IRRF: O que sua imobiliária precisa saber sobre o Imposto de Renda Retido na Fonte

Tempo de leitura: 6 minutos

O IRRF, ou Imposto de Renda Retido na Fonte, é um tema muito comum no dia a dia das imobiliárias, mas que ainda é também objeto de muitas dúvidas, principalmente quando quem precisa lidar com esse imposto são pessoas que nunca trabalharam no mercado imobiliário.

Por isso, criamos que esse artigo, com o intuito de sanar todas as dúvidas que uma imobiliária possa ter com o assunto, respondendo às perguntas abaixo:

  • O que é IRRF?
  • Quem deve recolher?
  • Como é feito o cálculo ?
  • Quando deve ser recolhido?

Então, vamos lá!

O que é IRRF?

O que é IRRF

O IRRF, ou Imposto de Renda Retido na Fonte, trata-se de um “adiantamento” mensal que o contribuinte faz do Imposto de Renda que será devido (ou não) no ajuste anual do ano seguinte. É semelhante ao “carnê-leão”, mas o processo é feito pelas empresas que pagam os rendimentos aos contribuintes.

Quem deve recolher?

Por que ter um sistema?

O contribuinte do imposto é o beneficiário do rendimento (no caso, o locador), ficando, portanto obrigado ao pagamento do imposto (PN SRF nº 01/2002).

Não obstante, o contribuinte poderá ser substituído, por determinação de lei, em relação ao pagamento desse imposto, pela fonte pagadora do rendimento (tomadora do serviço), conforme arts. 43, 45 e 121 do CTN, isto é, a fonte pagadora do rendimento fica responsável pelo desconto do imposto e pelo efetivo pagamento,dentro dos prazos legais, todas as vezes que a lei determinar a obrigatoriedade da retenção na fonte, qualquer que seja o seu regime de retenção: exclusivo na fonte ou como antecipação do devido.

Compreende os rendimentos pagos por pessoas jurídicas às pessoas físicas decorrente de ocupação, sublocação, uso ou exploração de bens móveis, imóveis e direitos, royalties e decorrentes de uso, fruição e exploração de direitos, inclusive autorais, quando recebidos pelo autor ou criador da obra (art. 631 do RIR/99), apurado na forma do art. 620.

Beneficiário do Rendimento: O beneficiário do rendimento é a pessoa física, no caso o locador.

Responsabilidade pela Retenção e Pelo Recolhimento: A responsabilidade pela Retenção e pagamento do imposto é da fonte pagadora do rendimento, no caso, quem paga o aluguel é o locatário.

Imobiliária: A administradora imobiliária, por ser mera intermediadora, não é caracterizada como fonte pagadora do aluguel, ficando, portanto desobrigada de descontar o imposto, pois a responsabilidade é do locatário (inquilino).

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Como é feito o cálculo?

Como é feito o cálculo

Alíquota e Base de Cálculo: Aplica-se a tabela progressiva vigente no mês em que ocorrer o efetivo pagamento dos rendimentos. Na determinação da base de cálculo, sobre a qual será aplicada a referida tabela, poderão ser deduzidos do rendimento bruto:

 

Tabelas de incidência mensal

A partir do mês de abril do calendário-ano de 2015
Base de cálculo (R$) Alíquota (%) Parcela a deduzir do IRPF (R$)
Até 1903,98
De 1.903,99 até 2.826,65 7,5 142,80
De 2.826,66 até 3.751,05 15 354,80
De 3.751,06 até 4.664,68 22,5 636,14
Acima de 4.664,68 27,5 869,36

Atenção: Mantenha sempre sua tabela atualizada e busque fontes confiáveis, como Site da Receita Federal ou Jornais de Grande Circulação.

O que se pode descontar do Imposto?

No caso de aluguéis de imóveis, os seguintes encargos, desde que o ônus tenha sido:

Exclusivamente do locador:

– O valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel;

– O aluguel pago pela locação do imóvel sublocado;

– As despesas pagas para cobrança ou recebimento do aluguel;

– As despesas de condomínio.

Quando deve ser recolhido?

Quando deve ser recolhido

Momento do Desconto do Imposto

O imposto deverá ser descontado somente quando for efetivamente pago o

rendimento para a pessoa física (regime de caixa)

Segundo o RIR/99, art. 620-

  • 2º O imposto será retido por ocasião de cada pagamento e se, no mês, houver mais de um pagamento, a qualquer título, pela mesma fonte pagadora, aplicar-se-á a alíquota correspondente à soma dos rendimentos pagos à pessoa física, ressalvado o disposto no art. 718, § 1º, compensando-se o imposto anteriormente retido no próprio mês (Lei nº 7.713, de 1988, art. 7º, § 1º, e Lei nº 8.134, de 1990, art. 3º).

