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Guia de averbação de imóvel: entenda antes de ir ao cartório

Muita coisa muda em um imóvel, mas se não for registrada, é como se nunca tivesse acontecido. A averbação de imóvel é o que torna oficial — no papel — tudo aquilo que altera as características do bem, como reformas, construções, mudanças no estado civil do proprietário e muito mais.

Para quem atua no mercado, entender quando essa atualização é obrigatória e como ela funciona evita atrasos, bloqueios em negociações e até problemas jurídicos. É um daqueles detalhes que, se esquecidos, viram dor de cabeça.

Ao longo do conteúdo, você vai entender o que precisa ser averbado, como fazer o processo no cartório e quais documentos são exigidos em cada situação. Continue lendo e descubra como manter os registros em dia sem complicação.

O que é averbação de imóvel?

Averbação do imóvel é a atualização de informações na matrícula do bem registrada no cartório. Sempre que acontece alguma mudança relevante, como construção, demolição, reforma, alteração de estado civil ou até mudança no nome da rua, é preciso informar oficialmente para que a matrícula reflita a situação real do imóvel.

Muita gente confunde esse processo com outros atos cartoriais. Embora estejam relacionados, averbação, registro e escritura não são a mesma coisa:

• escritura — é o documento que formaliza a negociação entre as partes (ex: compra e venda), mas por si só não transfere a propriedade;
• registro — é o ato que efetivamente transfere a titularidade no cartório de registro de imóveis. Sem isso, a escritura não tem efeito legal completo;
• averbação — é a anotação de qualquer mudança posterior ao registro, seja física (como reforma) ou jurídica (como separação do proprietário).

Na prática, a averbação garante que tudo esteja em conformidade com a realidade, o que dá mais segurança jurídica e facilita qualquer transação futura envolvendo o imóvel.

Quando é preciso fazer a averbação?

Muitas vezes, as mudanças feitas em um imóvel passam despercebidas do ponto de vista legal. No entanto, boa parte delas precisa ser registrada formalmente; não apenas entre as partes envolvidas, mas também nos documentos oficiais.

A averbação é o processo que assegura validade legal a essas alterações. Sem esse registro, o imóvel pode enfrentar obstáculos em negociações futuras, financiamentos ou questões judiciais.

Abaixo, veja em quais situações esse procedimento é necessário e por que ele deve ser feito o quanto antes.

Construção e reformas

Ao construir um imóvel do zero ou realizar uma reforma que altere a área construída, como adicionar um novo cômodo, ampliar a garagem ou levantar um segundo andar, é obrigatório atualizar essa informação na matrícula.

Sem essa averbação, o imóvel continua registrado como era originalmente, o que pode gerar diferença de valor venal, restrições em financiamentos ou entraves na venda.

Mudanças de titularidade

Quando há alterações na titularidade do imóvel por motivo de divórcio, inventário, doação ou até uma nova compra, a matrícula precisa ser atualizada para refletir quem é o novo responsável legal. Esse processo assegura que o imóvel esteja juridicamente vinculado à pessoa certa, algo fundamental para futuras negociações e para evitar disputas.

Alterações estruturais ou de uso

Transformar um imóvel residencial em comercial, mudar a destinação de um terreno ou dividir um galpão em salas, por exemplo, são alterações que precisam constar na matrícula. Isso garante que o uso esteja de acordo com o que foi aprovado legalmente, evitando multas e questionamentos por parte da prefeitura ou de órgãos reguladores.

Cancelamento de usufruto

Quando o usufruto é encerrado, seja por falecimento do usufrutuário ou por renúncia, é necessário formalizar o cancelamento na matrícula. A averbação retira essa condição do imóvel, devolvendo o direito de uso e fruição ao proprietário total. Sem esse registro, a titularidade fica “presa” a uma condição que já não existe mais.

Desmembramento

Se um terreno maior for dividido em lotes menores, cada novo lote precisa de uma matrícula individual. Para isso, é preciso averbar o desmembramento do imóvel original. Esse passo é indispensável para regularizar os novos terrenos e permitir que eles possam ser vendidos ou utilizados separadamente.

