Garantia locatícia: tipos, vantagens e riscos de cada opção

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Garantia locatícia é um dos pontos que mais geram dúvidas quando se fala em aluguel de imóveis. Cada modalidade tem suas próprias regras e custos, com impactos distintos para inquilinos, proprietários e imobiliárias. A escolha correta assegura mais tranquilidade e agilidade na assinatura do contrato, enquanto uma decisão errada pode trazer riscos e problemas para todos.

Nos últimos anos, o mercado mudou significativamente: as modalidades tradicionais cederam espaço para alternativas como o seguro fiança, que se destacam por oferecer mais segurança e praticidade. Sendo assim, é preciso compreender os prós e contras de cada opção para bons fechar negócios.

Se o objetivo é decidir com clareza qual modalidade usar, continue a leitura e descubra como cada garantia funciona na prática.

O que é garantia locatícia?

Alugar um imóvel envolve confiança, mas também exige mecanismos que protejam quem está cedendo o bem. É nesse ponto que entra a garantia locatícia, um recurso criado para assegurar ao proprietário o recebimento do aluguel, mesmo em casos de inadimplência do inquilino.

De maneira simples, trata-se de uma condição prevista no contrato que obriga o locatário a apresentar uma forma de cobertura financeira ou pessoal, servindo como segurança para a transação. Assim, o proprietário reduz riscos e se sente mais confortável em disponibilizar seu imóvel no mercado.

No Brasil, as garantias se popularizaram como forma de equilibrar uma relação historicamente delicada entre locadores e inquilinos. Durante décadas, o fiador foi a modalidade mais usada, principalmente por ser a mais acessível em termos de custos imediatos. No entanto, com o tempo, outras opções surgiram, como seguro fiança, caução e garantias onerosas, acompanhando as mudanças no comportamento do consumidor e a digitalização dos processos.

Hoje, a garantia locatícia é parte essencial da negociação, pois oferece ao locador segurança financeira e ao inquilino condições claras para viabilizar a locação.

Quais são os tipos de garantia locatícia?

Existem diferentes formas de formalizar a segurança em um contrato de aluguel, e cada uma delas atende a perfis distintos de locadores e inquilinos. Algumas opções têm custos mais acessíveis, outras oferecem maior proteção, enquanto certas modalidades se mantêm tradicionais por hábito cultural.

Para fazer a melhor escolha, é importante entender como cada garantia funciona, quais responsabilidades gera e quais riscos pode trazer para ambas as partes. A seguir, veja as principais modalidades utilizadas no mercado brasileiro e conheça seus pontos fortes e suas limitações.

Fiador

O fiador é a modalidade de garantia locatícia mais tradicional no Brasil e, por muitos anos, foi praticamente a única opção disponível para locatários. Em 2024, ele ainda estava presente em 39,45% dos contratos de aluguel, segundo levantamento, mas essa participação vem diminuindo ano após ano.

Apesar de sua força histórica, o uso do fiador tem sido alvo de críticas. A exigência costuma gerar burocracia e, muitas vezes, constrangimento para o inquilino, que precisa pedir a alguém de confiança que se responsabilize por suas obrigações financeiras. Além disso, os requisitos são complexos: comprovação de renda, apresentação de declaração de Imposto de Renda e, em muitos casos, a posse de um imóvel registrado na mesma cidade.

Outro ponto delicado é o risco de longo prazo. Caso haja inadimplência, acionar judicialmente o fiador pode ser um processo demorado e desgastante para todas as partes. Não à toa, como destacou Mateus Murta, head de marketing e produto da Universal Software, essa modalidade “caminha para a perda de relevância” diante de alternativas mais ágeis e acessíveis, como o seguro fiança e as garantias onerosas.

Caução (depósito em dinheiro)

A caução é uma das formas mais conhecidas de garantia locatícia e, até hoje, continua bastante utilizada em várias regiões do Brasil, especialmente no Norte e Nordeste. Nessa modalidade, o inquilino realiza um depósito em dinheiro equivalente a até três meses de aluguel, valor que fica retido até o fim do contrato. Caso não haja pendências financeiras ou danos ao imóvel, o montante deve ser devolvido ao locatário.

A principal vantagem da caução está na simplicidade de aplicação. Não exige análise complexa, aprovação de terceiros ou contratação de serviços adicionais, o que agiliza o fechamento do contrato. Para muitos locadores, ela é vista como um meio prático de formalizar a locação sem burocracia.

