Saiba tudo sobre o novo índice de reajuste de aluguel: IVAR

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As discrepâncias entre os indicadores econômicos IGP-M e IPCA criaram uma série de debates sobre qual deles realmente seria a melhor opção para nortear os reajustes de aluguel no Brasil.

Isso aconteceu, principalmente, porque os reajustes baseados no primeiro diferenciavam-se muito da realidade de maior parte da população, o que ocasionou a abertura de diversas negociações, dificultando as rotinas das imobiliárias.

Pensando em trazer um indicador mais palpável para a realidade brasileira, foi lançado em 2022 o IVAR. Para você, gestor de imobiliária, que ainda não sabe sobre o assunto, preparamos um conteúdo imperdível com todos os detalhes sobre o novo indicador. Veja a seguir.

O que é o IVAR?

IVAR é sigla para Indicador de Variação de Aluguéis Residenciais e foi lançado pela FGV em 2022. A ideia é medir a evolução dos valores de aluguéis praticados no país. Ao mesmo tempo, também se propõe como o mais próximo da realidade para o reajuste dos contratos de locação, tendo o objetivo de substituir os atuais indicadores utilizados.

Afinal, hoje no mercado, temos dois principais que são adotados: IGP-M e o IPCA:

• IGP-M: o Índice Geral de Preços – Mercado é um indicador que analisa a variação de preços de diversos produtos e serviços, sendo um dos principais medidores de inflação em conjunto. Por muitos anos, foi popularmente conhecido como o “índice de reajuste do aluguel”, mas também orienta reajuste de outros serviços prestados, como mensalidades escolares, tarifas da rede elétrica entre outros;
• IPCA: o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, hoje é conhecido como o indicador oficial relacionado com a inflação no Brasil. Ele ajuda a medir o custo de vida da população que mora em regiões urbanas no Brasil e é calculado a partir de uma lista de produtos e serviços que são amplamente utilizados no Brasil.

Ambos hoje não conseguem atender às demandas específicas do mercado imobiliário e, portanto, foi preciso criar um indicador novo. Para entender melhor sobre ele, falaremos a seguir sobre como ele é calculado.

Como é calculado o IVAR?

A FGV utiliza como base de cálculo para o indicador os valores que são praticados nos contratos de aluguéis residenciais em quatro capitais importantes do país. Estão entre elas:

• São Paulo;
• Rio de Janeiro;
• Belo Horizonte;
• Porto Alegre.

Os dados são fornecidos pelas empresas que administram os imóveis – as imobiliárias – dessas regiões. A partir disso, a FGV faz os cálculos e oferece o índice de variação em determinado período.

Para isso, a instituição considera os valores lançados no primeiro e no último dia a cada mês. Por isso, esse é um indicador considerado mensalmente.

Outro ponto importante que o indicador considera é a abordagem tanto dos contratos novos quanto o reajuste anual de contratos antigos. Considera, também, as características dos imóveis.

Quando o IVAR foi lançado?

O IVAR foi lançado em janeiro de 2022, mas na verdade, o índice já é estudado desde 2019, quando se começou a questões o IGP-M como indicador-chave para o reajuste de aluguel.

Por isso , ele ainda é muito pouco conhecido e ainda temos poucas imobiliárias que adotam ele. Mas a partir de 2023, estima-se que teremos uma maior abertura do mercado para a sua adoção.

Vale a pena mudar o indicador atual para o IVAR?

Com o lançamento do indicador, essa é uma dúvida bastante comum: afinal, qual deve ser utilizado nos contratos, o IVAR, IGP-M ou o IPCA?

Em primeiro lugar, não há uma determinação legal, de forma que as imobiliárias podem escolher os indicadores que sentirem ser mais justos para este fim.

Contudo, é importante considerar, também a capacidade dos seus inquilinos em comportar o reajuste. Caso contrário, a pessoa pode pedir para sair do imóvel e buscar outro contrato que atenda melhor suas demandas.

Uma forma de comparar essas questões é pesquisando as variações dos indicadores nos últimos anos. A partir disso, é possível analisar qual deles é o mais competitivo.

