IGP-M: O que é e qual sua importância para o mercado imobiliário?

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O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é um indicador financeiro fundamental para a economia brasileira e seus diferentes setores, como o imobiliário. Ele é calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e utilizado como principal referência para realizar os reajustes dos contratos de aluguel.

Para isso, o IGP-M leva em conta uma série de variáveis, por exemplo, a medição da inflação no país, as condições econômicas e as mudanças na política monetária. O índice ainda pode ser afetado por fatores externos, como eventos internacionais, guerras ou desastres naturais, que podem levar ao aumento geral dos preços.

Pensando na relevância do tema, criamos um guia completo sobre o IGP-M, apresentando sua importância para as negociações no mercado imobiliário. Acompanhe a seguir e confira!

O que são indexadores econômicos?

Os indexadores econômicos são usados como referência para atualizar contratos, entender a inflação e saber quanto um determinado investimento rende. Dessa forma, a variação destes indexadores afeta diretamente a economia, influenciando desde o valor do contrato de aluguel até a produção industrial.

Os índices também apresentam um peso relevante para a população de um modo geral, já que são adotados para ajustar preços de produtos e serviços. IGP-M, taxa Selic, DI e IPCA, por exemplo, são os indexadores mais usados hoje no mercado financeiro brasileiro.

Em geral, eles são utilizados para algumas finalidades principais: acompanhar a atividade econômica, corrigir preços e evitar a volatilidade. Para isso, os índices são baseados em pesquisas e cálculos específicos. Todas as aplicações, hoje, são dependentes da atuação de um indexador econômico.

Por isso, entender as particularidades de cada índice utilizado como base para o reajuste dos preços praticados é muito relevante. Sobretudo se o intuito é realizar negociações imobiliárias, como compra e venda, e oferta de aluguéis, que contam com o IGP-M como principal referencial.

O que é IGP-M?

O IGP-M é considerado um dos indicadores mais relevantes da inflação, auxiliando no cálculo de preços do mercado brasileiro. Ou seja, o IGP-M funciona como um termômetro da economia nacional a cada mês. Sua definição está atrelada ao monitoramento de produtos, serviços e matérias-primas.

Basicamente, o IGP-M conta com duas funções principais:

1. servir de base para o cálculo de ativos, como bens, valores, créditos e direitos;
2. medir a movimentação dos preços no mercado brasileiro.

No setor imobiliário, o IGP-M é bastante utilizado na definição dos valores contratuais nos processos de aluguel, compra e venda de imóveis. Ou seja, o indicador é a principal referência para a correção das negociações de longo prazo, como as relativas a financiamentos das unidades, por exemplo.

Não é à toa que, em boa parte do país, o IGP-M seja conhecido como a “inflação do aluguel”. Além dos contratos imobiliários, o índice ainda é adotado para determinar o preço em:

1. escolas, universidades e demais instituições de ensino;
2. corretoras de seguro;
3. operadoras de planos de saúde;
4. empresas de telefonia.

Desde a sua criação, o IGP-M sempre foi um dos indicadores mais relevantes do país. Ele surgiu graças à necessidade que o mercado financeiro tinha de encontrar um índice totalmente confiável e que não fosse influenciado por interesses de cada governo, por exemplo.

Com isso, o IGP-M passou a ser muito usado em diferentes segmentos da economia, já que abrange uma grande variedade de setores e etapas do processo produtivo. O diferencial é que o IGP-M oferece uma visão macro da atividade financeira nacional.

Como o índice é calculado?

O IGP-M é calculado tendo como base a média aritmética de outros indicadores, como o IPA (Índice de Preços por Atacado), o IPC (Índice de Preços ao Consumidor) e o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Cada fator apresenta um peso diferente na análise final do IGP-M. Veja:

• IPA: mede a variação de preços de mais de 400 mercadorias do setor atacadista, representando 60% da média final do IGP-M;
• IPC: mede a variação dos preços de bens e serviços mais comuns, representando 30% do cálculo do IGP-M;
• INCC: mensura a variação de todos os custos envolvidos na construção civil destinada para fins habitacionais, compondo 10% do IGP-M. Na apuração, estão incluídos uma série de fatores, como materiais, equipamentos e mão de obra.

O período utilizado para realizar o levantamento dos dados do IGP-M compreende o dia 21 de um mês até o dia 20 do mês seguinte. Ao final de cada mês, portanto, a FGV divulga oficialmente os valores definitivos do indicador. Além disso, o órgão também publica a taxa acumulada dos últimos 12 meses.

