Impostos sobre aluguel de imóvel: Regras atualizadas para 2026

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Receber aluguel envolve mais do que acompanhar os pagamentos do inquilino. Os impostos sobre aluguel de imóvel variam conforme o perfil do proprietário, a forma de recebimento e as regras aplicáveis a cada situação.

Em 2026, o tema ganhou novos elementos com as mudanças no Imposto de Renda e o início da implementação do IBS e da CBS. A participação de uma imobiliária na administração do contrato também pode gerar dúvidas sobre recolhimento, declaração e registro dos valores recebidos.

Boa parte dos problemas fiscais relacionados ao aluguel surge por desconhecimento das obrigações envolvidas. A seguir, veja quais impostos entram nessa conta e como eles afetam proprietários e operações imobiliárias.

Quais são os impostos sobre aluguel de imóvel?

O principal tributo para o proprietário pessoa física continua sendo o Imposto de Renda. O rendimento do aluguel entra na apuração mensal ou na retenção na fonte, conforme a origem do pagamento, e também precisa aparecer na declaração anual.

A Reforma Tributária criou o IBS e a CBS, tributos sobre o consumo que podem alcançar algumas operações imobiliárias. Eles não substituem o IRPF e não atingem automaticamente todo proprietário.

Também convém separar tributos de encargos. IPTU e taxas municipais estão ligados ao imóvel. O condomínio corresponde a uma despesa da propriedade. O ITBI aparece na transmissão do bem, não no simples recebimento de aluguel.

Quem precisa pagar imposto sobre aluguel de imóvel?

A resposta depende de quem recebe o aluguel e de quem realiza o pagamento.

Proprietário pessoa física

A pessoa física deve declarar os rendimentos e verificar mensalmente se existe imposto devido. A forma de apuração muda conforme o inquilino seja uma pessoa física ou uma empresa.

Proprietário pessoa jurídica

Empresas que recebem aluguéis seguem regras próprias, relacionadas ao regime tributário adotado e à implantação do IBS e da CBS. Esse cenário exige acompanhamento contábil individualizado.

Inquilino

O inquilino normalmente não paga um imposto específico apenas porque ocupa o imóvel. Ainda assim, pode ter obrigações declarativas relacionadas aos valores pagos, conforme seu caso.

Como funciona o IRPF sobre aluguel recebido por pessoa física?

O ponto de partida é identificar a fonte pagadora.

Aluguel pago por pessoa física

O locador registra os rendimentos no Carnê-Leão Web e verifica a apuração todos os meses. O recolhimento mensal não deve ser deixado para a época da declaração anual.

Aluguel pago por pessoa jurídica

A dinâmica muda se uma empresa aluga o imóvel. A pessoa jurídica pagadora realiza a retenção na fonte conforme as regras aplicáveis, e o locador informa o valor na categoria de rendimentos recebidos de pessoa jurídica.

Aluguel administrado por imobiliária

A imobiliária não altera a origem do rendimento. Se o inquilino é pessoa física, o proprietário registra o valor como rendimento recebido de pessoa física, mesmo que a administradora faça a cobrança e o repasse. A taxa de administração deve ser registrada corretamente.

Declaração anual

A apuração mensal não substitui a declaração anual. Os rendimentos, os valores recolhidos e as informações correspondentes ao ano-calendário precisam constar no ajuste anual.

Como funciona o Carnê-Leão para rendimentos de aluguel?

O Carnê-Leão Web permite registrar rendimentos recebidos de pessoas físicas ou do exterior, calcular o imposto mensal e emitir o DARF quando houver valor devido. No ano seguinte, as informações podem ser importadas para a declaração.

O locador deve registrar os valores ao longo do ano e guardar comprovantes. Deixar tudo para o período de entrega do IRPF aumenta o risco de erros, atrasos e divergências.

Qual é a tabela do IRPF para aluguel em 2026?

A tabela progressiva mensal vigente desde janeiro de 2026 permanece dividida em cinco faixas.

Base de cálculo mensal	Alíquota	Parcela a deduzir
Até R$ 2.428,80	Isento	Sem dedução
De R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65	7,5%	R$ 182,16
De R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05	15%	R$ 394,16
De R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68	22,5%	R$ 675,49
Acima de R$ 4.664,68	27,5%	R$ 908,73

Além dessa tabela, uma redução adicional passou a valer em 2026. Rendimentos tributáveis sujeitos à incidência mensal de até R$ 5.000 podem ter o imposto zerado. Entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, a redução diminui gradualmente. Acima desse valor, aplica-se a cobrança normal.

