Garantia Locatícia: Guia completo para imobiliárias

Tempo de leitura: 20 minutos

Responder à pergunta “Qual é a melhor Garantia Locatícia?” não é tão simples quanto parece. Afinal, estamos considerando o que é melhor pra quem? Garantias locatícias.

• Locatário
• Locador
• Imobiliária

Por isso, iremos abordar as diferentes modalidades de garantias locatícias que podem ser usadas em um contrato de locação. Falaremos sobre quais são os benefícios de cada uma delas e os pontos de atenção. Dessa forma, você pode tirar suas próprias conclusões e aplicar na sua imobiliária de acordo com a realidade do mercado em que está inserida.

Se preferir temos também conteúdo em vídeo sobre Garantias Locatícias. Para assistir, clique aqui.

Tipos de garantia locatícia

Veja abaixo o que diz a Lei do Inquilinato sobre os tipos de garantia locatícia:

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;
II – fiança;
III – seguro de fiança locatícia;
IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Atenção: Vamos reforçar uma regra de ouro que é estabelecida pela Lei do Inquilinato: Nunca faça uma locação com mais de uma garantia! Isso é crime!

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

Agora, vamos entender as principais informações sobre cada uma delas:

Fiador

É a pessoa que, solidariamente com o locatário, irá responder pelas dívidas oriundas do contrato de locação, tais como aluguel, condomínio, IPTU, danos ao imóvel, dentre outras. Falando de forma mais clara: é a pessoa que vai pagar o aluguel caso o locatário/inquilino não pague.

Um contrato de fiança representa a seguinte situação: “Locador (representado pela imobiliária), pode alugar este imóvel para o Fulano (locatário) pois ele é uma pessoa idônea. Tão idônea que se ele não pagar EU PAGO POR ELE.” Então, o grau de confiança entre as partes é ENORME, por isso geralmente é representado por um parente ou amigo.

Entretanto, na hora de arcar com o combinado não é tão florido como parece, já que ninguém gosta de pagar por uma dívida que não contraiu. Não basta querer ou falar que “eu pago por ele”, a pessoa – no caso o fiador –  tem que poder pagar pelo débito do locatário e por isso existe uma série de exigências e uma rigorosa análise cadastral.

Para ser fiador é necessário uma idoneidade financeira, ou seja, sem nenhum tipo de restrição. A renda e patrimônio devem indicar, no momento da contratação, que aquela pessoa tem condição de arcar com as obrigações decorrentes do contrato em eventual caso de inadimplência do locatário.

Na maioria das vezes as imobiliárias exigem a apresentação de 2 fiadores que tenham renda superior a 3 vezes o valor do aluguel + encargos. Um deles deve possuir imóvel na cidade em que é feita a locação e que esteja devidamente registrado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus.

Por que são dois fiadores?

É uma forma de ter uma garantia mais sólida já que um fiador pode perder sua renda ou vender o imóvel, então tem o outro para garantir. Exigir dois fiadores deixa a garantia mais sólida e segura, o que diminui o risco de “calote”.

Por que renda superior a 3 vezes o valor do aluguel + encargos?

Se o fiador não tiver renda e dinheiro para arcar com a dívida, como ele vai pagar? Este valor não é nenhuma regra, mas sim um padrão utilizado na maioria das imobiliárias. Ele pode variar para mais ou para menos e pode incluir somente o valor do aluguel ou ser acrescido dos encargos locatícios.

Por que deve ter imóvel registrado, livre e desembaraçado de quaisquer ônus?

Caso o fiador não pague a dívida de forma espontânea como assumido contratualmente, o locador/imobiliária poderá executá-lo, penhorar o imóvel e assim fazer com que ele assuma o débito. Afinal, ele assinou um contrato dizendo “Se o locatário não pagar, eu pago!”.

Por que o fiador e o imóvel tem que ser na cidade do imóvel ou da imobiliária?

Na verdade não existe uma obrigatoriedade, mas é mais seguro e mais fácil para a imobiliária porque facilita e agiliza os trâmites de um possível processo judicial. Se for em outra cidade, pode demorar muito para fazer as citações por precatória já que serão comarcas diferentes e isso atrasaria ainda mais o processo e aumentaria os custos.

Pontos Positivos

Locatário:

• Para conseguir um fiador o locatário não precisa de investimento, então se torna uma opção bem acessível pra ele. Por esse motivo, hoje o fiador é a garantia locatícia mais utilizada no mercado, apesar deste número estar caindo gradativamente.

