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Built to Suit: saiba o que é e as suas vantagens

Já ouviu falar em Built to Suit? Na tradução, o termo significa “construído para se adequar”, e diz respeito à modalidade de locação de imóveis desenvolvida sob medida para atender às necessidades específicas de um inquilino. 

Nesse modelo de contrato, o proprietário ou investidor constrói, ou adapta um imóvel de acordo com as demandas do locatário. Em contrapartida, há um acordo de contrato de longo prazo. 

O contrato Built to Suit tem se tornado uma tendência cada vez mais comum em setores como varejo, logística e serviços corporativos, oferecendo benefícios para todas as partes envolvidas.

Que tal saber mais sobre como funciona a locação por Built to Suit? Preparamos este conteúdo com uma explicação clara e objetiva. Venha saber mais, continue a leitura!

Como funciona o Built to Suit?

No modelo Built to Suit, o processo começa com a identificação detalhada das exigências do locatário, como o tamanho do espaço, layout interno, localização estratégica e infraestrutura necessária. O objetivo é criar um imóvel que atenda exatamente às operações e demandas do inquilino, otimizando a eficiência e funcionalidade do espaço.

Uma das características da modalidade é que o proprietário ou investidor é quem assume todos os custos iniciais. O contrato estabelece condições detalhadas, incluindo prazos, valores de aluguel e responsabilidades de manutenção.

O prazo de vigência costuma ser longo, geralmente entre 10 e 20 anos, garantindo segurança para ambas as partes. Durante a vigência, o inquilino utiliza o espaço enquanto o proprietário recupera o investimento por meio do aluguel.

Como é definido o valor do aluguel Built to Suit?

O valor do aluguel em um contrato Built to Suit é calculado para que o investidor possa recuperar todo o custo investido na construção.

Para definir o valor do aluguel Built to Suit também são levados em conta a negociação direta com o inquilino, o valor de mercado, entre outros pontos. Uma das fórmulas utilizadas é a seguinte: valor do investimento (construção ou reforma) + taxa de retorno esperado pelo locador

Conheça mais sobre os fatores:

• custo da construção ou reforma: o proprietário avalia os gastos totais para desenvolver o imóvel, incluindo materiais, mão de obra e custos administrativos;
• amortização do investimento: o aluguel incorpora uma parcela do custo investido, distribuído ao longo do prazo do contrato;
• taxa de retorno: um percentual adicional é incluído para garantir a rentabilidade do proprietário;
• localização e demanda: regiões estratégicas ou com maior valorização podem elevar o preço;
• condições contratuais: a duração do contrato e cláusulas como manutenção ou seguro também influenciam no valor final.

Quais são os aspectos legais do Built to Suit?

Ao considerar um projeto Built to Suit, é crucial entender os aspectos legais envolvidos. No Brasil, o Built to Suit é regulamentado pela Lei n.º 12.744, de 2012, que inseriu os artigos 54-A a 54-E na Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91). 

Essa legislação estabelece as diretrizes para a elaboração de contratos Built to Suit, assegurando a segurança jurídica tanto para locadores quanto para locatários. Os pontos principais incluem:

• irredutibilidade do valor dos aluguéis: diferentemente de locações comuns, nos contratos Built to Suit, o valor do aluguel não pode ser reduzido durante o prazo contratual;
• renúncia ao direito de revisão: a lei permite que o locatário renuncie ao direito de revisão do valor do aluguel;
• flexibilidade na rescisão: em caso de rescisão antecipada do contrato pelo locatário, a lei prevê a possibilidade de pagamento de multa compensatória.

Essas diretrizes garantem que os contratos de BTS sejam claros e equitativos, protegendo os interesses de todas as partes envolvidas e promovendo um ambiente de negócios estável e previsível.

Quais são as vantagens do Built to Suit?

Seja você inquilino, imobiliária ou desenvolvedor de BTS, há benefícios significativos a serem explorados. A seguir, você entenderá melhor como essa abordagem pode trazer eficiência, personalização e retorno financeiro para cada envolvido no processo.

Vantagens para imobiliária

Primeiro, vamos falar sobre as principais vantagens do modelo para imobiliárias:

• atrai diferentes perfis de clientes, desde startups até grandes corporações;
• expande os tipos de contratos, geralmente mais longos e rentáveis;

• promove vínculos estáveis e duradouros com os clientes;
• garante uma renda previsível por meio de contratos extensos;

• maior valor de negociação por serem imóveis personalizados;
• a exclusividade dos espaços aumenta a atratividade e o potencial de vendas;

• posiciona a imobiliária como especialista em soluções sob medida;
• amplia a rede de contatos e possibilita parcerias com desenvolvedores e investidores;

• exige domínio técnico e conhecimento profundo do segmento;
• diferencia os profissionais no mercado competitivo, atraindo clientes exigentes.