Hipoteca e penhora

Quando um imóvel é dado como garantia em um processo, seja por hipoteca, penhora judicial ou qualquer tipo de bloqueio, essa condição precisa constar na matrícula. Averbar essa informação dá transparência ao histórico do bem e evita que ele seja negociado sem que a situação jurídica esteja clara para todas as partes envolvidas.

Averbação de imóvel: quanto custa, quem paga e quanto tempo leva?

O valor e o prazo para fazer a averbação de imóvel podem variar bastante, dependendo da região, do tipo de alteração e até do cartório responsável. Não existe uma tabela única para o Brasil todo, mas dá para ter uma ideia geral com base nas situações mais comuns.

O custo costuma ficar entre R$ 150 e R$ 500 para casos simples, como a inclusão de uma certidão de casamento ou mudança de nome. Já averbações mais complexas, como construções, desmembramentos ou cancelamento de usufruto, podem ultrapassar R$ 1.000, especialmente quando envolvem análise técnica ou necessidade de apresentação de documentos da prefeitura.

Em geral, quem solicita a averbação é quem paga por ela, o que significa que a responsabilidade pode ser do comprador, do vendedor, do herdeiro ou da parte que promoveu a mudança, dependendo do contexto da negociação ou do acordo entre as partes.

Sobre o prazo, há dois pontos importantes:

• o prazo para realizar a averbação pode não estar definido na lei, mas quanto mais cedo ela for feita, melhor. Deixar para depois pode travar financiamentos, heranças, vendas ou gerar inconsistência jurídica;
• o prazo de conclusão no cartório, depois de entregue toda a documentação correta, costuma ficar entre 5 e 15 dias úteis, dependendo da cidade e da demanda do cartório.

Então, a recomendação é nunca adiar, pois averbar logo depois que a mudança ocorre evita grandes transtornos no futuro.

Como fazer a averbação de imóvel?

Fazer a averbação de imóvel não é um processo complexo, mas exige atenção a cada etapa. Muitos profissionais do setor acabam deixando essa atualização para depois, o que pode travar negociações ou criar pendências jurídicas desnecessárias. A boa notícia é que, seguindo um passo a passo claro, o procedimento pode ser resolvido com tranquilidade e de forma segura.

A seguir, veja como fazer.

Verifique se a averbação é realmente necessária

Antes de tudo, confirme se a mudança feita no imóvel ou na situação do proprietário exige averbação na matrícula. Alterações como reformas, construção, divórcio, falecimento, mudança de nome ou desmembramento, por exemplo, precisam ser formalizadas para garantir validade legal e transparência no registro.

Reúna a documentação

Cada tipo de averbação exige um conjunto de documentos, que podem variar um pouco conforme o cartório. O ideal é consultar diretamente o Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. Mas, de forma geral, os documentos mais solicitados incluem:

• documentos pessoais do(s) proprietário(s);
• matrícula atualizada do imóvel;
• certidão ou escritura que comprove a mudança (ex: casamento, divórcio, óbito, escritura de construção, alvará, etc.);
• planta ou projeto aprovado pela prefeitura (em caso de construção ou reforma);
• habite-se, quando exigido;
• comprovante de pagamento do ITBI ou certidão negativa (dependendo da situação).

Preencha o requerimento

Você precisará preencher um requerimento solicitando formalmente a averbação. Alguns cartórios disponibilizam esse documento no próprio balcão ou no site. O ideal é que ele seja direto, com linguagem simples, e contenha todas as informações necessárias, como dados do imóvel, do proprietário e a descrição do que deve ser averbado.

Pague as taxas

O valor da averbação depende do tipo de alteração e do estado onde o imóvel está registrado. Após a análise dos documentos, o cartório informará o custo final, que pode variar de R$ 150 a mais de R$ 1.000, conforme a complexidade do caso. O pagamento é pré-requisito para dar continuidade ao processo.