Por outro lado, a caução oferece proteção limitada. O valor depositado costuma não ser suficiente para cobrir inadimplências prolongadas ou problemas maiores no imóvel. Como destacou o presidente da ABMI, Alfredo Freitas, esse tipo de garantia “tem pouca estruturação, pouca praticidade e garante apenas três meses de aluguéis”.

Por isso, embora ainda seja relevante em algumas localidades, sua eficácia é menor quando comparada a modalidades mais modernas, como o seguro fiança.

Título de capitalização

O título de capitalização é uma modalidade de garantia locatícia que, apesar de estar prevista em lei, é pouco utilizada na prática. Nesse modelo, o inquilino compra um título junto a uma instituição financeira, geralmente no valor equivalente a alguns meses de aluguel, e o mantém bloqueado durante a vigência do contrato. Ao final da locação, se não houver débitos, o valor é resgatado com correção mínima.

Embora funcione como alternativa ao depósito em dinheiro, o título de capitalização tem um custo elevado e traz pouca vantagem para o inquilino. O rendimento é baixo e, na maioria dos casos, não compensa a quantia imobilizada durante anos. Também há o fato de que essa modalidade não é tão acessível, já que exige vínculo com bancos ou seguradoras, o que acaba afastando boa parte dos locatários.

Por conta dessas limitações, o título de capitalização perdeu espaço ao longo do tempo e hoje ocupa uma fatia pequena no mercado de locações. Ele acaba sendo mais escolhido em situações específicas, quando o locador exige a modalidade e o inquilino aceita pela praticidade de não precisar de um fiador.

Garantia onerosa

A garantia onerosa vem ganhando destaque nos últimos anos como alternativa ao fiador tradicional. De acordo com levantamento da Universal Software, o uso dessa modalidade cresceu 254% desde 2020, passando de 6,02% para 21,33% dos contratos em 2024. Esse salto mostra como o mercado tem buscado soluções mais rápidas e independentes de terceiros para viabilizar contratos de aluguel.

Na prática, a garantia onerosa funciona como um pagamento direto feito pelo inquilino para cobrir eventuais inadimplências. O atrativo principal está na agilidade, já que ela reduz burocracias, elimina a necessidade de envolver familiares ou amigos como fiadores e permite fechar contratos em menos tempo.

Porém, é uma modalidade que exige atenção. Sem boa regulação e acompanhamento das imobiliárias, pode trazer riscos tanto para locadores quanto para locatários. O próprio Mateus Murta, head de marketing e produto da Universal Software, destaca que as garantias onerosas têm potencial de acelerar negócios, mas precisam ser oferecidas com cautela e responsabilidade para não comprometer a segurança jurídica da locação.

Assim, apesar de sua expansão, essa modalidade ainda divide opiniões e deve ser analisada com cuidado antes da escolha.

Seguro fiança

O seguro fiança é hoje uma das modalidades de garantia locatícia que mais cresce no Brasil, reflexo direto da busca por soluções seguras e desburocratizadas. Entre 2020 e 2024, segundo dados da Universal Software, sua participação nos contratos de aluguel aumentou 129%, passando de 12,07% para 27,63%. Esse avanço o coloca cada vez mais próximo de assumir a liderança no mercado, superando gradualmente modalidades tradicionais como o fiador.

O grande diferencial do seguro fiança é a rapidez. O inquilino passa por uma análise simplificada, muitas vezes digital, e pode ter a aprovação em questão de minutos. Isso evita constrangimentos de pedir a familiares ou amigos para serem fiadores e agiliza a assinatura do contrato, fator decisivo em um mercado competitivo.

Outro ponto positivo é a cobertura ampla. Dependendo do plano contratado, o seguro fiança pode garantir não apenas os aluguéis, mas também encargos, multas rescisórias e até danos ao imóvel. Para o proprietário, essa amplitude significa mais tranquilidade e menor risco de inadimplência; para a imobiliária, gera receita adicional com os comissionamentos sobre cada apólice contratada, como ressaltou Mateus Murta.

A principal desvantagem é o custo para o inquilino, já que o valor do seguro não é devolvido ao final do contrato, diferentemente de modalidades como a caução. Em alguns casos, essa despesa extra pode ser um entrave. No entanto, o mercado tem se adaptado: planos mais flexíveis e competitivos vêm sendo criados para tornar a modalidade acessível a diferentes perfis de locatários.