Locador/Imobiliária:

• Se for feita uma análise criteriosa antes de assinar o contrato, a chance de inadimplência é muito baixa. Existem imobiliárias que trabalham com uma margem de inadimplência entre 1% e 3%.

Pontos Negativos e Riscos

Locatário:

• Não é fácil para o locatário conseguir fiador, além de ser uma situação completamente desconfortável.
• A burocracia é grande, pois é necessário apresentar uma enorme lista de documentos próprios, dos fiadores e cônjuges. Toda essa burocracia traz uma demora muito grande para montar a ficha e analisá-la.

Locador/Imobiliária:

• A situação financeira do fiador pode mudar, já que ele está sujeito a perder o emprego, ir à falência e etc;
• Custo alto da análise cadastral;
• O fiador pode se desfazer do imóvel dado salvaguarda, fragilizando assim a qualidade da garantia;
• Ele pode morrer, mudar de cidade ou até mesmo se exonerar da fiança no término do contrato;
• A imobiliária ou locador pode não conseguir receber a dívida.

.

Seguro Fiança

Como o próprio nome já diz é um seguro, como se fosse aquele seguro de carro. Você paga pra não bater ou pra que não seja roubado, mas se um dia acontecer o seguro estará lá para lhe proteger e indenizar conforme cobertura da apólice contratada.

O Seguro Fiança é como se o locatário pagasse para a seguradora ser a “fiadora” dele. É um seguro para garantir a locação e demais coberturas que deverão ser combinadas na apólice.

Atenção: Não é uma regra que o locatário pague esse seguro. Ele pode ser pago pelo Locador ou pela imobiliária, mas é comum que o locatário arque com esse custo.

O Seguro Fiança é feito através de uma análise cadastral da Seguradora. O determinante para a aprovação é a comprovação de renda e a ausência de restrições cadastrais – os valores exigidos podem variar de seguradora para seguradora.

No caso de Pessoa Física, para imóvel residencial será necessário comprovar uma renda mínima de 04 vezes o valor total de aluguel mais encargos (IPTU, condomínio, luz, água). Existe também a possibilidade de composição de renda com outras pessoas. Já para Pessoa Jurídica, a empresa deve ter no pelo menos um ano de constituição e comprovar renda mínima de 06 vezes o valor total de aluguel mais encargos

Depois de aprovado o cadastro, o valor do seguro a pagar será em torno de 1.5 a 3 alugueis/ano. Estes valores variam de acordo com a região e seguradora, e podem ser pagos à vista ou parcelado.

Pontos Positivos

Locatário:

• Não tem o aborrecimento e desconforto para conseguir um fiador;
• A burocracia é muito menor e a aprovação é bem mais rápida;
• Pode complementar renda com outras pessoas, os chamados locatários solidários.

Locador/Imobiliária:

• A burocracia é muito menor e a aprovação é mais rápida;
• Consegue aumentar o número de novas locações, pois demonstra flexibilidade ao oferecer para os clientes mais uma garantia;
• O aluguel e encargos será garantido pela seguradora, então não precisa se preocupar;
• Não tem custo com análise cadastral;
• Os danos ao imóvel também são garantidos pela seguradora.

Pontos Negativos e Riscos

Locatário:

• Custo, uma vez que o locatário “perde” o dinheiro, pois ele paga pra seguradora “ser seu fiador”;
  

Locador/Imobiliária:

• Perder prazos de sinistro e com isso perder a garantia da locação;
• Não ter uma vistoria adequada e não conseguir que a seguradora indenize os danos aos imóveis;
• Não conseguir receber os encargos, pois não fez o sinistro em tempo hábil.

Importante: Reparem que os únicos riscos que esta garantia apresenta são responsabilidades únicas e exclusivas da imobiliária. Então, se esta tiver uma operação redonda e com bom funcionamento, certamente não haverá problemas. Se o sinistro é feito em tempo adequado, a vistoria é criteriosa e o acompanhamento do pagamento dos encargos é feito de forma mensal, certamente não haverá problemas.

Caução

O Art. 38 da Lei do Inquilinato dispõe que: a caução poderá ser em bens móveis, imóveis ou em dinheiro.

