Como saber se um imóvel tem dívidas antes de fechar negócio?

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Como saber se um imóvel tem dívidas e comprar com segurança?

Antes de adquirir uma propriedade, é fundamental verificar se ela possui débitos de IPTU, taxas condominiais e processos judiciais. Uma forma de saber se um imóvel tem dívidas é fazer uma consulta documental, judicial e fiscal.

Esse procedimento faz parte da due diligence imobiliária e reduz o risco de as pendências recaírem sobre o comprador. Para evitar problemas, confira quais documentos consultar e como saber a situação de um imóvel pela internet. Acompanhe!

Como saber se um imóvel tem dívidas?

Existem cinco formas eficientes de descobrir se um imóvel tem dívidas por meio de certidões. As consultas podem ser feitas na prefeitura, na administradora do condomínio, no Cartório de Registro de Imóveis e nos órgãos da Justiça. Confira os detalhes.

1. Certidão de matrícula e ônus reais

Por meio da certidão de matrícula do imóvel, é possível reunir as principais informações sobre antigos donos, localização, descrição e restrições. O documento pode ser solicitado presencialmente no cartório onde a propriedade foi registrada ou pela internet.

Já a certidão de ônus reais revela se o imóvel possui alienação fiduciária, penhora ou restrição judicial. Você pode consegui-la no Cartório de Registro de Imóveis ou no portal do Registro de Imóveis do Brasil (ONR).

Normalmente, o prazo de emissão é de até cinco dias úteis, mas pode variar conforme a cidade, a demanda do cartório e o modelo do documento (físico ou digital).

2. Certidões negativas de débitos municipais (IPTU e taxas)

A consulta de um imóvel com dívidas municipais pode ser feita diretamente na prefeitura da cidade. A inadimplência de IPTU e taxas fica registrada nesse setor e atrelada à propriedade. É possível emitir a Certidão Negativa de Débitos Municipais presencialmente ou no site do órgão.

Nesse documento, você comprova se o proprietário atual pagou todos os tributos obrigatórios, o que torna a certidão uma forma segura de saber se o imóvel tem dívidas pendentes antes de fechar negócio.

3. Declaração de quitação de débitos condominiais

Antes de adquirir um apartamento, é fundamental verificar se a propriedade possui débitos condominiais ou de serviços essenciais coletivos, como água e gás. Esse cuidado evita que as pendências sejam transferidas para o novo dono.

Um meio de fechar um negócio seguro é solicitar uma declaração ao síndico ou à administradora do imóvel. Também é essencial questionar se há cotas extras aprovadas, como reformas e outras despesas de melhoria da propriedade.

4. Certidões pessoais do vendedor

Nem sempre as pendências estão atreladas diretamente à propriedade, por isso é necessário verificar a situação do atual proprietário. Ele pode ter processos trabalhistas, criminais e cíveis em seu nome ou no do cônjuge, o que interfere na transação.

Para evitar problemas, faça a consulta de CPF do dono e solicite as certidões de distribuição cível, criminal e trabalhista, nas Justiças Estadual, Federal e do Trabalho. Assim, você reduz o risco de bloqueio patrimonial que possa afetar a compra.

5. Consulta à Dívida Ativa da União

Antes de comprar um imóvel, também é essencial consultar as dívidas ativas no CPF do proprietário, para identificar pendências que possam levar à penhora da propriedade. Nesses casos, a Justiça pode entender que houve fraude à execução e usar o imóvel para quitar os débitos.

Você faz a consulta no portal Regularize, da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN), com a sua conta Gov.br. É possível pesquisar pelo CPF ou CNPJ do proprietário e obter a Certidão de Regularidade Fiscal.

Como saber se o imóvel tem alguma restrição judicial?

Diferentemente da restrição administrativa, ligada ao não pagamento de débitos municipais como IPTU e taxas, a restrição judicial decorre de processos criminais, trabalhistas e cíveis.

Essa condição pode levar à penhora ou ao bloqueio do imóvel, ficando proibida a venda até que as dívidas sejam quitadas e o processo, encerrado. Uma propriedade penhorada ou com ações em andamento aparece na certidão de matrícula.

