnologia especializada

Pode ser difícil fazer a vistoria manualmente ou com planilhas de Excel, já que são muitos itens a serem anotados. Por isso, use um aplicativo especializado para conseguir mais eficiência, otimização e agilidade no processo.

Com um bom software — como o Imoview Vistorias — você não precisa escrever tudo manualmente, podendo marcar os itens por uma checkbox. Ele ainda gera laudos de forma automático e pode ser assinado por meio de assinaturas digitais.

São disponibilizados itens pré-definidos de acordo com o tipo de imóvel que é selecionado no aplicativo. Assim, você não precisa criar os ambientes nem cada um dos itens do aplicativo. Entre outras vantagens estão:

• Maior controle, podendo gerenciar vistorias pelo celular e acompanhar a evolução de cada uma delas;
• Integração a Agenda do Corretor no CRM, no cadastro do imóvel, de contratos, entre outras áreas;
• Possibilidade do cliente enviar fotos pela área do cliente;
• Uso offline.

Negligenciar a vistoria de entrada na locação de imóveis pode causar grandes prejuízos ou dores de cabeça futuras, lesando a experiência dos seus clientes. Você pode minimizar as chances de que erros ocorram graças a um aplicativo especializado, sendo importante contratar de uma empresa especializada em software para imobiliárias.

Agora que você sabe como fazer uma bem-feita, confira nosso artigo que ensina como fazer uma descrição de imóveis que o diferencia no mercado imobiliário!