Com o crescimento acelerado e a confiança que oferece a todos os envolvidos — inquilinos, locadores e imobiliárias —, o seguro fiança se consolida como a opção mais alinhada às transformações digitais e às novas demandas do mercado de locação.

Qual é o papel das imobiliárias na oferta de garantias locatícias?

As imobiliárias têm papel central na escolha e oferta da garantia locatícia, já que são responsáveis por intermediar a negociação entre inquilinos e proprietários. Mais do que apenas apresentar opções, cabe a elas orientar os clientes sobre as modalidades mais seguras, explicando prós e contras de cada alternativa. Essa consultoria reduz riscos de inadimplência e evita problemas jurídicos que poderiam comprometer a relação entre as partes.

Outro ponto importante é que, ao indicar modalidades como o seguro fiança, a imobiliária pode gerar receita extra por meio de comissionamentos, tornando a operação mais segura e também mais rentável. Essa fonte adicional de recursos contribui para a sustentabilidade financeira do negócio e reforça a importância de atualizar-se sobre as soluções disponíveis no mercado.

Além disso, oferecer garantias modernas e digitais traz agilidade na gestão de contratos. Processos que antes demoravam dias ou até semanas podem ser concluídos em minutos, aumentando a satisfação do cliente e permitindo que a imobiliária feche mais negócios em menos tempo.

Por fim, há também a responsabilidade jurídica. Ao direcionar clientes para garantias sólidas e bem estruturadas, a imobiliária protege locadores contra inadimplência e assegura ao inquilino um contrato transparente. Como destacou Mateus Murta, a adoção de garantias mais acessíveis e práticas reflete um movimento de profissionalização do setor, que busca equilíbrio entre segurança e eficiência.

Ou seja, a imobiliária que atua de forma estratégica na oferta de garantias não apenas melhora sua performance comercial, mas também fortalece sua credibilidade junto ao mercado.

FAQs sobre garantia locatícia

As dúvidas sobre garantias em contratos de aluguel são muito comuns e, muitas vezes, influenciam diretamente a decisão do inquilino e do proprietário. A seguir, confira algumas das perguntas mais frequentes sobre o tema e entenda os pontos essenciais de cada modalidade.

Qual é a melhor garantia locatícia?

Depende do perfil. Para agilidade e segurança, o seguro fiança é a opção mais completa. Para simplicidade, a caução ainda é bastante usada.

O seguro fiança substitui o fiador?

Sim. Ele elimina a necessidade de envolver terceiros, cobre inadimplência e agiliza o fechamento do contrato.

Quanto custa o seguro fiança?

O valor varia conforme perfil do inquilino e seguradora, geralmente entre 1 e 2 mensalidades de aluguel por ano.

Caução é garantia locatícia segura?

Oferece proteção limitada, pois cobre no máximo três meses de aluguel. É simples de aplicar, mas menos eficiente em casos de inadimplência prolongada.

Posso trocar a garantia locatícia durante o contrato?

Em alguns casos sim, mas depende do que foi acordado em contrato. Normalmente é necessário um aditivo contratual com aprovação do proprietário.

Qual garantia locatícia é mais vantajosa para o proprietário?

Em geral, o seguro fiança oferece maior proteção, pois cobre aluguéis, encargos e até danos. Já o fiador e a caução podem deixar brechas em situações de inadimplência prolongada.

Qual é a tendência do mercado para 2025?

Segundo dados da Universal Software, seguro fiança e garantias onerosas devem superar o fiador, consolidando o avanço de modalidades digitais e ágeis.

Entender a garantia locatícia fortalece decisões mais seguras

A escolha da garantia locatícia influencia diretamente a segurança do contrato e a confiança entre inquilinos, proprietários e imobiliárias. Conhecer as modalidades disponíveis, avaliar prós e contras e acompanhar as tendências do mercado são passos essenciais para negociações mais ágeis e transparentes.

Quando a decisão é bem fundamentada, todos os envolvidos saem ganhando: o locador tem mais tranquilidade, o inquilino mais clareza e a imobiliária maior eficiência na gestão. Em um mercado em constante transformação, informação é o maior diferencial para atuar com segurança e profissionalismo.

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