Vantagens para proprietários

Já para os proprietários, as vantagens do Built to Suit são:

• contratos de longo prazo;
• garante estabilidade financeira com menor rotatividade de inquilinos;
• reduz custos associados à vacância e busca por novos locatários;

• aluguéis mais elevados refletem o valor agregado do imóvel personalizado;
• fluxo de renda constante e competitivo no mercado ao longo do tempo;

• criação de espaços únicos, alinhados às necessidades do inquilino;
• aumenta o valor de mercado e diferencia o imóvel frente à concorrência;

• contratos claros e detalhados minimizam riscos de disputas;
• comprometimento do inquilino devido ao alto nível de personalização e investimento.

Vantagens para os inquilinos

Por fim, os benefícios para o inquilino são:

• customização do espaço;
• imóveis adaptados às necessidades específicas do negócio;
• melhora a eficiência operacional;
• redução dos custos iniciais;

• evita gastos com reformas e adaptações em imóveis genéricos;
• permite redirecionar recursos para áreas estratégicas da empresa;

• possibilidade de escolher terrenos que otimizem as operações;
• aumenta a visibilidade;
• flexibilidade contratual;

• termos ajustáveis às demandas do negócio, como duração e cláusulas de renovação;
• suporte ao crescimento e adaptação da empresa ao longo do contrato;
• qualidade e modernidade;

• espaços projetados com tecnologia avançada e materiais de alto padrão;
• ambientes sustentáveis e preparados para atender demandas futuras.

Quais são as desvantagens do Built to Suit?

Apesar do modelo de locação Built to Suit oferecer uma série de vantagens, é importante considerar também algumas desvantagens potenciais. Esses aspectos podem influenciar a decisão de optar por esse tipo de arranjo imobiliário, dependendo das circunstâncias específicas de cada negócio. Veja nossa lista com algumas delas:

• o tempo necessário para planejar e construir o imóvel pode ser longo;
• as empresas que precisam de uma solução rápida podem enfrentar atrasos prejudiciais;
• contratos extensos que podem limitar a flexibilidade da empresa;
• pode ser desvantajoso para negócios em crescimento ou com demandas futuras imprevisíveis;
• custos potencialmente elevados;
• o investimento inicial em personalização e construção pode ser significativo;
• dependendo das exigências, pode superar os custos de locação de um imóvel convencional;
• risco de obsolescência;
• mudanças rápidas nas necessidades do mercado podem tornar o imóvel inadequado;
• atualizações ou adaptações podem ser caras e complexas no futuro.

Esses fatores destacam a importância de uma análise detalhada e planejamento estratégico antes de optar pelo modelo Built to Suit, assegurando que ele esteja alinhado aos objetivos de longo prazo da empresa.

Exemplos conhecidos de Built to Suit

Em todo o mundo, diversos projetos Built to Suit se destacam por sua inovação e eficiência. Conheça alguns dos principais exemplos que ilustram como essa abordagem tem sido aplicada com sucesso, transformando espaços em soluções imobiliárias personalizadas e eficazes para diferentes tipos de negócios.

Rede Globo

Projetada para abrigar as complexas operações de uma das maiores emissoras de televisão do Brasil, essa estrutura foi meticulosamente planejada para atender às necessidades específicas de produção, transmissão e administração da empresa, demonstrando a eficácia desse modelo em acomodar operações midiáticas de grande escala.

Redes de farmácias

Redes de farmácias em todo o Brasil estão adotando o modelo Built to Suit para estabelecer suas lojas em locais estratégicos. Esses projetos são customizados para atender às necessidades específicas de cada rede, desde o layout interno otimizado para o fluxo de clientes até instalações específicas para armazenamento de medicamentos.

Esse modelo permite que as farmácias maximizem a eficiência operacional e ofereçam uma experiência de compra melhorada aos seus clientes, demonstrando a versatilidade do Built to Suit em diferentes segmentos do varejo.

Amazon

A Amazon, líder global em e-commerce, é um exemplo proeminente do uso eficiente do modelo Built to Suit. A empresa possui inúmeros centros de distribuição ao redor do mundo, projetados especificamente para atender às suas operações logísticas complexas.

Esses centros são estrategicamente localizados e construídos para facilitar a rápida movimentação e entrega de produtos, demonstrando a importância de espaços personalizados para otimizar a eficiência logística e melhorar a experiência de compra do cliente, especialmente em um mercado tão dinâmico e exigente quanto o do comércio eletrônico.

Apple

A Apple, conhecida por sua inovação e design, é um exemplo notável de aproveitamento do modelo Built to Suit em suas lojas e escritórios. As lojas da Apple, espalhadas pelo mundo, são projetadas para refletir a estética minimalista e moderna da marca, oferecendo uma experiência única aos clientes.

Cada espaço é meticulosamente planejado para promover a interação com os produtos e proporcionar um ambiente acolhedor e tecnologicamente avançado. Este caso ilustra como o Built to Suit pode ser essencial para marcas que buscam oferecer uma experiência de marca coesa e distintiva em seus pontos de venda.

O Built to Suit é mais do que uma tendência no mercado imobiliário; é uma revolução na personalização e eficiência de espaços comerciais. Abrangendo desde customização até economia a longo prazo, esse modelo oferece benefícios tangíveis para inquilinos, imobiliárias, e desenvolvedores.

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