Por isso, não basta observar isoladamente um contrato. A apuração deve considerar a base tributável aplicável ao contribuinte em cada mês.

Quais despesas podem ser deduzidas do valor do aluguel?

Algumas despesas reduzem a base tributável do IRPF quando são responsabilidade exclusiva do locador e estão devidamente comprovadas:

• impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel;
• condomínio pago pelo proprietário;
• despesas de cobrança ou recebimento;
• taxa de administração da imobiliária;
• aluguel pago pelo bem sublocado, quando aplicável.

Reformas, consertos e gastos pessoais não entram automaticamente nessa lista. Lembre-se sempre de guardar recibos, contratos e comprovantes, pois isso evita deduções sem sustentação documental.

IPTU, condomínio e ITBI são impostos sobre o aluguel?

Não. O IPTU incide sobre a propriedade e pode reduzir a base do IRPF em situações permitidas, desde que seja encargo do locador. O condomínio é uma despesa relacionada ao imóvel, não um tributo sobre a locação. O ITBI está ligado à transmissão do bem e não surge apenas porque existe um contrato de aluguel.

Cobranças municipais adicionais podem variar conforme a cidade e o imóvel. Sendo assim, a análise precisa considerar o contrato e os comprovantes.

O que muda nos impostos sobre aluguel de imóvel com a Reforma Tributária?

A Reforma Tributária criou o IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, e a CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços. Esses tributos fazem parte do novo modelo de tributação sobre o consumo.

O IRPF continua existindo. Para determinados contribuintes, ele poderá conviver com o IBS e a CBS.

Todo proprietário passará a pagar IBS e CBS?

Não. Pequenos locadores pessoas físicas ficam fora do novo enquadramento quando não atendem aos critérios legais.

A pessoa física passa a ser contribuinte do regime regular se, no ano-calendário anterior, a receita com locação exceder o valor-base de R$ 240 mil e as operações envolverem mais de três imóveis distintos. O limite recebe atualização pelo IPCA. A regulamentação também prevê enquadramento no próprio ano se a receita ultrapassar o limite em 20%, mantida a condição relacionada à quantidade de imóveis.

Com relação às empresas, é preciso avaliar os efeitos conforme seu regime tributário e sua operação.

Como funciona a transição?

O novo sistema entra aos poucos. Em 2026, IBS e CBS estão em fase de teste, com alíquotas de 0,1% e 0,9%. Em 2027, a CBS ganha maior peso e PIS e Cofins são extintos. A transição do ICMS e do ISS para o IBS ocorre gradualmente entre 2029 e 2032. A conclusão está prevista para 2033.

O que significam a redução de 70% e o redutor social?

A locação tradicional conta com redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS em relação à alíquota padrão. Mas é importante ressaltar que essa redução não corresponde a um desconto de 70% em todos os tributos do locador.

Na locação residencial, existe ainda um redutor social com valor-base de R$ 600 por imóvel e por mês. Ele reduz a base de cálculo dos novos tributos para contribuintes do regime regular e recebe atualização pelo IPCA.

Como funciona o aluguel por temporada?

A locação residencial por período de até 90 dias ininterruptos pode seguir as regras aplicáveis à hotelaria. Esse tratamento não alcança automaticamente todo proprietário, pois ele se aplica apenas se o locador estiver enquadrado como contribuinte do regime regular de IBS e CBS.

Como identificar quais regras se aplicam a cada proprietário?

Um quadro simples ajuda a orientar a primeira análise:

• pessoa física com poucos imóveis — a atenção principal continua no IRPF, no Carnê-Leão e na declaração anual;
• pessoa física com carteira maior — é necessário verificar a quantidade de imóveis, a receita e o possível enquadramento no IBS e na CBS;
• empresa locadora — o regime tributário e a transição dos novos tributos exigem avaliação contábil;
• locação por temporada — a duração dos contratos e o perfil do contribuinte precisam entrar na análise;
• casos com múltiplos imóveis, empresas ou contratos curtos — merecem orientação contábil individualizada.

Quais informações uma imobiliária precisa manter organizadas?

