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O aluguel venceu. A imobiliária entrou em contato, enviou a cobrança e tentou negociar. O prazo combinado passou e o débito continua aberto. Então alguém pergunta: “Entramos com uma ação de cobrança de aluguel?”
Pode ser um dos caminhos. Mas existe uma pergunta anterior que muda bastante a análise: o proprietário quer receber a dívida, retomar o imóvel ou fazer as duas coisas?
A inadimplência pode levar a medidas jurídicas diferentes, e a escolha depende do objetivo do locador, do contrato, dos documentos disponíveis e da garantia usada na locação. Cobrar a dívida e recuperar o imóvel não são necessariamente o mesmo problema. Acompanhe o post e veja como essa diferença orienta os próximos passos.
O que é uma ação de cobrança de aluguel?
A ação de cobrança de aluguel é um processo judicial voltado a buscar o reconhecimento de uma dívida da locação e a condenação ao pagamento dos valores devidos.
A base começa pela própria obrigação contratual. A Lei do Inquilinato determina que o locatário deve pagar pontualmente o aluguel e os encargos legal ou contratualmente exigíveis. Dependendo do caso, a dívida pode incluir aluguéis vencidos e outros valores atribuídos ao locatário.
Porém, existe uma distinção importante. No uso cotidiano, “ação de cobrança” é uma expressão usada de maneira genérica para se referir a uma cobrança judicial. Tecnicamente, porém, ela não é o único caminho possível.
Se o crédito decorrente do aluguel estiver documentalmente comprovado e preencher os requisitos legais, o CPC o reconhece como título executivo extrajudicial. Nesse cenário, o advogado pode analisar a possibilidade de execução. E, se o objetivo também for encerrar a locação e recuperar o imóvel, a discussão passa pelo despejo por falta de pagamento.
Ou seja, antes de escolher o nome da ação, é preciso saber o que se pretende alcançar e quais documentos sustentam o caso.
Ação de cobrança, execução e despejo não são a mesma coisa
A diferença fica mais fácil de entender quando você olha para o objetivo de cada caminho.
Ação de cobrança
A ação de cobrança segue um processo de conhecimento para discutir a obrigação e buscar uma decisão que reconheça a dívida e condene o devedor ao pagamento.
Mesmo quando existe um título executivo extrajudicial, o Código de Processo Civil permite que o credor opte pelo processo de conhecimento para obter um título judicial. Isso significa que a existência de um caminho executivo não elimina automaticamente a possibilidade da ação de cobrança.
Execução
Na execução, existe previamente um título ao qual a lei atribui força executiva. O art. 784, VIII, do CPC inclui nessa categoria o crédito documentalmente comprovado decorrente de aluguel de imóvel e de encargos acessórios, como taxas e despesas de condomínio.
Isso não significa que toda inadimplência de aluguel possa ser levada à execução sem análise. O próprio CPC exige obrigação certa, líquida e exigível. Contrato, demonstrativos, composição da dívida e demais documentos precisam ser examinados no caso concreto.
Também não faz sentido apresentar a execução como “sempre melhor” ou garantir que ela será mais rápida. Estratégia processual depende dos fatos, da documentação e das questões que podem surgir durante o processo.
Despejo por falta de pagamento
O despejo responde a outra necessidade: recuperar o imóvel. A Lei do Inquilinato prevê que a falta de pagamento do aluguel e dos encargos pode levar ao desfazimento da locação.
E existe uma possibilidade especialmente importante para quem administra imóveis: despejo e cobrança podem aparecer juntos. O art. 62 permite cumular o pedido de rescisão da locação com a cobrança dos aluguéis e acessórios.
Por isso, a pergunta “cobrança ou despejo?” nem sempre exige escolher apenas um deles. O proprietário pode querer receber e retomar o imóvel. O jurídico avaliará qual medida atende melhor ao cenário.
É preciso tentar cobrar o aluguel antes de ir à Justiça?
Não existe uma regra universal segundo a qual toda cobrança judicial de aluguel só possa começar depois de determinado número de mensagens, ligações ou notificações extrajudiciais.