Mas, se você colocar na ponta do lápis hoje, o IVAR é o indicador mais competitivo em comparação com os demais praticados. Mas ainda são poucas as imobiliárias que trabalham com ele.

Como incorporar o IVAR para reajuste de aluguéis em sua empresa?

É importante considerar que o IVAR só pode ser aplicado se estiver previsto em contrato, ou seja, para adotá-lo em contratos antigos, é preciso que seja em comum acordo entre as partes. Para isso, é importante ter uma política de esclarecimento e buscar o consenso entre as partes.

Caso decida adotar o IVAR, pode ser interessante então inseri-lo nos contratos novos realizados a partir deste momento, o que deve estar expressamente claro no documento na cláusula correspondente, incluindo a data na qual ocorrerá o reajuste.

Como lidar com a gestão de reajuste de aluguéis na sua imobiliária?

Discutir sobre o IVAR traz, claro, a questão sobre os reajustes de aluguéis de modo geral. Esse é um ponto importante a ser pensado, principalmente, para promover maior transparência sobre o assunto. Confira a seguir os principais pontos.

Defina a data anual do reajuste

Segundo a lei do inquilinato, só é possível fazer o reajuste uma vez por ano e data precisa estar especificada no contrato. Normalmente o mês escolhido é o de aniversário do início.

Esse dado precisa estar presente no contrato para que o contratante esteja ciente da questão. Mas, além disso, um gesto importante é sempre avisar com algum tempo de antecedência (pelo menos 40 dias) sobre a proximidade do período de reajuste.

Deixe o indicador claro no contrato

Todo reajuste leva em consideração, inicialmente, algum dos indicadores que listamos anteriormente (IPCA, IGP-M ou IVAR). Mas, para isso, é preciso estar presente claramente no contrato qual foi o escolhido, para não causar confusões.

Em períodos nos quais há uma forte discrepância (como quando o IGP-M alcançou patamares acima de 20%), foi possível negociar a troca no contrato ainda vigente. Da mesma forma, é possível abrir campos de negociação ao longo da vigência.

Especifique se há possibilidade de negociação entre as partes

Outro ponto que é importante estar presente em contrato é se há a possibilidade de negociar o reajuste entre imobiliária, inquilino e proprietário. É importante que isso esteja especificado, pois abre uma visão positiva por parte do contratante de que, em caso de problemas, ele poderá negociar condições para permanecer no espaço.

Isso porque é muito comum que, em períodos de crise, ocorram situações nas quais a pessoa não possa arcar com o reajuste definido pelo indicador e, com isso, decida romper o contrato por não conseguir arcar com o valor maior.

Nesses casos, a flexibilidade até determinado ponto pode ser sua maior aliada. A partir da possibilidade de achar um valor possível  que não prejudique o rendimento do proprietário, os ganhos da imobiliária e esteja dentro do possível para que o locatário pague, todos saem ganhando.

Esteja sempre atento para eventuais mudanças na lei do inquilinato

Todos os contratos de locação – inclusive tudo que permeia os reajustes do valor de aluguel – estão submetidas à Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Ela é fundamental, principalmente, por estabelecer os papéis do proprietário, inquilino e imobiliária.

Como eventuais mudanças podem ocorrer na legislação, devido a uma necessidade de momento, é fundamental manter-se atualizado sobre essas questões. Por isso, esteja sempre atento, por exemplo, em nosso blog. Caso aconteça alguma mudança, você receberá todas as atualizações o quanto antes aqui em nosso espaço.

Tenha um software de administração de imóveis para controlar os contratos da sua imobiliária

Fato é que, para uma imobiliária de médio e grande porte, que gerencia dezenas, centenas e, até mesmo, milhares de contratos, fazer o acompanhamento manual de quais indicadores estão em cada contrato (caso tenha tido algum tipo de mudança), aniversários de contratação, cálculos dos valores, entre outros, pode ser altamente trabalhoso e, assim, proporcionar um gargalo no dia a dia do negócio.