Protocole no cartório

Com tudo em mãos, leve a documentação ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela matrícula. É lá que a averbação será analisada, registrada e incluída oficialmente. Em algumas cidades, já é possível iniciar o processo de forma online, com envio de documentos digitais e acompanhamento pelo site do cartório. Então, verifique essa possibilidade na sua região.

Acompanhe o processo

Depois de protocolado, o cartório dará um prazo para análise e finalização, que normalmente varia entre 5 e 15 dias úteis. Durante esse período, é possível acompanhar o andamento pessoalmente, por telefone ou, quando disponível, pelo portal do cartório.

Pegue o registro atualizado

Ao final do processo, o cartório vai entregar a matrícula atualizada do imóvel, já com a averbação registrada. Esse documento passa a refletir a nova situação do bem, seja ela estrutural, jurídica ou documental, e é o que garante a regularização completa.

FAQ – Dúvidas frequentes sobre averbação de imóvel

A averbação é obrigatória?

Sim, a averbação é obrigatória sempre que há alguma alteração relevante nas informações do imóvel ou do proprietário que constam na matrícula. Isso inclui construções, reformas, mudança de nome por casamento ou divórcio, falecimento do titular, cancelamento de usufruto, entre outras situações.

Sem essa atualização, o imóvel passa a ter um registro desatualizado, o que pode dificultar futuras transações, gerar entraves legais ou até impedir financiamentos.

A exigência da averbação está prevista em diversas normas, inclusive no Código Civil. A função principal é garantir que a matrícula do imóvel esteja em conformidade com a realidade, dando mais segurança jurídica para qualquer negociação.

Posso vender um imóvel sem averbação?

Tecnicamente, é possível vender um imóvel sem que ele esteja totalmente averbado, mas isso traz riscos e pode dificultar o processo. Imóveis com matrícula desatualizada costumam gerar desconfiança no comprador, além de limitar o acesso a financiamentos, já que os bancos exigem que todas as informações estejam corretas e regularizadas.

Além disso, a falta de averbação pode atrasar o registro da nova escritura, forçando as partes a resolver pendências antes de concluir a transação. Por isso, o ideal é sempre realizar as averbações necessárias antes de colocar o imóvel à venda. Isso evita problemas, agiliza o processo e valoriza o bem.

Quanto tempo depois da mudança eu devo fazer a averbação?

A legislação não define um prazo fixo para realizar a averbação após a mudança ,seja ela uma obra, alteração de estado civil ou qualquer outro fator. Mas quanto mais cedo for feito o processo, melhor.

Adiar a atualização pode parecer inofensivo no início, mas cria obstáculos com o tempo. Por exemplo, ao tentar vender ou financiar o imóvel, será necessário regularizar tudo primeiro. E dependendo da situação, isso pode levar semanas ou até meses.

O recomendado é entrar com o pedido de averbação assim que a documentação que comprova a mudança estiver disponível, evitando contratempos e mantendo o registro sempre atualizado.

Preciso de um advogado para fazer a averbação?

Na maioria dos casos, não. A averbação é um procedimento administrativo e pode ser feito diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, desde que a documentação esteja correta. No entanto, em situações mais complexas, como partilhas de bens, divórcios litigiosos, usucapião ou regularização de construções antigas, o apoio de um advogado pode ser útil, principalmente para garantir que tudo esteja dentro das exigências legais e evitar retrabalho.

Se houver dúvidas sobre os documentos exigidos ou sobre como apresentar o pedido corretamente, vale também conversar diretamente com o cartório. Em muitos casos, eles orientam sobre os passos e evitam erros no protocolo.

Detalhes que parecem pequenos podem travar negócios inteiros

A averbação de imóvel é uma daquelas tarefas que não chamam tanta atenção, mas fazem parte da rotina de quem atua com seriedade no mercado. Quando feita no tempo certo, evita retrabalho, dá mais fluidez às negociações e reforça a confiança entre as partes.

Para o profissional imobiliário, entender processos como esse deixa de ser um diferencial e passa a ser parte do básico. Quanto mais domínio você tiver das rotinas do dia a dia, mais seguro será o seu atendimento e mais preparado você estará para lidar com clientes exigentes e cenários desafiadores.

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