Distrato imobiliário: O que é, legislação e prazos?

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O distrato imobiliário é a rescisão formal de um contrato de compra e venda de imóvel antes da sua conclusão, permitindo que comprador ou vendedor encerrem o negócio. Essa situação costuma acontecer por dificuldades financeiras, inadimplência, mudança de planos ou atraso na entrega do imóvel. 

Desde 2018, a Lei 13.786 regulamenta multas, prazos e devoluções para tornar o processo mais claro e seguro. Por isso, neste conteúdo, você verá:

Continue a leitura para entender melhor!

O que é distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é um acordo formal que desfaz as obrigações assumidas em um contrato de compra e venda de imóvel. Na prática, ele encerra legalmente a negociação antes da entrega definitiva ou quitação do imóvel.

É importante diferenciar alguns termos comuns. O distrato acontece por acordo entre as partes. Já a rescisão de contrato normalmente ocorre por quebra de contrato. O cancelamento, por sua vez, é um termo mais genérico e menos técnico.

O distrato pode partir tanto do comprador quanto da construtora. O comprador pode desistir por perda de renda ou mudança de cidade. Já a incorporadora pode iniciar o processo em casos de inadimplência prolongada.

Um exemplo comum é o comprador de um imóvel na planta que pagou entrada e parcelas iniciais, mas perdeu o emprego e não consegue continuar com os pagamentos. Nessa situação, o distrato formaliza o encerramento do contrato e define os valores devolvidos.

Lei do Distrato Imobiliário: o que mudou com a Lei 13.786/2018

Antes da Lei 13.786/2018, não existiam regras claras sobre distrato de contrato imobiliário. Isso gerava insegurança jurídica e muitos processos judiciais envolvendo compradores e construtoras.

A legislação entrou em vigor em 27 de dezembro de 2018 e estabeleceu regras específicas sobre multas, retenções e prazos de devolução. O objetivo foi equilibrar direitos e deveres das duas partes.

Segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), após a regulamentação, houve redução de 32% nas rescisões imobiliárias. Isso aconteceu porque a lei trouxe mais previsibilidade para o mercado.

A Lei do Distrato protege o comprador ao garantir devolução parcial dos valores pagos. Ao mesmo tempo, também protege a construtora ao permitir retenções que compensam custos administrativos e prejuízos operacionais.

Multas e retenções no distrato imobiliário

O percentual de retenção no distrato imobiliário varia conforme o modelo do empreendimento e o regime adotado pela incorporadora.

Nos empreendimentos com patrimônio de afetação: sistema em que os recursos da obra ficam separados do patrimônio da construtora, a retenção pode chegar a até 50% do valor pago pelo comprador.

Já nos imóveis sem patrimônio de afetação, a retenção é limitada a até 25% sobre os valores pagos, além da comissão de corretagem, quando prevista em contrato.

Além dessas retenções, também podem ser descontados:

• taxas administrativas;
• IPTU proporcional;
• condomínio proporcional;
• despesas contratuais previstas;
• encargos de utilização do imóvel.

Por isso, é essencial analisar cuidadosamente o contrato antes de assinar o distrato.

Prazos de devolução no distrato imobiliário

Os prazos de devolução dos valores pagos variam conforme o tipo de empreendimento e seguem as regras da Lei do Distrato.

Nos imóveis sem patrimônio de afetação, a devolução deve ocorrer em até 180 dias após a formalização do distrato.

Já nos empreendimentos com patrimônio de afetação, o prazo pode ser maior: a devolução pode acontecer em até 30 dias após a emissão do habite-se.

O habite-se é o documento emitido pela prefeitura que autoriza oficialmente a ocupação do imóvel após vistoria técnica da construção.

Vale lembrar que contratos com cláusulas mais favoráveis ao comprador prevalecem sobre os limites mínimos definidos pela legislação.

Principais motivos para distrato imobiliário

Os motivos para distrato podem partir tanto do comprador quanto da construtora. Os motivos mais comuns do comprador incluem:

• perda de emprego ou renda;
• aumento do endividamento;
• mudança de cidade;
• separação ou divórcio;
• dificuldade para financiar o saldo final;
• inadimplência nas parcelas.

Já os motivos ligados à construtora costumam ser:

• atraso superior a 180 dias na entrega;
• mudanças relevantes no projeto;
• descumprimento de cláusulas contratuais;
• diferenças entre imóvel entregue e prometido;
• problemas estruturais identificados.

A Lei do Distrato também proíbe cláusulas abusivas que impeçam totalmente a rescisão contratual. Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato, documentos e circunstâncias do caso.

Direito de arrependimento nos primeiros 7 dias

Quando a compra acontece fora da sede oficial da incorporadora, o Código de Defesa do Consumidor garante direito de arrependimento ao comprador.

Nessas situações, o consumidor pode desistir do contrato em até 7 dias corridos, sem necessidade de justificativa e sem aplicação de multa.

Esse direito costuma valer para compras realizadas em:

• estandes de vendas;
• feiras imobiliárias;
• visitas domiciliares;
• vendas por telefone ou internet.

Para formalizar o arrependimento, o comprador deve enviar comunicação registrada com aviso de recebimento à construtora ou incorporadora.

Como solicitar o distrato imobiliário passo a passo?

Solicitar o distrato exige organização e documentação correta para evitar atrasos ou conflitos futuros. As principais etapas são:

• revisar o contrato original: analise cláusulas sobre multa, devolução, prazos e condições de rescisão;
• reunir os documentos: separe comprovantes de pagamento, contrato, aditivos e comunicações realizadas com a construtora.
• formalizar o pedido: o ideal é enviar solicitação escrita com protocolo ou aviso de recebimento;
• negociar as condições: verifique percentuais de retenção, forma de pagamento e cronograma de devolução.
• assinar o termo de distrato: o documento deve detalhar todas as obrigações encerradas e os valores acordados. Se houver retenções abusivas ou recusa da construtora, o comprador pode buscar solução judicial.

Documentos necessários para o distrato imobiliário

Organizar corretamente a documentação acelera o processo e reduz riscos jurídicos. Os principais documentos incluem:

• contrato original;
• documentos pessoais;
• comprovantes de pagamento;
• boletos quitados;
• aditivos contratuais;
• comprovante de financiamento, se houver.

Em alguns casos, pode ser necessária cópia autenticada de determinados documentos.

Como evitar o distrato imobiliário

Evitar o distrato depende de planejamento, comunicação e gestão eficiente. Para compradores, é essencial:

• fazer planejamento financeiro antes da compra;
• manter reserva de emergência;
• analisar cuidadosamente o contrato;
• comunicar dificuldades financeiras rapidamente.

Para construtoras e imobiliárias, é fundamental:

• cumprir prazos acordados;
• manter comunicação transparente;
• criar contratos claros;
• definir cláusulas resolutivas de distrato objetivas;
• acompanhar riscos de inadimplência.

Nesse cenário, a tecnologia faz diferença. Sistemas de gestão ajudam a acompanhar contratos, pagamentos, inadimplência e documentos em tempo real.

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