Um software (ou conjunto de soluções) que permite melhor gestão de contratos e de imóveis permite que muitas dessas questões possam ser gerenciadas de forma automatizada e, assim, minimizar os riscos de problemas.

É possível, por exemplo, vincular cada imóvel e contrato a uma data de aniversário de locação, quais os indicadores e o valor atual de aluguel. Com isso, o próprio sistema faz o cálculo do valor acumulado nos últimos 12 meses pelo indicador e proporciona o valor final no dashboard.

É possível, também, programar o envio das comunicações avisando sobre o aniversário do contrato e, assim, já deixar os locatários avisados. Isso porque é possível ter um tempo para analisar a questão e, também, identificar se é preciso pedir negociação para viabilizar.

A antecedência permite que a pessoa decida se vai permanecer no imóvel e, caso contrário, anunciar dentro do tempo determinado pela Lei do Inquilinato sua saída (30 dias antes da saída). Isso tudo pode ser facilitado e mediado por meio de soluções focadas para o setor imobiliário..

Como a Universal Software pode ajudar na gestão de reajuste de aluguel?

A gestão de reajuste de aluguel é fundamental, entre outros aspectos, para a administração da imobiliária e, até mesmo, sobre o controle financeiro do local. Afinal, o reajuste (ou a falta dele) impactam em alguma medida o fluxo de caixa.

Por isso, é importante ter o suporte de soluções focadas para o setor imobiliário e que ofereçam tudo que o seu negócio precisa para proporcionar melhores resultados, podendo ir além, até mesmo, do controle de reajuste de aluguel.

Nós temos diversas soluções importantes para uma melhor gestão imobiliária mais eficiente, garantindo não só uma boa gestão de contratos e imóveis, mas melhor rendimento e estabelecimento de uma boa relação com o cliente.

Separamos a seguir mais informações sobre nossos os prinicipais sistemas. Confira a seguir:

1. CRM: ajuda na gestão de atendimentos e acompanhamento dos corretores, bem como acompanhamento das negociações, identificação do estágio do funil de vendas e integração com principais sites de anúncios, ajudando a aumentar as chances de converter o potencial cliente e conseguir locar o imóvel;
2. ADM: garante uma melhor gestão dos imóveis e dos contratos de locação e manejando diversos pontos, desde agendar vistorias, acionar sinistro, conferir contratos próximos do vencimento, períodos de reajuste, entre outros pontos importantes para melhor fluxo das operações internas;
3. FIN: permite uma gestão completa sobre o setor financeiro da imobiliária, ajudando no split de pagamentos, acompanhamento da folha de pagamento dos profissionais, envio das comissões para os profissionais, gestão do fluxo de caixa, automação de pagamento de contas, entre outros pontos;
4. PÓS: permite o acompanhamento do processo de pós-venda. Nele, você consegue identificar o histórico de negociações, velocidade na conclusão do contrato, geração das ordens de pagamento das comissões e seus respectivos cálculos, entre outros;
5. PRÉ: para uma melhor experiência para seus leads, o PRÉ permite que você atenda seus leads com mais agilidade, crie cadências e campanhas especificas de acordo com o tipo de cliente além de disponibilizar uma série de indicadores para tomada de decisão;
6. Esteira Digital: permite acompanhar a jornada do cliente na imobiliária, garantindo processos 100% digitais, desde agendamento de visitas, negociações de propostas, análise de crédito, cotação de seguros, assinatura digital e muito mais.

Nós da Universal Softwares somos especialistas em auxiliar imobiliárias a se transformarem digitalmente. Com nossas soluções, é possível proporcionar uma melhor gestão do seu negócio e não só ter maior rentabilidade, mas também garantir a fidelização dos clientes (sejam eles inquilinos ou proprietários).

Com isso, você consegue trazer o seu negócio para o momento da transformação digital, digitalizando e automatizando processos.

Quando isso é feito nos detalhes sobre reajuste de aluguéis, como você viu ao longo deste artigo, é possível minimizar desconfortos e quebras de contrato e garantir o destaque do seu negócio no mercado imobiliário.

Entre em contato e venha conhecer como podemos ajudar você no dia a dia.