DIMOB 2023: O que é, prazos, custos, multas e como fazer

Tempo de leitura: 19 minutos

A DIMOB, ou Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, é um relatório de envio obrigatório exigido pela Receita Federal do Brasil para registrar e fiscalizar as atividades imobiliárias do país. Neste documento, devem ser declaradas informações como compra, venda, locação e administração, entre outros dados referentes à comercialização e intermediação de imóveis.

Assim como ocorre com outros informes obrigatórios, o período de entrega da DIMOB é geralmente turbulento nos escritórios. Muitas pessoas deixam essa responsabilidade para última hora e as dúvidas são muito frequentes, especialmente entre aqueles que estão realizando esse procedimento pela primeira vez.

O envio da declaração é obrigatório para quem realizou qualquer tipo de atividade imobiliária ― como construção, administração, locação ou alienação de patrimônio ― no ano anterior (2023), inclusive para pessoas físicas.

A declaração é transmitida pela internet e há multas previstas para atraso ou não entrega do documento. Por isso, é fundamental se informar e cumprir essa obrigação o quanto antes.

Neste artigo, reunimos todas as informações sobre a DIMOB, respondendo as dúvidas mais recorrentes sobre o assunto para te ajudar a providenciar a sua dentro do prazo e sem sustos. Siga conosco!

O que é DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias)?

Como dito, a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias é um documento obrigatório cuja finalidade é informar ao governo as operações referentes à comercialização, intermediação e locação de imóveis ocorridas no ano anterior.

De maneira geral, a DIMOB serve para que a Receita Federal possa fazer o cruzamento de rendimentos dos contribuintes e identificar possíveis irregularidades na aquisição de bens e na obtenção de renda.

Caso o valor das atividades informadas não coincida com os valores da Declaração de Imposto de Renda, o beneficiário entrará na chamada Malha Fina. Nesse caso, será preciso prestar esclarecimentos e providenciar correções para sanar a irregularidade, sob risco de cobrança de IR suplementar com juros e multa.

Empresas que, comprovadamente, omitirem ou informarem dados incorretos também podem sofrer sanções e multas. Em alguns casos, o empreendimento e seus proprietários podem ser até investigados por possíveis ações criminosas.

A DIMOB é regulamentada pela Instrução Normativa RFB nº1.115, de 2010, que define todos os parâmetros previstos para apresentação do documento, como grupos obrigados a enviá-la, prazos, procedimentos e multas.

Quem é obrigado a entregar a DIMOB e quem está dispensado?

Assim como outras declarações federais, a DIMOB é sempre referente ao ano anterior. Ou seja, pessoas e empresas que não realizaram nenhuma operação imobiliária em 2023, estão dispensadas da DIMOB 2024.

Da mesma forma, operações imobiliárias registradas a partir de primeiro de janeiro de 2024 só deverão ser declaradas no ano seguinte.

Outro ponto que merece atenção é que essa obrigação é também prevista para pessoas físicas. De acordo com os termos dos arts. 1º e 3º, inciso III do Decreto-Lei 1.381, de 1974, e art. 10, inciso I do Decreto-Lei 1.510, de 1976, a pessoa física está equiparada à pessoa jurídica quando efetuar incorporação ou loteamento.

Esclarecidos todos esses pontos, são obrigados a enviar a DIMOB pessoas jurídicas e equiparadas:

• que comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim;
• que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
• que realizarem sublocação de imóveis;
• que se constituírem para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios.

São enquadradas, portanto, imobiliárias, construtoras, loteadoras, incorporadoras e pessoas físicas que realizaram transações imobiliárias no ano anterior.

Uma dúvida comum é se empresas que optaram pelo Simples Nacional são isentas dessa obrigatoriedade, e a resposta é não. Microempresas e Empresas de Pequeno Porte optantes por esse regime tributário devem, também, entregar a DIMOB.

Qual é o prazo de entrega da DIMOB?

A DIMOB deve ser transmitida até o último dia útil do mês de fevereiro do ano subsequente ao ano de referência. Neste ano, portanto, o prazo vai até o dia 28 de fevereiro de 2024.

É importante se atentar às informações solicitadas e procurar realizar o envio com antecedência. Nos últimos dias, especialmente na data limite, os servidores da Receita Federal podem ficar congestionados e sujeitos a erros ou indisponibilidade.

Uma vez estourado o prazo, aplica-se multa mensal, definida de acordo com o regime tributário da empresa.

Quais são as multas previstas para atrasos, erros e omissões na DIMOB?