Ainda assim, uma etapa administrativa bem organizada pode ser muito útil. Ela permite comunicar o débito, verificar se houve erro no pagamento ou na cobrança, oferecer uma possibilidade de negociação e registrar o histórico das tentativas realizadas.
Uma régua de cobrança ajuda justamente a definir quem entra em contato, quando isso acontece, por qual canal e quando o caso precisa avançar para outra etapa.
O cuidado está em não transformar um procedimento interno em uma regra jurídica inventada. “Só encaminhamos ao advogado depois de três notificações”, por exemplo, pode ser uma política operacional, mas não deve ser apresentada como exigência legal geral sem validação do jurídico.
Contrato, tipo de medida pretendida e circunstâncias específicas podem alterar a necessidade ou os efeitos de uma notificação. Por isso, a imobiliária precisa ter critérios de cobrança definidos e um ponto objetivo de encaminhamento para análise jurídica.
O que pode entrar na cobrança do aluguel atrasado?
A cobrança começa pelos aluguéis vencidos. A eles podem se somar encargos cuja responsabilidade seja do locatário, além de multa contratual, juros, atualização e outros valores que tenham fundamento legal ou contratual e possam ser demonstrados.
A Lei do Inquilinato atribui ao locatário o pagamento do aluguel e dos encargos exigíveis e também trata de despesas como consumos e despesas ordinárias de condomínio. Por outro lado, existem obrigações que permanecem com o locador, salvo hipóteses específicas previstas em lei ou contrato.
Por isso, cobrar não é simplesmente somar “aluguel + qualquer despesa que apareceu no mês”.
Cada parcela precisa ter origem identificável e cálculo verificável. No despejo cumulado com cobrança, por exemplo, a própria Lei do Inquilinato exige que a inicial apresente cálculo discriminado do débito.
Multa, juros e correção também precisam ser aplicados conforme o contrato e os critérios jurídicos pertinentes. Temos um conteúdo dedicado a multa e juros de aluguel atrasado, justamente para separar esses componentes e evitar que a cobrança seja montada no improviso.
Para a operação, isso significa manter o demonstrativo atualizado e conseguir explicar de onde saiu cada valor antes que a discussão chegue ao advogado ou ao processo.
Quais documentos a imobiliária precisa manter organizados?
Entregar apenas o contrato ao advogado pode deixar boa parte da história da inadimplência espalhada em sistemas, e-mails e conversas.
Dependendo do caso, o jurídico pode precisar consultar contrato e aditivos, identificação das partes, modalidade de garantia, demonstrativo atualizado da dívida, boletos emitidos, pagamentos anteriores, valores vencidos, encargos, acordos, renegociações, comunicações realizadas e eventuais notificações.
Também podem ser relevantes informações sobre entrega das chaves, fiador ou outra garantia contratada e alterações ocorridas durante a locação.
Isso não significa que todos esses documentos sejam requisitos obrigatórios em qualquer processo, visto que a necessidade muda conforme a medida judicial e os fatos.
A lógica operacional é mais simples: quanto melhor estiver documentada a trajetória da locação, menos o jurídico dependerá de reconstruir o caso depois que o conflito já existe.
No Imoview ADM, reunimos informações da administração da carteira, como contratos, recebimentos, repasses e garantias locatícias. Esse histórico ajuda a manter dados da locação no mesmo fluxo da operação, em vez de deixar peças importantes espalhadas por controles paralelos.
A organização documental não escolhe a estratégia jurídica, mas dá ao profissional responsável melhores condições para entender o que aconteceu e avaliar os próximos passos.
E o fiador ou outra garantia: quem responde pela dívida?
A resposta depende da modalidade de garantia, das cláusulas do contrato e do que aconteceu ao longo da locação.
A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades: caução, fiança, seguro-fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A lei também estabelece, como regra, que a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, mesmo quando a locação é prorrogada por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário.
No caso específico do despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança, o art. 62 prevê que o locatário seja citado para responder ao pedido de rescisão e que locatário e fiadores respondam ao pedido de cobrança.