Prazo de Recolhimento do IR Fonte

Tendo em vista que se trata de rendimento atribuído à pessoa física, o valor do IR Fonte deverá ser pago dentro do seguinte prazo:

  • Apuração mensal e o recolhimento até o último dia útil do segundo decêndio do mês seguinte ao pagamento do rendimento (fato gerador) (Lei 11.933/2009 e Lei 11.941/2009), portanto no caso de não recolhimento, a empresa fica sujeita às penalidades da Lei.CTA-IRRF

Conclusão:

Esta não é uma situação simples e requer conhecimento sobre o caso, principalmente devido as especificidades que a lei permite.

Mas, resumidamente e de forma bem superficial, são passíveis de Retenção de Imposto de Renda:

  • Alugueis em que o Locatário é Pessoa Jurídica e o Locador é Pessoa Física;
  • O valor do aluguel deve ser maior que a primeira faixa estabelecida pela Tabela de IR;
  • Deve ser pago diretamente pelo Locatário e descontado no seu aluguel e no fim do ano poderá ser utilizado pelo Locador como crédito tributário.

Faremos assim um exercício para melhor entendimento e fixação:

Exemplo:

Locatário: ABC Industria e comercio LTDA (P.J)

Locador: João Macedo (P.F)

Valor do Aluguel: R$2.000.00

Entendendo que a tabela vigente é a que está posta abaixo o calculo se dará da seguinte maneira:

Tabelas de incidência mensal
A partir do mês de abril do calendário-ano de 2015
Base de cálculo (R$) Alíquota (%) Parcela a deduzir do IRPF (R$)
Até 1903,98
De 1.903,99 até 2.826,65 7,5 142,80
De 2.826,66 até 3.751,05 15 354,80
De 3.751,06 até 4.664,68 22,5 636,14
Acima de 4.664,68 27,5 869,36

1) O valor do aluguel de R$2.000.00 se encaixa na segunda faixa, portanto aplicaremos a alíquota de 7.5%

2) Assim R$2.000.00 x 7.5% = 150,00

3) Agora aplicaremos a dedução: R$150,00 – R$142,80 = R$7,20

4) Pronto! O valor do IRRF que deverá ser descontado deverá ser R$7,20.

É preciso muita atenção aos detalhes que a lei estabelece,pois no dia a dia da operação, com muitas tarefas, isso acaba passando despercebido ou até mesmo sendo passível de falha operacional, principalmente por pessoas novas que desconhecem a lei. Para isso, existem alguns sistemas no mercado que oferecem esse cálculo de forma automatizada, evitando assim erros de cálculo e contribuindo para não deixar passar nenhum contrato.

 

76 Comentários


  1. Olá boa tarde,

    Minha duvida é, mesmo que o valor seja menor que R$ 10,00, o locatário tem que recolher? Ou ele, precisa juntar com o próximo mês para ultrapassar os R$ 10,00 e então fazer uma única guia?
    Vamos usar o exemplo acima, todo mês o locatário vai ter o valor de R$ 7,20 para recolher. Ok?
    Ele pode recolher mensalmente os R$ 7,20, ou, deixar acumular dois meses que ultrapassa R$ 10,00 para recolher?

    att,

    Responder

    1. Olá Aline, obrigado pela sua participação.

      Existe uma lei que quando o valor do imposto é inferior a R$ 10,00, o contribuinte não precisa fazer um DARF de pagamento, contudo deve ser adicionado ao valor da DARF do próximo mês (esse valor deve ser acumulado). Então pelo seu exemplo do IRRF, digamos que o cliente X CNPJ Y teve um IRRF no mês de competência Março de R$ 7,20. Nesse contexto você não fará o DARF. No mês de Abril, esse mesmo cliente X de CNPJ Y teve R$ 7,20 de IRRF. Pelo valor inferior de R$ 10,00 não seria necessário a elaboração do DARF, entretanto você tem os R$ 7,20 do mês anterior, então você precisará fazer o DARF de competência Abril no valor de R$ 14,40.

      Consegui lhe ajudar Aline?

      Responder

  2. Caso o inquilino não tenha realizado a retenção do imposto de renda na fonte e tenha informado o valor pago neste caso de 2500,00 por mês na DIRF anual sem os respectivos pagamentos, seria possível o locador usar esta informação e pagar o imposto no ajuste anual ou teria que pedir ao inquilino para retificar a declaração pagando os valores com multa e correção para somente depois o locador fazer a declaração do IRPF?

