Ação de despejo: O que é permitido, o que evitar e como conduzir?

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Quando o diálogo trava e o imóvel não é devolvido como deveria, a alternativa legal passa a ser a ação de despejo. Esse é o recurso jurídico que o proprietário pode usar para retomar o imóvel, dentro das regras da Lei do Inquilinato. Embora o ideal seja sempre resolver na conversa, nem sempre isso é possível e, nesses casos, é preciso saber como agir sem erros.

O processo envolve etapas, prazos, notificações e uma série de cuidados que exigem orientação profissional. Por isso, corretores e imobiliárias precisam conhecer os limites da lei e entender como lidar com o assunto com firmeza e responsabilidade.

Se você quer atuar com segurança em situações como essa, vale a pena acompanhar as próximas dicas. Vamos falar sobre o que você pode e o que não pode fazer em uma ação de despejo. Confira!

O que é uma ação de despejo?

Quando a devolução do imóvel não acontece de forma voluntária, o caminho legal para resolver a situação é mais direto do que parece. A ação de despejo é justamente o processo judicial que permite ao proprietário retomar a posse do imóvel quando há descumprimento do contrato de locação, e isso pode acontecer por diversos motivos.

Esse tipo de ação é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e tem regras bem específicas: não basta querer o imóvel de volta, é preciso ter justificativa prevista em lei. A inadimplência é o motivo mais comum, mas não é o único. Uso indevido do imóvel, sublocação sem autorização e fim do contrato sem desocupação também estão na lista.

O objetivo do processo é proteger o direito de quem alugou o imóvel sem deixar de garantir ao inquilino o direito de defesa e prazos razoáveis.

A ação de despejo é sempre judicial?

Sim. Mesmo que o conflito comece com notificações extrajudiciais, a retomada forçada do imóvel só pode acontecer com ordem da Justiça. Qualquer tentativa fora desse caminho é considerada ilegal.

Quem pode entrar com a ação: locador ou imobiliária?

A ação deve ser movida pelo proprietário do imóvel. No entanto, a imobiliária pode representar o locador caso esteja autorizada formalmente no contrato ou atuar como apoio, junto ao advogado responsável

Em quais situações a ação de despejo pode ser aplicada?

Nem todo conflito entre locador e inquilino precisa terminar no tribunal. Mas, quando a conversa não resolve e o contrato é desrespeitado, o despejo pode ser o único caminho viável. A ação não é feita por impulso: ela depende de motivos claros e respaldados por lei. E entender esses motivos ajuda o profissional a orientar melhor todas as partes envolvidas.

A seguir, entenda os cenários mais comuns em que o pedido de despejo é aceito judicialmente.

Inadimplência do aluguel ou encargos

Quando o inquilino atrasa o pagamento do aluguel ou deixa de pagar taxas previstas em contrato (como água, luz, gás ou taxas administrativas), o locador tem direito de entrar com a ação. Mesmo que o atraso não seja recorrente, a lei permite o pedido.

Fim do contrato sem desocupação

Encerrado o prazo contratual, o imóvel deve ser devolvido. Se isso não acontecer, o locador pode recorrer à Justiça para reaver a posse, mesmo sem inadimplência.

Uso indevido ou modificação do imóvel

Se o inquilino altera a estrutura, muda a destinação (por exemplo, se transforma imóvel residencial em comercial) ou utiliza o imóvel de forma indevida, o contrato pode ser rompido.

Falta de pagamento do IPTU, condomínio ou outras obrigações

Mesmo que o aluguel esteja em dia, o não pagamento dessas despesas também justifica o despejo, quando elas são de responsabilidade do locatário.

Substituição ou retirada do fiador (em alguns casos)

Se o fiador é retirado ou substituído sem consentimento, e o contrato exige essa garantia, o locador pode contestar judicialmente a permanência do inquilino.

Ação de despejo por falta de pagamento: como funciona?

Quando o aluguel atrasa, a tensão cresce. E se o inquilino não regulariza a dívida, o locador pode recorrer ao caminho jurídico mais direto: o pedido de despejo. Esse tipo de ação é o mais comum no mercado, mas ainda gera muitas dúvidas, principalmente sobre prazos, notificações e os direitos de defesa do inquilino.

Entenda como o processo funciona na prática.

Aviso prévio ou notificação extrajudicial são obrigatórios?

