Zona de uso e coeficiente de aproveitamento: O que o corretor de imóveis precisa saber

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Conhecer alguns termos técnicos do mercado imobiliário, que poucos corretores de imóveis e imobiliárias dominam, é extremamente importante.  Ter um conhecimento mesmo que razoável, pode fazer toda diferença para se captar um imóvel ou obter êxito em uma negociação de imóvel.

Neste post abordaremos um assunto bastante complexo, que deve ser analisado com bastante cautela e com especialistas da área (construtores, arquitetos, etc): zona de uso e coeficiente de aproveitamento.

Vamos falar de forma simples e objetiva, sem nos aprofundarmos nos detalhes que muitas vezes a lei estabelece. Lembre-se que nosso único objetivo é oferecer um conteúdo simples e prático, e que você possa aplicar no dia a dia.

1ª parte: Teórica

O que é?

O Zoneamento é uma maneira de regulamentar a ocupação do município. Criado para orientar e localizar as zonas, fazendo um estudo sobre a intensidade populacional, dimensões, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento dos lotes.

Para que serve?

Este método tem como objetivo desenvolver a cidade, formando polos industriais, comerciais, de serviços e residenciais. A configuração do espaço urbano é pautada pelo interesse público que assegura o bem-estar equilibrado de seus habitantes.

Essas normas podem impedir a construção de edificações irregulares em todo território, sendo um instrumento legal população.

Quem determina?

Quem determina como será feita a ocupação do uso do solo é o Município, conforme estabelecido pela LEI No 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001 (Estatuto da Cidade).

Agora, você pode estar pensando: “Mas isso é muito complexo, e eu não tenho obrigação de saber isso”.

Já ouvi muitos corretores falarem isso! De fato não é tão simples e não é sua obrigação saber disso. Porém, eu posso lhe dar três motivos para você procurar saber mais sobre o assunto e não ser totalmente leigo:

1. Isso já me garantiu algumas vendas, e geralmente vendas de terrenos caros;
2. O Corretor de Imóveis (mostrador de imóveis) vai MORRER, o consultor especialista em negócios imobiliários não;
3. Com esse conhecimento, mesmo que básico, você dá vários passos à frente do seu concorrente, e sem dúvida será mais respeitado e vai gerar muito mais valor ao seu serviço para o seu cliente.

2ª Parte: Prática

Se você compreendeu como funciona a parte teórica, vai ser moleza entender a parte prática. Você não vai desenvolver nenhum projeto arquitetônico, mas poderá identificar boas oportunidades para o seu cliente.

Identifique em qual zoneamento o imóvel se encontra

Você pode rapidamente, em alguns municípios, visualizar na própria Guia de IPTU, em qual zoneamento o imóvel se encontra.

No entanto, o documento oficial que “atesta” em qual zoneamento o imóvel se encontra é a informação básica. Este documento é emitido pela Prefeitura e funciona como se fosse uma certidão de nascimento do imóvel (para o município). Não confunda, e não misture, com o Registro do Imóvel, são documentos diferentes.

Dica: Em alguns municípios, como Belo Horizonte por exemplo, a informação básica pode ser retirada pela Internet. Basta acessar este link! Ah, o melhor: Em BH este documento é de graça! Você vai receber o documento oficial que vai constar qual zona de uso o imóvel se encontra.

Agora, identifique qual é o coeficiente de aproveitamento deste zoneamento

Cada zoneamento possui um CA (Coeficiente de Aproveitamento).

O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos

Geralmente ele vem em uma tabela anexa a Lei de Uso e Ocupação do Solo. Agora é só fazer a conta:

EX: ZAP possui CA de 1.5.

Em um Lote de 1.000 m2 aplicando um CA de 1.5 teria um potencial construtivo de 1.500 m².

Atenção: Cuidado com os “Detalhes” da Lei de Uso e Ocupação do solo que altera as regras gerais. Geralmente em Informações Adicionais consta se há alguma exceção, como por exemplo as Operações Urbanas Consorciadas. Além disso, existem vários outros fatores urbanísticos (número máximo de pavimentos, recuos, taxa de ocupação, etc) que devem ser avaliados por um profissional da área (arquiteto ou engenheiro).

Quer um sistema que te permita cadastrar a Zona de Uso e o Coeficiente de Aproveitamento no imóvel, fazer filtros e que te dê mais agilidade para o dia a dia da sua imobiliária?! Conheça o Imoview CRM da Universal Software. Clique no botão abaixo e conheça o CRM que a sua imobiliária precisa:

Conclusão

O objetivo deste post não é trazer conhecimentos avançados como de um arquiteto e de um engenheiro. Eles estudaram anos e tem um conhecimento profundo sobre o assunto, e que foge da área de atuação de corretores de imóveis e imobiliárias.

Mas agora você tem um bom conhecimento básico que poderá te destacar diante de outros corretores. Você já é capaz de identificar no momento da captação de um imóvel (seja lote, galpão, casa, etc), em qual zoneamento ele está situado e qual o coeficiente de aproveitamento (CA) deste terreno.

Se você já fizer isso, vai ganhar MUITO TEMPO e poderá garantir uma venda, pois velocidade nos dias atuais é um grande diferencial.

Quando um incorporador/construtor lhe solicitar um terreno em alguma determinada zona de uso, o que é muito comum, você simplesmente vai filtrar as opções que você tem cadastrada naquela zona de uso. Assim, rapidamente poderá demonstrar os imóveis que atendam às suas necessidades e de quebra ainda poderá mostrar o Coeficiente de aproveitamento.

Espero que assim, você elevar o nível do seu atendimento e possa garantir pelo menos uma venda utilizando este recurso.

Ficou com alguma dúvida? Deixa pra gente nos comentários abaixo!