    Responder

    1. Olá Sérgio, Teria que pedir o locatário para realizar os pagamentos com a multa e correção para que a Receite aceite o seu desconto do IRRF na sua declaração. Veja bem, como a receita poderá dar um crédito (desconto) de um valor que deveria ter sido pago para ela mas não foi feito?

      Consegui esclarecer sua dúvida? Espero ter ajudado. Grande abraço

      Responder

  3. Prezado
    uma duvida
    Pago R$ 9.815,00 de aluguel
    qual é o valor que tenho que recolher de IRRF para pagar ao locatario?

    Responder

  4. Pedro,
    Essa dedução de 142,80 é um número completamente fictício? Como vc chegou a esse valor e no que ele consiste?
    Sou pessoa física e quero fechar contrato com pessoa jurídica. Caso eu feche um valor de 11.000, poderia ser ônus do locatario o pagamento do meu darf de 3.025? Ou isso representaria um aluguel de 14.025?
    Desde já agradeço a ajuda.

    Responder

    1. Olá Bruna, tudo bem?

      Esse valor é real (mas está com a tabela de 2015) você deve consultar a tabela de 2018 para fazer esse cálculo. No seu caso com você entraria na última faixa (27,5%).

      Para lhe ajudar a encontrar o valor corretor sugiro que assista esse video: https://www.youtube.com/watch?v=LSSnXxwAiT8&index=26&list=PLF8NLqWuH2OSlqyjbG5YV_u0O90TzIVDl&t=25s

      Quanto a sua última pergunta o aluguel não é majorado, pelo contrário. O Locatário é obrigado por lei a deduzir esse valor na fonte, ou seja no ato do pagamento do aluguel.

      Espero ter respondido sua dúvida. Abs

      Responder

  5. Bom dia, estou com uma duvida, referente de quem é a obrigação de descontar o IR no pagamento do aluguel, o locador é pessoa fisica e o locatario empresa orgão governamental, esse imovel está em imobiliaria, portanto somente fomos ver que o valor nao foi retido do IR do aluguel, minha pergunta é, quais consequencias que pode acontecer a respeito de nao ter retido mensalmente o ir, a imobiliaria pode ser prejudicada qto a isso?

    Responder

    1. Jaqueline, a legislação é clara ao dispor sobre a responsabilidade do LOCATÁRIO. A consequência é o pagamento do Imposto com as devidas multas e atualizações. Se a imobiliária pode ser prejudicada (pagar o imposto não pois não é sua obrigação). No entanto se uma das partes acionar a imobiliária por impericia e falta de orientação é algo discutível…

      Responder

      1. Bom dia!

        Gostaria de, se possível, uma orientação.
        No caso citado, se a imobiliária repassa o imposto não retido pelo locatário (órgão governamental PJ) para o locador (PF), a imobiliária não está sendo solidária à pratica de sonegação fiscal da locatária?
        O que o locador deve fazer para não ter problemas com a RF?

        Antecipadamente, agradeço a atenção.

        Responder

        1. Olá Lúcia,

          A legislação é clara em determinar que o responsável pela retenção é o Locatário e não a imobiliária. Por isso não vejo algum tipo de responsabilização por um ato de terceiro. O que o locador deve fazer para não ter problemas com a Receita Federal é exigir o recolhimento do imposto, sob pena de descumprimento da legislação/contrato e assim não receber o aluguel e se for necessário entrar com ação de despejo.

          espero ter ajudado. abs

          Responder

          1. Bom dia Sr. Pedro Henrique! Poderia me citar o numero da Lei que permite a recusa do recebimento do aluguel no caso da não apresentação do darf pelo locatario pessoa juridica, no ato do pagamento do aluguel? Gostaria de inserir essa Lei em meus contratos. Obrigado


          2. Olá Henrique, Tudo bem?
            Não existe uma legislação sobre isso. Essa é uma prática de mercado adotada pelas imobiliárias.


  6. Bom dia, poderia me auxiliar em uma dúvida?
    Qual é a base de calculo para Imposto Retido na Fonte PJ de alugueis.
    Pois estamos com duvidas se pode ser deduzido a comissão no aluguel no caso PJ?

    Responder

      1. Pedro, bom dia! A taxa de administração cobrada do locador pela imobiliária, DEVE ou PODE ser deduzida do valor a ser calculado o IRRF?
        Agradeço desde já.
        Carlos

        Responder

        1. Olá Carlos, tudo bem? Em regra o valor é calculado do valor bruto tendo em vista que o locatário (que é o obrigado de fazer a retenção) desconhece qual a taxa de administração acordada entre imobiliária e locador.