Nem sempre. A lei permite que o locador entre diretamente com a ação, sem notificação prévia. Mas, na prática, a maioria dos profissionais orienta que seja feita uma tentativa de cobrança antes via carta, e-mail ou outro meio formal. Isso pode evitar desgastes e até resolver o problema sem precisar judicializar.

O que é a purga da mora e quando ela é possível?

É o direito do inquilino de pagar o que deve (aluguel, encargos, correções e custas judiciais) para evitar o despejo. Mas só vale na primeira vez que ele é acionado judicialmente. Se houver reincidência, esse recurso não se aplica.

Quando o despejo acontece com liminar

Em alguns casos, o juiz pode conceder uma liminar logo no início do processo, autorizando a desocupação antes mesmo da sentença final. Isso ocorre quando há risco evidente de prejuízo ao locador, como inadimplência contínua ou tentativa de abandono do imóvel. O prazo para saída, nesses casos, costuma ser de 15 dias.

Etapas do processo de ação de despejo

A ação de despejo não acontece do dia para a noite, e entender como ela se desenrola ajuda a conduzir o processo com mais segurança e menos mal-entendido entre as partes. Cada fase tem um tempo e uma exigência específica, desde a primeira petição até a saída efetiva do imóvel. E quanto mais o corretor ou a imobiliária dominam esse fluxo, mais claros são os caminhos para orientar locadores e inquilinos.

Contratação de advogado e ajuizamento da ação

O processo começa com o proprietário contratando um advogado. É ele quem elabora a petição inicial, justificando o motivo do despejo e reunindo os documentos que comprovam a situação, como contrato de locação, notificações anteriores, boletos não pagos ou laudos de vistoria. A petição é protocolada no tribunal competente.

Notificação do inquilino e prazo de resposta

Assim que o juiz aceita o pedido, o inquilino é notificado oficialmente. A partir daí, ele tem um prazo (geralmente de 15 dias úteis) para apresentar defesa ou, se for o caso, quitar o débito para evitar o despejo, o que chamamos de purga da mora.

Audiência, decisão e desocupação

Se não houver acordo ou pagamento, o processo segue para a decisão. O juiz pode marcar audiência ou, em casos mais simples, julgar com base nos documentos. Se o despejo for determinado, o inquilino recebe novo prazo para desocupar. Caso ele não saia voluntariamente, o oficial de justiça pode ser acionado para cumprir a ordem.

Qual o papel da imobiliária em uma ação de despejo?

Mesmo quando o assunto sai do campo da locação e entra na esfera judicial, a imobiliária continua tendo um papel relevante no bastidor da ação. Ela não move o processo nem substitui o advogado, mas sua atuação pode facilitar bastante o andamento do caso.

Aliás, saber como agir com responsabilidade impacta positivamente na imagem da empresa e na confiança do cliente.

Organizar documentos e registros

A primeira função da imobiliária é garantir que tudo esteja bem documentado. Isso inclui contrato de locação, aditivos, laudos de vistoria, notificações, histórico de pagamentos e eventuais trocas de mensagens. Ter tudo isso organizado e acessível ajuda o advogado a montar o processo com agilidade e reduz riscos de contestação.

Acompanhar prazos, notificações e movimentações

Embora o processo seja tocado pelo advogado, a imobiliária pode acompanhar prazos importantes, como vencimentos, datas de audiência, intimações recebidas. Isso evita esquecimentos e permite acionar o proprietário rapidamente quando alguma ação é necessária.

Manter a comunicação clara entre proprietário e advogado

Nem todo locador está familiarizado com termos jurídicos. A imobiliária atua como ponte, traduzindo orientações e ajudando o cliente a entender o que está acontecendo, o que esperar e como colaborar. Com isso, o processo anda com menos estresse e a confiança no trabalho da imobiliária se fortalece.

Como prevenir situações que levam à ação de despejo?

Evitar um processo de despejo começa muito antes do contrato ser descumprido. Em boa parte dos casos, o problema nasce de brechas na seleção do inquilino, garantias mal firmadas ou comunicação falha ao longo da locação. Quando o profissional atua de forma preventiva, os riscos caem e o desgaste também.

Análise criteriosa de candidatos

Não é só verificar o CPF e pronto. Avaliar perfil de pagamento, histórico de locação, estabilidade financeira e referências são passos que reduzem bastante a chance de inadimplência. Quanto mais informações, melhor a tomada de decisão.