O não envio da DIMOB dentro do prazo estipulado, assim como a apresentação da declaração com erros ou omissões, estão sujeitos a multas e intimações.

Qual é o valor da multa por enviar a DIMOB após o prazo?

Pessoas físicas equiparadas à pessoa jurídica que não apresentarem a DIMOB no prazo estipulado devem pagar multa de R$ 100 (cem reais) por mês-calendário ou fração.

A legislação estabelece multa de R$ 5.000 (cinco mil reais) por mês-calendário no caso de falta de entrega da Declaração ou de entrega após o prazo para pessoas jurídicas.

Qual é o valor da multa por omissão ou apresentação de informações erradas ou incompletas? 

O cumprimento de obrigação acessório com informações inexatas, incompletas ou omitidas está sujeito a multa no valor de 5% (cinco por cento), não inferior a R$ 100 (cem reais), do valor registrado em transações comerciais ou das operações financeiras, próprias da pessoas jurídicas ou de terceiros em relação aos quais seja responsável tributário.

Para transações comerciais ou operações financeiras, próprias de pessoa física ou de terceiros em relação aos quais seja responsável tributário, o valor da multa é de 1,5% (um e meio por cento), não inferior a R$ 50 (cinquenta reais), do valor.

Neste caso, o informante também será intimado a prestar esclarecimentos nos prazos divulgados pela Secretaria da Receita Federal do Brasil.

Outras definições podem ser encontradas na Instrução Normativa RFB Nº 1115.

Que informações são solicitadas na DIMOB?

As operações que devem ser apresentadas na DIMOB são:

• operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de aquisições ou alienações, no ano em que foram contratadas;
• pagamentos efetuados no ano, discriminados mensalmente, decorrentes de locação, sublocação e intermediação de locação, independentemente no ano de contratação.

Tendo esses dois pontos principais em vista, fica mais fácil entender que tipo de informação a DIMOB requer e evitar erros no preenchimento do documento.

Quais são as principais dúvidas em relação ao preenchimento da DIMOB?

Confira, a seguir, esclarecimentos sobre algumas dúvidas comuns, especialmente entre aqueles que estão realizando a declaração pela primeira vez.

Devo informar vendas anteriores ao ano de referência?

Recebimento de vendas realizadas em anos anteriores ao ano de referência não devem ser informadas, uma vez que as transações de vendas são declaradas no ano da contratação.

O que é rendimento bruto?

O rendimento bruto é o valor pago mensalmente pelo locatário ou proprietário do imóvel, sem nenhuma dedução. Deve ser informado na ficha correspondente ao mês em que o pagamento foi efetuado.

Como devo informar o valor de comissões?

O valor da taxa ou comissão é o total, firmado em contrato, pago pelo locador à imobiliária pela administração do imóvel. Deve ser informado na ficha do mẽs em que o pagamento foi efetuado.

O que fazer caso não encontre o número ou a data do contrato?

O número do contrato identifica o documento de venda ou locação do imóvel. Caso não conste na documentação, a Receita Federal recomenda deixar o campo em branco.

No caso de data não encontrada, a orientação é informar a data do contrato mais antigo.

Aluguel com renovação automática precisa ser informado?

Sim. Contratos de renovação de aluguel com Cláusula de Renovação Automática também devem ser informados à Receita Federal por meio da DIMOB.

Quando há retenção de IR no pagamento do aluguel?

A retenção do imposto de renda só acontece quando o locador é uma pessoa física e o locatário é uma pessoa jurídica. Nesse caso, a retenção ocorrerá no mês de pagamento do aluguel o imposto recolhido no DARF 3208.

Como funciona a retenção do IRRF quando o locador tem mais de um imóvel?

Quando o locador tem mais de um imóvel e todos eles são alugados para o mesmo locatário, a retenção se dará sobre a soma total de rendimentos pagos ao locador. Quando o locador tem imóveis com locatários diferentes, a retenção se dará por fonte pagadora.

Como declarar imóvel em nome de menor de idade?

Nesse caso, a DIMOB será apresentada em nome do menor, sendo necessário informar seu nome e seu CPF. Caso o jovem ainda não tenha CPF, deve-se incluir o CPF do pai ou de um responsável legal.

Preciso declarar compras canceladas ou alteradas?

Quando o imóvel é devolvido ou a compra é cancelada pelo cliente, só é dispensada a declaração da transação quando todos os efeitos econômicos do negócio são desfeitos.

Em caso de alterações na venda ou retorno do imóvel para estoque, não é necessário retificar. Contratos e transações posteriores podem ser declaradas normalmente.