Ainda assim, não dá para olhar apenas para a palavra “fiador” no contrato e concluir automaticamente qual será sua responsabilidade. Exoneração, aditivos, substituição de garantia, prorrogação e outros acontecimentos podem alterar a análise.
Para a imobiliária, há uma lição importante: a garantia precisa ser acompanhada durante a vida do contrato. Descobrir somente na inadimplência que houve uma mudança relevante cria um problema que poderia ter aparecido antes em uma revisão da carteira.
O inquilino ainda pode pagar depois que começa uma ação?
Pode haver espaço para pagamento ou acordo mesmo depois que o problema chega ao jurídico, mas os efeitos dependem da medida adotada e do momento processual.
Na ação de despejo por falta de pagamento, existe uma regra específica. A Lei do Inquilinato permite que locatário e fiador evitem a rescisão efetuando, em até 15 dias contados da citação, o pagamento do débito atualizado nas condições do art. 62. Entram nessa composição aluguéis e acessórios vencidos até o pagamento, multas ou penalidades exigíveis, juros de mora e os demais componentes previstos pela lei.
Esse mecanismo é conhecido no meio jurídico como purga da mora.
A regra, porém, não deve ser transportada automaticamente para qualquer ação de cobrança ou execução. Cada processo tem dinâmica própria, e um pagamento parcial, integral ou acordo pode produzir efeitos diferentes.
Por isso, quando a demanda já foi judicializada, as negociações devem seguir a estratégia definida pelo advogado. A imobiliária continua tendo um papel importante na informação e no histórico, mas decisões sobre o processo precisam permanecer alinhadas ao jurídico.
Existe prazo para cobrar judicialmente aluguel atrasado?
Sim. O Código Civil estabelece prazo prescricional de três anos para a pretensão relativa a aluguéis de imóveis urbanos ou rurais.
Esse prazo merece atenção, mas a contagem em situações concretas não deve ser tratada de forma automática. Questões como termo inicial, interrupção ou suspensão da prescrição podem exigir análise específica.
Para a imobiliária, a consequência operacional é direta: a inadimplência não pode desaparecer em uma carteira sem responsável, prazo e acompanhamento.
Quanto mais tempo um débito permanece sem tratamento, mais difícil fica reconstruir contatos, acordos e documentos. Além do impacto financeiro, a demora pode aproximar o caso de questões prescricionais que exigem avaliação jurídica imediata.
A melhor ação de cobrança começa muito antes do processo
Quando um caso de inadimplência chega ao advogado, boa parte do trabalho da imobiliária já deveria estar feita.
Contrato organizado, garantia identificada, vencimentos acompanhados, valores calculados corretamente, contatos registrados, acordos documentados e um critério para encaminhamento jurídico ajudam a apresentar o problema como uma história verificável, e não como uma coleção de arquivos encontrados às pressas.
Uma régua de cobrança também ajuda a perceber quando o atraso ainda está em uma fase administrativa e quando a negociação deixou de avançar. Isso evita tanto abandonar débitos quanto manter indefinidamente um caso sem decisão.
Como comentamos, no Imoview ADM, organizamos a administração da carteira de locação com contratos, cobranças, recebimentos, repasses, encargos, garantias e informações que acompanham o contrato ao longo do tempo. Recursos integrados de comunicação e cobrança também ajudam a imobiliária a manter o acompanhamento dentro da rotina.
Ou seja, a tecnologia é uma excelente ferramenta para preservar informações, reduzir controles paralelos e permitir que a equipe saiba o que foi cobrado, o que permanece em aberto e quais dados precisam seguir para o jurídico.
Quando o aluguel atrasado chega ao jurídico, organização faz diferença
A ação de cobrança pode ser um dos caminhos para uma inadimplência, mas não funciona como nome genérico para qualquer medida judicial envolvendo aluguel atrasado.
Dependendo do objetivo do proprietário e da documentação disponível, a análise pode envolver ação de cobrança, execução, despejo, despejo cumulado com cobrança ou negociação. Quem define a estratégia para o caso concreto é o profissional jurídico.
Para a imobiliária, o trabalho começa antes desse momento: acompanhar vencimentos, documentar a cobrança, conhecer a garantia e manter a dívida demonstrada corretamente.
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