Garantias bem definidas no contrato

Fiador, seguro fiança, caução… o tipo de garantia precisa ser adequado ao perfil do inquilino e executável, se necessário. Um fiador que não pode ser acionado na prática vale muito pouco. O ideal é que o contrato esteja alinhado com a realidade de quem aluga.

Comunicação ativa e registro de atrasos desde o início

Esperar três meses para sinalizar um débito só complica as coisas. O acompanhamento precisa ser constante. Avisos rápidos, alertas e registros ajudam a mostrar que há controle e isso, por si só, já inibe o atraso.

Uso de tecnologia para acompanhamento de pagamentos e alertas

Sistemas que automatizam a gestão de cobranças, vencimentos e notificações são aliados poderosos. Eles evitam esquecimentos, centralizam informações e facilitam o trabalho da equipe, que atua de forma mais estratégica e menos reativa.

O que o corretor deve evitar ao lidar com um processo de despejo?

Quando uma ação de despejo entra em pauta, é comum que a tensão aumente tanto do lado do proprietário quanto do inquilino. Nessas horas, o corretor pode ser visto como um “intermediador de conflitos”, mas é justamente aí que mora o risco. Existe uma linha tênue entre ajudar e ultrapassar o que é permitido legalmente.

Pressionar diretamente o inquilino

Mesmo que a situação esteja complicada, o corretor não deve, em hipótese alguma, abordar o locatário com ameaças ou cobranças fora dos canais formais. Isso pode ser interpretado como coação, gerar denúncia por abuso e até comprometer o processo jurídico.

Prometer prazos ou decisões que cabem ao juiz

Frases como “você vai ter que sair até tal dia” ou “o juiz vai dar ganho de causa” só aumentam o estresse e expõem o corretor a questionamentos. O processo tem seus prazos, recursos e possibilidades de defesa, e isso quem define é o juiz, não a imobiliária.

Atuar sem orientação jurídica do proprietário

Mesmo querendo ajudar, o profissional deve sempre se apoiar em pareceres jurídicos. Qualquer ação tomada sem essa base pode comprometer a estratégia legal, gerar ruídos com o cliente e até prejudicar a imagem da empresa. A função do corretor aqui é operacional e comunicativa, nunca jurídica.

O que acontece após a ação de despejo ser concluída?

A conclusão de uma ação de despejo costuma representar um alívio para o proprietário, mas não significa o fim do trabalho. Vem aí uma nova fase, que exige atenção e alguns cuidados práticos para fechar o ciclo com segurança e eficiência.

Recuperação do imóvel

Depois da desocupação, o primeiro passo é fazer uma vistoria completa no imóvel. Em muitos casos, será preciso lidar com reparos, limpeza ou readequações antes de colocá-lo novamente para locação. É importante registrar tudo por meio de laudos e fotos, tanto para eventual cobrança quanto para resguardar a imobiliária e o dono do bem.

Registro do histórico do inquilino

Mesmo que o contrato tenha terminado judicialmente, o histórico dessa locação deve ser mantido no sistema da imobiliária. Isso inclui atrasos, comunicações, laudos, decisões judiciais e qualquer outro dado relevante. Essa documentação pode ser útil em novas ações ou consultas futuras, e também reforça o profissionalismo da gestão.

Reentrada da unidade no portfólio da imobiliária

Com tudo regularizado, o imóvel volta para a vitrine. Aqui, entra o cuidado com a comunicação: caso a ação tenha sido muito recente ou o imóvel precise de ajustes, vale alinhar com o proprietário a melhor forma de reposicionar o anúncio, com transparência e estratégia, para evitar novos desgastes e otimizar a nova locação.

Conduzir uma ação de despejo com preparo faz toda a diferença na prática

Por trás de cada ação de despejo, existe uma relação contratual que não deu certo, e isso, por si só, já pede cuidado redobrado. Quando o corretor entende o passo a passo, conhece os limites legais e se apoia em documentação sólida, o processo flui com mais segurança.

Esse tipo de situação não precisa virar um trauma nem para o proprietário, nem para a imobiliária. Com uma postura técnica e bem informada, é possível minimizar conflitos, preservar vínculos e garantir que a retomada do imóvel aconteça de forma profissional.

Afinal, conhecimento jurídico básico e organização são aliados poderosos na rotina de quem lida com locações todos os dias.

Se quiser ir além e dominar ainda mais o universo legal da corretagem, aproveite para conferir nosso conteúdo especial sobre as principais leis imobiliárias. Informação é ferramenta; e quanto mais você tiver, melhor será sua atuação.