O que fazer quando o contrato é assinado em dezembro e a previsão de pagamento em janeiro?

Neste caso, a Receita Federal orienta declarar a operação na DIMOB, tendo em vista que a transação foi realizada no ano de referência.

Você deve informar o valor total da operação na declaração (citado no contrato) e no campo “Valor pago”, informar apenas o valor pago no ano de referência. Caso nenhum pagamento tenha sido realizado, inserir zero, e, na declaração do ano seguinte, informar os valores pagos posteriormente.

Como informar um imóvel quando o negócio envolve duas imobiliárias?

Quando imobiliárias atuam em parceria em uma negociação, os valores da operação informados na DIMOB deverão ser divididos conforme a porcentagem de participação de cada uma delas na transação.

Como é feita a declaração de múltiplos compradores?

Quando o imóvel é comprado por várias pessoas ou empresas, cada um deles deve realizar a DIMOB informando o seu percentual, conforme contrato.

Você encontra mais informações sobre a DIMOB e sobre o processo de envio na seção de Perguntas e Respostas do site da Receita Federal.

Independentemente da dúvida, é sempre recomendável buscar um contador, principalmente em questões que envolvem algum tipo de cálculo tributário, para garantir o preenchimento correto das informações e prevenir problemas futuros.

O que muda na DIMOB em 2023?

O procedimento para criação e envio da DIMOB permanece o mesmo em 2023, sem alterações em solicitações ou multas.

É importante, porém, baixar o software atualizado para transmitir a declaração no site da Receita Federal. Atualmente, o programa encontra-se na versão 2.8b, compatível com Windows 7 ou superior.

Existem plataformas que podem facilitar o preenchimento das informações, compilando e preparando dados de movimentações anteriormente registradas para importar para o software da Receita.

Quanto custa fazer a DIMOB?

Não há nenhum custo envolvido na criação ou na transmissão da DIMOB, mas o informante pode optar por contratar um contador ou empresa especializada para auxiliar no processo, o que pode gerar custos pela prestação desse serviço.

Você deve saber, porém, que nenhum valor é cobrado para o download ou uso dos softwares da Receita Federal e, portanto, deve desconfiar de cobranças infundadas, assim como evitar clicar em links de e-mail ou anúncios incomuns que podem indicar fraude.

Qual é a importância da DIMOB para o mercado imobiliário?

Além de ser uma obrigação fiscal, a DIMOB também é importante para vários setores da sociedade, uma vez que suas informações constroem um panorama das atividades imobiliárias do país e permitem a devida fiscalização dos empreendimentos.

Confira, a seguir, alguns pontos que destacam a sua importância.

Regulamentação do mercado imobiliário

A DIMOB é uma rica fonte de informações para o mercado imobiliário, pois permite uma avaliação mais precisa da atividade econômica e do desempenho das empresas e pessoas nesse tipo de negócio.

Essas informações podem ser utilizadas para análise de investimentos, identificação de oportunidades de negócios e tomada de decisões estratégicas, tanto por parte do governo, quanto pela iniciativa privada.

Tudo isso contribui para uma melhor regulamentação do mercado imobiliário, que é fundamental para garantir a segurança jurídica das transações e proteger os direitos dos consumidores. Até mesmo a estabilidade econômica do país é favorecida, uma vez que garante a confiança dos cidadãos e dos investidores.

Segurança e confiança do público

Ao permitir a identificação de empresas e pessoas físicas que atuam no mercado imobiliário, a DIMOB confere ao consumidor o poder de avaliar a credibilidade e a idoneidade dos profissionais envolvidos nas transações imobiliárias.

Seus dados também permitem acompanhar tendências do mercado, o que pode auxiliar na tomada de decisões financeiras mais seguras e vantajosas. É um ganho de curto e longo prazo, em termos de gestão e planejamento.

Maior transparência e eficiência em serviços públicos

A DIMOB e a sua apresentação regular é fundamental para garantir a transparência, a segurança financeira e a proteção dos direitos de empreendedores e consumidores.

Ao fornecer informações precisas e atualizadas sobre atividades econômicas para os órgãos públicos responsáveis, há maior precisão e eficiência na criação de projetos e programas de incentivo a esse mercado.

A DIMOB é um importante passo na direção à modernização do mercado imobiliário brasileiro. A declaração não apenas funciona como um meio de regular e fiscalizar a atividade imobiliária, como também funciona como um instrumento de educação financeira para empresas e consumidores.