Dessa maneira, fica mais simples entender a oscilação do IGP-M ao longo do tempo. Em alguns casos, o indicador ainda pode sofrer um aumento considerável, influenciado por fatores internos e externos, como:

• elevação no preço das commodities;
• demanda de matéria-prima maior do que a capacidade produtiva;
• disparada do dólar; recessão econômica.

Para se ter uma ideia, o cálculo do IGP-M pode influenciar alguns investimentos do mercado financeiro e, com isso, ajudar a fazer projeções ou compreender o desempenho de determinados setores. Com isso, o IGP-M funciona como uma referência para os reajustes contratuais, como citamos anteriormente.

Compreender a fundo como o cálculo do IGP-M é realizado é fundamental para os profissionais do ramo imobiliário e também para as pessoas que estão interessadas em vender, alugar ou comprar imóveis. Isso porque o indicador é adotado como base em financiamentos, auxiliando a fechar melhores negócios.

Qual a diferença entre IGP-M e IPCA?

É comum confundir o IGP-M com o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Ambos os indicadores são utilizados para acompanhar a mudança de preços do mercado e o impacto no cotidiano da população, sendo essenciais para a economia nacional.

No entanto, enquanto o IGP-M representa os preços gerais, o IPCA contempla os preços ao consumidor de forma ampla. Nesse caso, a metodologia de cálculo do IPCA pode abranger mais de 90% das famílias localizadas em áreas urbanas, avaliando como as variações de preço afetam o poder de compra dos cidadãos.

Para isso, algumas categorias são medidas, como alimentos, bebidas, comunicação, despesas pessoais, educação, saúde, transporte, entre outros. Cada um dos fatores do IPCA apresentam um peso diferenciado, servindo como referência básica para que o Governo Federal monitore as metas de inflação anuais.

O IPCA é calculado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia Estatística), funcionando como o principal indicador para a definição da Selic (Sistema Especial de Liquidação e Custódia). A Selic, por sua vez, serve de base para todas as outras taxas de juros. Quanto mais alta a inflação, por exemplo, maior a Selic.

Por isso mesmo, o IPCA é considerado o índice oficial para medir a inflação de produtos e serviços no país. O IGP-M, por outro lado, é um indicador mais específico, que influencia os valores de imóveis, materiais de construção, energia elétrica, entre outros.

Compreender as diferenças entre o IGP-M e o IPCA é imprescindível para os profissionais do setor imobiliário. Dessa maneira, eles podem realizar cálculos mais precisos e que, de fato, acompanhem a intensa movimentação do mercado brasileiro.

O que influencia o aumento do IGP-M?

O cálculo do IGP-M é influenciado por uma série de fatores, como citamos nos tópicos anteriores. As alterações mensais no índice, como aumento ou redução, demonstram como as variações de preços em produtos e serviços funcionam em determinados períodos.

Quando o IGP-M sobe, todos os valores ficam superiores em relação ao mês anterior. Estas variações impactam a economia em inúmeros âmbitos, como no reajuste de aluguéis, parcelas, investimentos, entre outros.

Por exemplo, o aumento do IGP-M pode ser causado pela taxa de câmbio. Isso porque boa parte do cálculo do índice é composta por commodities ligadas ao setor industrial, varejo, construção civil e ao agronegócio. Com a desvalorização cambial, portanto, os produtos destes segmentos, cotados em dólar, sobem de preço, levando à pressão do IGP-M.

Além disso, o IGP-M é composto pode outros indicadores, como o IPA-M, IPC-M e INCC-M. Veja:

• IPA-M (Índice de Preços por Atacado): representa 60% do IGP-M.
• O IPA-M monitora os movimentos do comércio atacadista e varejo; IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor): representa 30% do IGP-M.
• O IPC-M mede o consumo de diversas áreas, como habitação, saúde, vestuário e transporte;
• INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção): representa 10% do IGP-M. O INCC-M é coletado em algumas capitais do Brasil para avaliar o custo envolvido na construção de moradias, como preço de mão de obra especializada, materiais e insumos.

A inflação, como vimos anteriormente, também é um dos principais fatores que influenciam o aumento do IGPM. Isso porque a alta dos bens e serviços impactam diretamente o índice. A taxa de juros e o crescimento do PIB, igualmente, afetam o IGP-M.

Em um contexto de taxa de juros elevada, por exemplo, são disponibilizados menos recursos para investimentos imobiliários e financeiros. Isso leva a uma redução na demanda por estes ativos e, consequentemente, a uma queda significativa de preços.

É preciso ter em mente que a oferta e demanda de bens e serviços é essencial para a definição dos preços no mercado e no cálculo do IGP-M. Como o indicador influencia a correção de contratos imobiliários no país, sua alta afeta importantes fatores econômicos e decisões de investimento.