A imobiliária precisa registrar cadastro do locador, identificação do locatário, natureza da fonte pagadora, aluguel bruto, taxa de administração, despesas descontadas, pagamentos, repasses, contratos, recibos e informes.

A propósito, essa organização também contribui para a DIMOB. A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias reúne dados de operações do setor, incluindo pagamentos de locação e sublocação discriminados mensalmente. Pessoas jurídicas e equiparadas enquadradas nas regras devem enviá-la anualmente à Receita Federal até o último dia útil de fevereiro, considerando o ano-calendário anterior.

Os registros precisam acompanhar o fluxo real da locação durante o ano inteiro. Aluguel bruto, comissão e repasse cumprem funções diferentes e não devem aparecer como um único número solto. Essa separação facilita a conferência dos informes entregues aos proprietários e reduz divergências entre documentos administrativos e declarações fiscais.

Quais erros podem gerar problemas na tributação do aluguel?

Inconsistências pequenas podem atravessar vários contratos e aumentar o retrabalho da equipe. As falhas mais comuns aparecem nestas situações:

• deixar a apuração para a época da declaração anual;
• informar valores líquidos sem registrar corretamente as deduções;
• abater despesas sem comprovantes;
• misturar dados de contratos diferentes;
• usar tabelas desatualizadas;
• confundir a administradora com a fonte pagadora;
• assumir que todos os locadores pagarão IBS e CBS;
• ignorar o tratamento específico de contratos por temporada.

A imobiliária pode manter os registros em ordem, mas não deve oferecer respostas genéricas para situações tributárias diferentes.

Como a tecnologia ajuda a organizar a gestão dos aluguéis?

Uma plataforma de gestão imobiliária ajuda a centralizar contratos, cobranças, repasses e históricos financeiros. Ela não substitui o contador nem realiza uma análise tributária individual, mas facilita o acesso às informações usadas na rotina administrativa.

O Imoview reúne recursos para administração de contratos, controle de locações, gestão financeira, geração de boletos e emissão de extratos. Com dados organizados, a equipe reduz retrabalho e consegue orientar proprietários com mais segurança.

Perguntas frequentes sobre impostos sobre aluguel de imóvel

Quem recebe aluguel precisa pagar Imposto de Renda?

O rendimento deve ser declarado. A existência de imposto a recolher depende da base tributável, das deduções permitidas e das demais regras aplicáveis ao contribuinte.

Como declarar aluguel recebido de pessoa física?

O locador deve registrar os valores no Carnê-Leão Web ao longo do ano e importar as informações para a declaração anual. A existência de imposto mensal depende da apuração aplicável ao contribuinte.

Como declarar aluguel recebido de uma empresa?

O rendimento deve ser informado como valor recebido de pessoa jurídica. A empresa inquilina realiza a retenção na fonte conforme as regras aplicáveis.

O inquilino paga imposto sobre o aluguel?

Em regra, o inquilino não recolhe um tributo específico apenas por ocupar o imóvel. Ainda assim, deve observar as obrigações declarativas aplicáveis ao seu caso e manter os comprovantes dos pagamentos realizados.

A imobiliária paga o imposto do proprietário?

Não. A administradora organiza cobranças e repasses, mas a responsabilidade tributária do rendimento permanece com o locador. A presença da imobiliária também não muda a natureza da fonte pagadora.

Posso descontar IPTU e condomínio?

Essas despesas podem reduzir a base do IRPF se forem encargos do locador e houver comprovantes.

Todo proprietário pagará IBS e CBS?

Não. Pessoas físicas só entram no regime regular se atenderem aos critérios legais. A transição também ocorre gradualmente.

IBS e CBS começam a ser cobrados integralmente em 2026?

Não. O ano de 2026 integra a fase de testes e adaptação. A implantação financeira ocorre em etapas até 2033.

Aluguel por temporada tem regras diferentes?

Pode ter. Locações residenciais de até 90 dias ininterruptos podem receber o tratamento aplicável à hotelaria se o locador estiver enquadrado no regime regular de IBS e CBS.

Organização ajuda a reduzir erros na gestão dos aluguéis

Os impostos sobre aluguel de imóvel exigem atenção mensal, documentos consistentes e acompanhamento das novas regras. Para as imobiliárias, uma operação organizada melhora a comunicação com proprietários e prepara a equipe para exigências que mudam conforme cada cenário.

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