Crescimento da indústria imobiliária

A DIMOB também desempenha papel importante na promoção da concorrência e no desenvolvimento saudável do mercado, o que contribui para o crescimento econômico do país, em especial da indústria imobiliária e da construção civil.

Tudo isso confere segurança aos empreendimentos, pois permite a fiscalização de projetos e a regulamentação das atividades imobiliárias realizadas em todo o país.

Desenvolvimento urbano

Ligado ao crescimento da indústria, podemos dizer também que a DIMOB tem um papel importante na promoção do desenvolvimento urbano.

As informações não apenas permitem a identificação de projetos imobiliários e a fiscalização de sua conformidade com as normas urbanísticas, como contribui para a construção de cidades mais organizadas, seguras e sustentáveis.

A DIMOB é importante, inclusive, para a proteção do patrimônio cultural e histórico das cidades, pois acrescenta mais uma camada de proteção às ações de fiscalização realizadas nessa esfera.

Proteção do meio ambiente

A DIMOB também é importante para a proteção do meio ambiente, tendo em vista que ela permite a fiscalização de empreendimentos imobiliários e pode contribuir para a proteção de áreas de preservação ambiental.

A apresentação da declaração é também uma forma de garantir a sustentabilidade dos empreendimentos, uma vez que permite a identificação de projetos com impacto ambiental negativo e viabiliza a devida regulamentação dessas atividades.

Descoberta de ações criminosas

Por fim, ao cruzar dados com outros informes federais, como o Imposto de Renda, a Receita Federal pode identificar irregularidades que sugerem ações criminosas, identificando pessoas e empresas que usam o mercado imobiliário para cometer crimes ou adotam estratégias ilegais para obter vantagem competitiva.

No fim das contas, o mercado como um todo é beneficiado e, como dito, ganha maior confiança de consumidores, empreendedores e investidores, não apenas do Brasil, mas do mundo inteiro.

Como gerar e transmitir a DIMOB?

Todo o processo de geração e transmissão da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias é feito pela internet. Basta seguir os passos abaixo.

1. Preencha a DIMOB

Como dito, você deve baixar o Programa Gerador da DIMOB (PGD) no site da Receita Federal em um computador com sistema operacional Windows 7 ou superior. O uso em outros sistemas pode gerar erros aleatórios ou lentidão no serviço.

Após baixar o software, você deve preencher todas as informações solicitadas, que devem ser declaradas à Receita Federal.

De maneira geral, para contratos de compra e venda, é necessário informar:

• nome completo e CPF do comprador;
• nome completo e CPF do vendedor;
• data do contrato de compra e venda do imóvel;
• endereço completo do imóvel;
• valor do imóvel (exatamente como na nota fiscal).

Para contratos de locação, será preciso informar:

• nome completo e CPF do proprietário do imóvel;
• nome completo e CPF do locatário;
• impostos retidos;
• rendimento bruto;
• comissão da pessoa jurídica declarante.

Exceto para empresas optantes pelo Simples Nacional, é obrigatória a utilização de certificado digital para todos os fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário 2010 (IN RFB nº 969/2009 e IN RFB nº 1.115/2010).

2. Confira os dados informados

Citamos este passo adicional como alerta, tendo em vista que a DIMOB é utilizada para fins fiscais, como controle e arrecadação de impostos.

Até pequenos erros de digitação podem gerar multas e intimações importantes, portanto, todo cuidado é pouco no preenchimento da declaração, por mais simples que pareça o processo, principalmente quando tudo é realizado de forma manual.

3. Envie a DIMOB para a Receita Federal

Após preenchidos os dados e gravada a declaração, você deve enviá-la para a Receita Federal pelo programa ReceitaNet, software utilizado para validar e transmitir declarações de impostos e contribuições federais em geral.

Caso não o tenha instalado em seu computador, você deve baixar o programa no site da Receita Federal, observando os requisitos mínimos para a sua instalação. Nesse caso, é necessário utilizar Windows XP ou superior.

Você deve saber que o sistema funciona das 5 da manhã até a 1 da manhã do dia seguinte, mantendo-se indisponível entre esses horários.

O envio da DIMOB atrasada segue exatamente o mesmo procedimento, sendo as multas e outras punições definidas posteriormente.

Vale destacar que o preenchimento seguro das informações da DIMOB depende de um controle rigoroso e detalhado das atividades imobiliárias ao longo do ano. Isso inclui manter registros atualizados dos imóveis, das transações realizadas e dos valores envolvidos, tarefas que podem ser simplificadas com a ajuda de um software de gestão imobiliária.

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