Como o IGP-M afeta o mercado imobiliário?

Como termômetro da economia, o IGP-M tem sua relevância no reajuste dos contratos de aluguel e também nos financiamentos com incorporadoras e construtoras. Em geral, a atualização dos valores é prevista em contrato, permitindo que o dono do imóvel corrija o valor mensal cobrado aos inquilinos.

O cálculo se baseia nos valores de matérias-primas, bens de consumo final e custo da construção civil, considerando equipamentos, materiais, mão de obra, instalações e acabamentos. O índice costuma ser aplicado 12 meses após o fechamento da negociação de locação.

Ou seja, o acréscimo de valor do aluguel sempre será baseado na variação do IGP-M do ano anterior. O indicador, nesse caso, considera o preço atual do metro quadrado das unidades. Ou seja, o proprietário da unidade ou as imobiliárias podem utilizar o IGP-M para chegar a reajustes justos.

Por isso mesmo, o IGP-M contribui para o fechamento de boas negociações imobiliárias, tanto de compra e venda quanto de aluguel. O indexador se faz presente em contratos formais e também como base para a definição do valor acordado.

Mesmo que seja reajustado mensalmente, o IGP-M, no entanto, só é aplicado no vencimento dos contratos, como citamos. Com isso, os valores dos aluguéis e das mensalidades de financiamentos, por exemplo, são definidos considerando a inflação e o custo de vida da população.

Diante das instabilidades econômicas dos últimos anos e com a alta histórica do IGP-M, algumas imobiliárias têm deixado de usar este índice como referência para o reajuste do valor dos imóveis. Para isso, boa parte dos profissionais e corretores têm adotado outros indicadores para realizar os cálculos.

Índices utilizados no mercado imobiliário além do IGP-M

Além do IGP-M, outros indicadores são utilizados atualmente no mercado imobiliário para ajustar os valores dos imóveis, como o IPCA e o INPC. Isso porque o IGP-M mede a variação de preços do mercado, e não dos consumidores, apresentando fortes distorções em relação aos índices de consumo no longo prazo.

Por ser distante do custo de vida de inquilinos e proprietários, o reajuste do aluguel, por exemplo, pode se tornar muito oneroso para quem paga ou não ser ajustado adequadamente diante da renda do dono da unidade.

Utilizar outros índices, portanto, acaba refletindo melhor o impacto no custo de ambas as partes. Por isso, é fundamental conhecer mais a fundo as características e particularidades de cada indexador, para entender como realizar boas negociações no setor imobiliário. Veja a seguir!

IPCA

O IPCA é utilizado desde 1979 para avaliar o poder de compra da moeda brasileira. No entanto, apenas no início do ano 2000, o Banco Central passou a adotar o IPCA como índice oficial de controle da inflação e deflação.

O IBGE, responsável pela pesquisa de preços, realiza o levantamento a cada mês, a partir de dados de estabelecimentos comerciais, concessionárias de serviços públicos, domicílios e prestadores de serviços. O órgão considera os seguintes grupos de análise:

• educação;
• vestuário;
• despesas pessoais;
• habitação;
• saúde e cuidados pessoais;
• artigos de residência;
• transportes;
• comunicação.

Para isso, o IBGE realiza a coleta de dados em 16 cidades brasileiras, como São Paulo, Rio de Janeiro, Brasília, Salvador, Belo Horizonte, entre outras. Cada região do país conta com um peso diferente no cálculo do IPCA. A metodologia de ponderação aplicada pelo IBGE é feita com base na Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF).

Com isso, o IPCA apresenta inúmeras funções e pode ser adotado por diferentes setores da economia. Sua principal utilidade, no entanto, é representar o índice atual da inflação. Com seu monitoramento, fica mais simples entender as oscilações da inflação ao longo dos meses e certificar que ela não ultrapasse a meta estipulada anualmente.

Nos últimos anos, o IPCA tem sido usado como o principal referencial para os acordos sobre o reajuste de aluguéis. Além de manter um percentual mais justo em comparação ao IGP-M, o IPCA também ilustra melhor os hábitos de consumo da população.

INPC

O INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) também é elaborado pelo IBGE dentro do mesmo sistema que calcula o IPCA. A diferença entre os dois indexadores é que o INPC está associado à renda de famílias de baixa renda, que recebem entre 1 a 5 salários mínimos.

Por conta de suas características, o INPC é adotado como parâmetro oficial pelo Governo Federal para a realização do reajuste salarial. O índice é calculado a partir de pesquisas mensais e dados do primeiro e último dia do mês.