Para identificar essas restrições, consulte a certidão de matrícula e as certidões de distribuição judicial nos Tribunais de Justiça. Vale saber que, desde 2020, os próprios tribunais utilizam o SISBAJUD, sistema que integra o Poder Judiciário e as instituições financeiras para localizar e bloquear bens em processos de execução.

Como saber a situação de um imóvel pelo endereço?

Com o endereço do imóvel, você pode começar a descobrir se a propriedade possui dívidas. Basta consultar a situação no Portal do Registro de Imóveis do Brasil, no portal da prefeitura ou nos Tribunais de Justiça estaduais.

Cada sistema centraliza informações diferentes por meio de documentos de imóveis e consultas específicas, como ações judiciais, administrativas e débitos municipais. Vale destacar que, em determinados órgãos, a consulta só é possível por meio da matrícula do imóvel.

Por que a imobiliária deve verificar se o imóvel tem dívidas?

As dívidas propter rem, como IPTU e condomínio, acompanham o imóvel e podem recair sobre o comprador. Já o Código Civil, no art. 502, determina que o vendedor responde pelos débitos que gravam a coisa até o momento da entrega (tradição), salvo acordo em contrário.

Por isso, é fundamental que a imobiliária verifique todas as pendências e os processos ativos antes de intermediar o negócio. Uma checagem malfeita pode resultar em ações judiciais, rescisão de contrato e perda de comissão, além de comprometer a reputação da empresa.

Sendo assim, é importante que as imobiliárias tenham um sistema de gestão ágil e eficaz para monitorar prazos, acompanhar mudanças na legislação e facilitar esse trabalho.

Como as imobiliárias profissionais fazem due diligence?

As imobiliárias profissionais podem fazer a due diligence manualmente ou por meio de sistemas de gestão. A primeira forma é mais trabalhosa, pode demorar e aumenta o risco de erros operacionais, como falhas no rastreio de documentos e certidões.

Já a administração, por meio de softwares, é mais rápida, pois permite emitir documentos em lote, centralizar o histórico por imóvel, monitorar encargos e gerir contratos. A Universal Software facilita esse processo com uma plataforma orientada a dados.

Você pode acompanhar o pagamento de IPTU, taxas de serviços essenciais e cotas condominiais por meio de um sistema prático e intuitivo, reduzindo custos com processos automatizados.

Perguntas frequentes sobre imóvel com dívidas

Quem paga as dívidas de um imóvel comprado com pendências?

Os débitos propter rem, como IPTU e taxas de condomínio, são de responsabilidade do novo proprietário. Ou seja, quem adquire pode herdar essas dívidas do imóvel. Por isso, é necessário verificar as pendências antes de concluir a compra ou a venda.

Como consultar a dívida de IPTU de um imóvel pelo endereço?

Com o endereço, é possível obter a matrícula e, a partir dela, consultar as pendências e emitir a certidão negativa de débitos municipais. Somente com o endereço, sem a matrícula ou a inscrição imobiliária, a verificação costuma ser limitada.

Comprei um imóvel com dívida sem saber. O que fazer?

Você pode negociar com o vendedor para obter o reembolso ou discutir a rescisão da compra, com base no art. 502 do Código Civil. Se não houver acordo, reúna todos os documentos da transação e busque orientação jurídica.

Vale a pena a imobiliária automatizar a due diligence?

Sim. A automatização reduz o risco de erros e o retrabalho, com leitura mais eficiente de documentos, acompanhamento de certidões, acesso ao histórico por imóvel e tratamento de várias transações ao mesmo tempo.

Gerencie a documentação da sua imobiliária com a Universal Software

Saber se um imóvel tem dívidas pode ser um processo complexo quando não se conta com um sistema de gestão eficiente. Uma imobiliária que faz a due diligence manualmente corre riscos jurídicos por causa de possíveis falhas na verificação.

A Universal Software ajuda nesse processo, pois oferece uma plataforma que centraliza contratos, documentos e informações de cada imóvel.

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