Aluguel por temporada: Tudo que sua imobiliária precisa saber

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A demanda por imóveis  por curto período é mais comum do que se imagina, com destaque para as grandes cidades, que atraem estudantes e executivos que vão permanecer na cidade por pouco tempo, e para as cidades turísticas que atraem grandes grupos de viajantes. De acordo com uma pesquisa realizada pela consultoria Oh!Panel, a modalidade de aluguel por temporada cresceu 70% nos últimos anos, levando em conta apenas as pessoas que procuram esse tipo de imóvel pela internet.

Devido às suas peculiaridades, existe uma legislação específica para locação por temporada, prevista na Lei do Inquilinato. Assim, criamos esse artigo com as principais informações sobre aluguel por temporada, desde aspectos legais à informações sobre o perfil deste tipo de locatário.

Características do aluguel por temporada

• Nesse tipo de locação quase sempre está incluído o mobiliário que guarnecem o imóvel;
• Normalmente, em anexo ao contrato, conste um laudo de vistoria que descreve o imóvel, o mobiliário e utensílios, registrando, com detalhes, o estado em que se encontram;
• Comumente não é exigido garantia locatícia, porém, legalmente o locador poderá receber antecipadamente o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, e exclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia, para atender às demais obrigações do contrato;
• Pagamento antecipado: A prática usual é a de que 50% do valor total da locação sejam pagos no ato da contratação e os 50% restantes na data de entrega das chaves;
• O contrato de locação por temporada pode ser de, no máximo, 90 dias;
• O contrato não pode ser renovado;
• Pode ser exigido um cheque caução como garantia dos bens que estão no imóvel;
• A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida;
• Se o locatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o locador, dentro de trinta dias no máximo, propor a ação de despejo, independentemente de notificação premonitória, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupação liminar do imóvel (art. 59). Isso significa que o juiz poderá, de imediato, determinar a desocupação do imóvel, sem sequer ouvir o locatário.*Características típicas das locações para temporada em cidades turísticas.

Legislação

Veja o que diz a  lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, modificada em parte pela lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009, a famosa Lei do Inquilinato, sobre o aluguel por temporada:

SEÇÃO II

Das locação para temporada

Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir – se – á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

 

Perfil do locatário de imóvel por temporada

O perfil do locatário de imóvel por temporada pode variar bastante, mas no geral, se enquadram em um dos cinco grupos abaixo:

Férias

Este é um perfil muito comum, representado por família ou grupo de amigos que precisa de um lugar para passar as férias. Quem busca alternativas às pousadas e hotéis, com um preço mais em conta e com mais privacidade é um potencial locatário desta modalidade. Normalmente, este perfil de locatário também vai procurar uma cozinha grande e uma localização acessível aos principais pontos turísticos da cidade. Opções de lazer como churrasqueira e piscina também serão um atrativo.

Reforma

Famílias de poder aquisitivo maior que já possuem um imóvel e vão investir em reformá-lo, são outro perfil de locatário de temporada. Este perfil está buscando conforto já que não quer conviver com as dores de cabeça de uma obra, e provavelmente vão procurar um imóvel na mesma região que já residem, para evitar transtornos de locomoção.

 Intercambistas

Outro perfil são os intercambistas. São jovens que vêm sozinhos ou com mais um acompanhante para estudar no Brasil por um período curto, como por exemplo um semestre, e precisam de um imóvel, já que o custo com hotel num período assim seria extremamente alto. Normalmente procuram por imóveis menores, localizados próximo a universidade que estiverem estudando e aos centros comerciais da cidade.

Aqui, vale ressaltar uma observação: Como o contrato de aluguel por temporada só pode ser de no máximo 90 dias, caso o locatário precise alugar por um semestre (180 dias), findo o contrato, deverá ser feito um novo, sem obrigação de pagamento antecipado. Porém, esta ação só poderá ocorrer uma única vez.

Exceções:

Como a Lei do Inquilinato considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária, abaixo temos dois perfis que aparentemente se encaixariam na modalidade, mas legalmente não:

Comitê eleitoral

Por fim, temos um perfil bem específico, o locatário que busca um imóvel para comitê eleitoral, no período que antecede as eleições. Este perfil normalmente busca espaços abertos, sem necessidade de muita mobília e de preferência localizados em grandes avenidas movimentadas. Algumas imobiliárias optam por cobrar um pouco a mais deste tipo de locatário em função do uso do imóvel, que geralmente sedia festas, eventos e tem grande circulação de pessoas.

Não caracteriza modalidade aluguel por temporada pois o fim não é residencial.