Em geral, são analisados a alteração de preços em itens básicos, como alimentos, medicamentos e meios de transporte. A principal diferença do INPC com o IPCA, é o grupo familiar avaliado. O INPC abrange uma categoria mais sensível às variações de preços, gerando um maior impacto.

No setor imobiliário, o INPC ajuda a calcular o ajuste nos preços do aluguel, determinando a precificação justa dos imóveis. Assim como o IPCA e outros tipos de marcadores econômicos, o INPC também influencia o custo da compra e venda, assim como reformas e construções em unidades imobiliárias.

Como melhorar as negociações no mercado imobiliário?

Conhecer os diferentes índices que impactam o valor dos imóveis é essencial para realizar boas negociações. Para isso, é preciso se planejar muito bem, já que o mercado exige profissionais capacitados e com amplo conhecimento sobre a atividade.

Além de tudo, as mudanças no setor imobiliário nos últimos anos vem afetando o comportamento dos consumidores e elevando o nível de exigência. Por isso, é fundamental que os corretores de imóveis, proprietários e donos de imobiliárias contem com estratégias para terem mais chances de fechar os negócios.

Existem algumas práticas que podem ser adotadas no momento de negociar e que ajudam a melhorar os resultados. Veja a seguir!

Conheça as particularidades do mercado

Um dos pré-requisitos para todo profissional da área é conhecer amplamente o funcionamento do mercado imobiliário. Além de conhecer os indicadores que fazem a diferença no estabelecimento dos preços, também é fundamental estar atento a outros pontos para se preparar da melhor forma para as negociações.

Realizar pesquisas e levantamentos do custo de imóveis em determinadas regiões, por exemplo, é uma alternativa para precificar de maneira justa as unidades. Outra indicação é acompanhar, de fato, as movimentações econômicas e compreender a fundo o que pode influenciar a delimitação dos preços.

Entenda o perfil do cliente

Cada cliente tem um perfil próprio e, consequentemente, apresenta uma faixa de renda determinada. É interessante conhecer suas particularidades justamente para estipular valores mais justos e adequados à realidade de cada consumidor. Nesse caso, como vimos, pode ser interessante adotar outros indicadores além do IGP-M, como o IPCA ou INPC.

Para isso, podem ser feitas algumas perguntas no início da negociação, como o que o cliente busca em um imóvel, quais são as alternativas de financiamento e se a localização é um fator decisivo. Com isso, será mais simples escolher os critérios certos ao realizar a oferta das unidades imobiliárias.

Avalie a documentação dos imóveis

No momento de realizar um investimento deste tipo, muitos compradores têm a preocupação em relação à documentação do imóvel. Todo profissional da área deve entender o quão relevante é ofertar unidades devidamente regularizadas, já que gera benefícios tanto para quem vende quanto para quem compra.

Para isso, é interessante avaliar a situação dos pagamentos do IPTU, a certidão negativa de débitos e se a matrícula do imóvel está em nome do proprietário. As negociações não regularizadas, por outro lado, podem acabar manchando a reputação e imagem das imobiliárias no mercado.

Considere diferentes possibilidades para cada negociação

Em alguns casos, será preciso atender às necessidades específicas de determinados clientes. Por isso, é essencial considerar as diferentes possibilidades para realizar cada negociação com tranquilidade e segurança. O uso de indexadores econômicos, sem dúvidas, é uma maneira de precificar de forma justa o valor das unidades.

Mesmo assim, determinados índices, quando não são usados de forma apropriada, podem resultar em custos muito elevados, até mesmo inviabilizando o desenvolvimento do negócio. Quando o IGP-M está acumulado, por exemplo, sua porcentagem pode resultar em custos muito inflacionados e fora da realidade de quem busca o imóvel.

Use argumentos baseados em dados

Sempre que for transmitir algum tipo de informação sobre o setor imobiliário, é importante ter cuidado e apresentar argumentos baseados em dados consistentes. A indicação é utilizar referências para comprovar as informações fornecidas ao cliente.

Ele precisa ter confiança no que o profissional do setor diz, portanto, é necessário apresentar os números e como o cenário econômico geral afeta a sua negociação. Caso o cliente precise de mais tempo para pensar a respeito da proposta, aguarde o período e mantenha o contato para aquecer o negócio.

Como vimos, o IGP-M é um dos principais indexadores econômicos utilizados no cálculo de reajuste dos imóveis a cada ano. É importante estar atento a como o índice pode afetar as negociações imobiliárias, até mesmo para oferecer condições mais personalizadas às necessidades de cada consumidor.

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