• No caso de bens móveis esta deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos;
• Para bens imóveis, deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
• Já a caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Esse modelo de garantia é pouco utilizado devido a sua fragilidade, limitação e burocracia tanto para o locador quanto para a imobiliária.

Pontos Positivos

Locatário:

• Pode apresentar algum bem móvel para garantia (TV, carro, etc);
• Pode apresentar um imóvel (se tiver) como garantia;
• Não se descapitaliza muito, pois a caução em dinheiro exige no máximo 3 vezes o valor do aluguel.

Locador/Imobiliária:

• No caso de bens imóveis, pode ser uma garantia real, pois estará averbado no registro do imóvel que ele está garantindo uma locação.

Pontos Negativos e Riscos

Locatário:

• Quase nenhuma imobiliária aceita esse tipo de garantia por ela ter se provado muito frágil com o decorrer dos anos;
• Alto custo para se averbar a caução em bens imóveis.

Locador/Imobiliária:

• Bens móveis se desvalorizam com o tempo e não tem alto valor agregado, o que inviabiliza muitas vezes a adoção dessa garantia;
• A dificuldade para receber é maior;
• Caução em dinheiro de no máximo 3 vezes o valor do aluguel é muito pouco, tendo em vista a demora de uma ação de despejo.

Diante das dificuldades de se adotar a caução, surgiu uma alternativa que trouxe mais facilidade e maior equilíbrio entre as partes, que foi o título de capitalização.

Título de Capitalização

O Título de Capitalização é uma espécie de caução. Seu valor pode ser determinado pelo locador/imobiliária, mas geralmente é calculado sobre o valor do aluguel mais encargos. Percebe-se que esse valor foi aumentando com o tempo devido ao prolongamento do prazo do despejo. Inicialmente era comum encontrar títulos de 10 vezes o valor do aluguel e hoje encontramos títulos de até 20 vezes.

Este valor deverá ser pago à vista, diretamente para a seguradora, e ficará caucionado em favor do locador/imobiliária. Ao final do contrato de locação, o valor caucionado será devolvido integralmente, corrigido pela TR.

Atenção: Somente será devolvido integralmente se o Título de Capitalização for resgatado dentro do prazo estabelecido nas condições gerais. Caso seja resgatado antes do prazo, a tabela de resgate deverá ser consultada e poderá haver algum desconto.

Pontos Positivos

Locatário:

• Não tem o aborrecimento e desconforto de conseguir um fiador;
• A burocracia é quase zero e a aprovação é bem mais rápida;
• Não perde dinheiro, pois no final da locação ele resgata o valor corrigido pela TR.

Locador/Imobiliária:

• Se o valor do título for grande, acima de 15 vezes o valor do aluguel, é uma garantia que traz enorme segurança;
• Consegue aumentar o número de novas locações, pois é mais uma garantia oferecida para os clientes, o que demonstra flexibilidade;
• Diminui a burocracia e a análise cadastral é bem mais rápida.

Atenção: A seguradora não faz nenhuma análise cadastral do locatário, apenas recebe o Título. Portanto, tal análise ficará a cargo da imobiliária.

Pontos Negativos e Riscos

Locatário:

• É preciso ter um capital de giro muito grande para deixá-lo como garantia.

Locador/Imobiliária:

• Como é um valor limitado, tem que ter uma atenção muito grande para agir rápido em uma eventual ação de cobrança e despejo;

• Se no final o valor do título for insuficiente, a chance de receber o restante do locatário é mínima.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Dentre as espécies de garantias locatícias citadas, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento é menos utilizada. Por isso não abordaremos aqui os pontos positivos ou riscos.

Instituída pela Lei 11.196/05, essa espécie de garantia é regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que tem poder de autorizar instituições financeiras a administrar carteiras de títulos com o propósito de constituírem fundos de investimentos que permitam a cessão fiduciária de suas cotas em garantia de locação imobiliária. Esse tipo de garantia se dá com o registro do Contrato de Locação junto ao administrador do fundo. Tal registro pode ser feito pelo titular das cotas, que poderá ser o locatário ou terceiro, que faça parte do contrato de locação na condição de garantidor.

Com isso, é confeccionado juntamente com uma via do contrato de locação, um “Termo de Cessão Fiduciária”, ficando assim constituída em favor do locador/proprietário a propriedade resolúvel das cotas. Caso o locatário se torne inadimplente, o locador poderá requisitar a transferência das quotas que sejam suficientes para a quitação da dívida, mantendo-as aplicadas ou resgatando-as de acordo com as regras do mercado financeiro.