 

Funcionários de outro estado

Com a globalização e chegada de empresas do exterior ao mercado brasileiro, tornou-se mais comum a locação de imóveis para residência de funcionários, diretores, sócios, etc, destas empresas. Ou seja, quando uma empresa precisa deslocar funcionários para residirem em outras cidades por um tempo determinado, alugar um imóvel pode ser muito mais vantajoso do que pagar hotéis. Assim, este é um novo perfil de locatário desta modalidade. Como é a empresa que fecha o contrato, certamente vão preferir imóveis próximos a sede da empresa, que evite os custos com transporte.

Não caracteriza modalidade aluguel por temporada pois, como o locatário é a empresa, o contrato deve ser não residencial.

 

Vantagens do aluguel por temporada

Ao alugar seu imóvel por temporada o locador tem grandes chances de lucro, pois mesmo na crise esta modalidade costuma ser rentável. Além disso, as possibilidades de lucro aumentam em datas comemorativas e épocas de grandes eventos.  

Já para o locatário, a lista de vantagens do aluguel por temporada é ainda maior, veja só:

• Personalização da estadia, cujo prazo pode ser negociado e não é preciso ficar atado à disponibilidade de reserva de hotéis e pousadas;
• Mais privacidade, podendo usufruir do imóvel como se fosse sua própria casa;
• Proximidade maior com vizinhos e com a vida da comunidade local;
• Possibilidade de ter uma cozinha, quintal, jardim ou churrasqueira para receber amigos e parentes, que podem visitar como se a casa fosse do locatário;
• Possibilidade de fazer festas, comemorar aniversários e oferecer jantares, em um ambiente familiar;
• Maior oferta de imóveis, com possibilidade de encontrar aqueles com as características que você quer exatamente onde você procura;
• Variedade de tipo de imóvel, de conjugados a mansões e até palacetes em lugares próprios da comunidade local e inimagináveis para a hotelaria.
  

Desvantagens do aluguel por temporada

Por outro lado, vamos analisar as desvantagens desta modalidade, o que não é uma lista extensa:

Para o locador as desvantagens são:

• Desgaste do imóvel e imobiliário devido a rotatividade;
• Necessidade de fazer um novo contrato a cada locação;
• Custos com despesas mensais nos períodos de vacância dos imóveis ;

Já para os locatários destacamos apenas a dificuldade de visitar o imóvel antes da locação, se este for em outra localidade.

 

Dicas para quem vai alugar um imóvel por temporada

Uma desvantagem do aluguel por temporada é que normalmente não é possível visitar o imóvel. Por isso, é necessário redobrar a atenção e tomar alguns cuidados, como:

• Sempre verifique se a imobiliária e/ou o corretor de imóveis possuem o registro no CRECI da sua região;
• Contrato é imprescindível: mesmo sendo uma locação para um período curto, é importante elaborar um contrato, onde devem constar as datas de entrada e saída do inquilino, valor a ser pago, forma de pagamento, eventuais multas no caso de atraso, depredação ou desistência de uma das partes, número de pessoas que vão se hospedar e descrição dos utensílios, eletrodomésticos e eletrônicos à disposição do locatário. O documento deve ainda especificar quem ficará responsável pelo pagamento das contas durante o período de locação.
• Procure saber como é o entorno do imóvel: há supermercado, farmácia e outros comércios? Qual é a distância dos locais que você pretende frequentar? Defina o que é importante para você e pergunte;
• Se o imóvel ficar em um prédio com piscina, sauna e outras opções de lazer, verifique se você poderá usá-las. Alguns condomínios só permitem a utilização pelo dono do apartamento e seus familiares;
• Se quiser levar bicho de estimação, verifique se o imóvel e o condomínio onde ele fica localizado permitem a presença de animais;
• Se o preço estiver muito abaixo do mercado, desconfie. Alugar por um preço menor nem sempre significa fazer o melhor negócio. Muitas pessoas já foram vítimas de estelionatários que se valem da boa-fé geral para “alugar” imóveis que não lhes pertencem nem nunca viram;
• Verifique se haverá algum gasto extra como eletricidade, IPTU ou condomínio antes de assinar o contrato.

Leia também Passe longe desses 08 golpes do mercado imobiliário.

Conclusão

Existem vantagens e desvantagens para locadores e locatários em qualquer modalidade de locação, e cabe a cada uma das partes ter sempre em mente o objetivo da locação e as implicações decorrentes de cada tipo de contrato. Para lidar com a legislação, dúvidas e demais aspectos contratuais, é extremamente necessário  a presença de um corretor de imóveis qualificado e disponível para ajudar os clientes.

E você, trabalha com aluguel por temporada? Ficou com alguma dúvida ou tem algo para acrescentar? Conta pra gente nos comentários abaixo.

 

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