Na prática, caso o locatário fique em mora com o proprietário do imóvel locado, este poderá notificar extrajudicialmente o locatário e o cedente (se for um terceiro garantidor), concedendo o prazo de 10 dias para o pagamento integral da dívida, sob pena de transferência da propriedade das quotas.

Caso o Locatário não efetue o pagamento integral do débito pendente no prazo informado, o locador poderá requisitar a transferência definitiva da titularidade das cotas necessárias para a quitação desse débito. Tudo isso sem prejuízo da Ação de Despejo e de uma eventual Ação de Cobrança das diferenças existentes, caso essa garantia não seja suficiente para quitar toda a despesa.

.

Cabe aqui fazer uma ressalva para esclarecer que o valor das cotas do fundo estará sujeito à oscilação decorrente da variação do valor de mercado dos ativos que compõem o patrimônio do fundo. Portanto, é uma espécie de aplicação financeira de risco.

Essa modalidade de garantia, embora instituída há vários anos, é ainda pouco difundida e quase desconhecida pelas imobiliárias.

Sem Garantia

Contratos de aluguel sem garantia é uma situação rara de acontecer, mas que deve ser cuidadosamente analisada.

Quando o locatário é muito bom, é comum que ele não ofereça nenhuma garantia locatícia, pois ele mesmo é o principal garantidor do pagamento. Isso acontece quando tratamos de grandes locações para bancos, grandes empresas e até mesmo órgãos públicos. E aí, você vai mesmo perder essa locação?

É uma situação na qual vale a pena analisar caso a caso e “fugir do padrão”. As locações sem garantia merecem a nossa atenção pois há o benefício de despejo com liminar, conforme estabelecido pela lei.

Pontos Positivos

Locatário:

• É o melhor dos mundos para o locatário. Ele mesmo é o principal e único garantidor da locação;
• Não tem o aborrecimento e desconforto de conseguir um fiador;
• Não há nenhum custo ou disponibilidade de recursos financeiros para garantir a locação.

Locador/Imobiliária:

• Tem a possibilidade de ingressar com ação de despejo com pedido liminar, tendo em vista que é uma locação desprovida de nenhuma garantia locatícia.

Pontos Negativos e Riscos

Locatário:

• Para o locatário não existe ponto negativo, mas é raro ver imobiliárias que alugam imóveis dessa maneira.

Locador/Imobiliária:

• Não ter nenhuma garantia. Apesar da lei prever que o despejo se dará em até 15 dias, infelizmente na prática não é tão rápido assim. Cria-se uma situação de insegurança muito grande, haja vista que o prejuízo pode ser maior.

Importante: Essa foi uma das principais intenções do Legislador para desburocratizar as locações no Brasil, com a Lei 12.112/09 onde uma das alterações foram:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

1º Conceder – se – á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

É uma pena que o poder judiciário não consegue cumprir o prazo estabelecido por lei, pois se fosse possível certamente o número de contratos de locação sem nenhuma garantia locatícia teria crescido muito nos últimos anos e desburocratizaria as locações de imóveis no Brasil.

Conclusão:

É importante reforçar que toda garantia locatícia é válida até a entrega efetiva das chaves, conforme disposição legal, a seguir:

Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias locatícias se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Como gestor, é importante que você saiba quanto cada garantia locatícia representa em sua carteira de imóveis administrados. Além de facilitar a gestão dos contratos, você poderá acompanhar as tendências do mercado para atender as preferências dos locatários e aumentar o número de locações. Tudo isso, é claro, sem abrir mão da segurança e garantia da locação.

Quantos contratos você possui com fiador? E Seguro Fiança? E Título de Capitalização?

Isso pode ser complexo e difícil de medir e acompanhar manualmente, mas quando você conta com um software imobiliário de administração de imóveis completo, certamente ele poderá lhe ajudar a chegar nesses indicadores importantes com facilidade. Dessa forma, você não perde seu precioso tempo mensurando essas informações todo mês.

Você ainda tem alguma dúvida sobre Garantias Locatícias? Pensa algo diferente?

Conta pra gente! Teremos prazer em aprender com você também, pois valorizamos muito essa troca de experiência!

Conhecer o Imoview ADM