          No entanto, na prática, observa que algumas imobiliárias calculam o IRRF de forma líquida, ou seja, deduzindo a taxa de administração.

          abs

          Responder

          1. Bom dia, Pedro.
            Na imobiliária em que trabalho, o valor da taxa de administração que o locador paga para a imobiliária consta no contrato, nesse caso a maioria dos cálculos do IRRF são feitos sobre o valor líquido e não bruto, salvo quando os locatários exigem que seja feito pelo valor bruto.
            Esta correto fazer da forma que estamos fazendo?


          2. Vanessa,

            No meu entendimento não é a maneira correta que a lei orienta. No entanto existe uma boa parte do mercado que trabalha dessa maneira (liquido) e nunca tiveram problema.


  7. Boa tarde,

    Dentro do assunto, se possível, tire minha dúvida.

    Estou com um problema que o locatário não quer fazer a retenção, já insisti por diversas vezes inclusive mostrando a lei, mas o mesmo não quer reter. (locatário é pessoa jurídica)

    Como devo proceder para me isentar de qualquer problema com a receita?

    Atenciosamente.

    Responder

    1. Olá Fábio,

      Pelo que acompanho algumas medidas que as imobiliárias fazem é não receber o próximo aluguel até que seja apresentada a DARF comprovante tal recolhimento, que como você sabe é uma obrigação prevista em lei. Com o aluguel atrasado poderá entrar com ação de despejo em seguida.

      Espero ter ajudado

      abs

      Responder

  8. Bom dia Sr Pedro Henrique, tudo bem?

    Tenho uma dúvida, segue o exemplo:

    PROPRIETÁRIO: Pessoa Física
    INQUILINO: Pessoa Juridica

    Valor do Aluguel: 3.076,16

    O meu sistema antigo calculava a retenção de IR no valor de 106,92 de acordo com a tabela.
    A dois meses nos trocamos de sistema e este novo sistema esta calculando sobre mesmo valor de aluguel com retenção de 64,84.

    Segundo o suporte deste novo sistema o calculo de retenção de IR na fonte é feito sobre o valor liquido recebido pelo proprietário, ou seja: Aluguel menos a comissão que o proprietário paga a imobiliaria:

    3.076,16 ( aluguel ) – 307,61 (comissão Imobiliaria 10%) = 2768,55 (base de calculo)

    Ficando: 2768,55 * 7,5% = 207,64 – 142,80(dedução) = 64,84

    Isso está correto? Deduzir do imposto retido na fonte a comissão da imobiliária? Se esta correto, qual o dispositivo legal para o mesmo?

    Responder

    1. Olá Raphael, tudo bem?

      O que a legislação dispõe é que o IRRF deve ser calculado sobre o valor do ALUGUEL. No entanto a legislação permite que no final (ajuste de IR) o Locador possa deduzir as despesas com taxa de administração.

      Se a obrigação de reter é do inquilino, como ele consegue saber qual o valor da taxa de administração da imobiliária? Ele não tem o contrato de prestação de serviços entre o proprietário e a imobiliária.

      Portanto o entendimento é de que o IRRF deve ser calculado e descontado sobre o valor BRUTO. Mas como existem sim alguns contadores que entendem que pode ser descontado já no ato do recebimento, nossa plataforma por exemplo, faz o cálculo sobre o bruto MAS permite que seja customizado o calculo sobre o líquido (descontando a taxa de administração).

      Consegui ajuda-lo?

      Abaixo segue fundamentação:

      Conceito de Contribuinte

      O contribuinte do imposto é o beneficiário do rendimento, ficando, portanto obrigado ao pagamento do imposto (PN SRF no 01/2002).
      Não obstante, o contribuinte poderá ser substituído, por determinação de lei, em relação ao pagamento desse imposto, pela fonte pagadora do rendimento (tomadora
      do serviço), conforme arts. 43, 45 e 121 do CTN, isto é, a fonte pagadora do rendimento fica responsável pelo desconto do imposto e pelo efetivo pagamento, dentro dos prazos legais, todas as vezes que a lei determinar a obrigatoriedade da retenção na fonte, qualquer que seja o seu regime de retenção: exclusivo na fonte ou como antecipação do devido.

      RENDIMENTOS DE CAPITAL – RECEBIDOS POR PESSOA FÍSICA OU JURÍDICA
      Aluguéis e Royalties pagos à Pessoa Física –
      Código do DARF 3208
      Compreende os rendimentos pagos por pessoas jurídicas às pessoas físicas
      decorrente de ocupação, sublocação, uso ou exploração de bens móveis, imóveis e
      direitos, royalties e decorrentes de uso, fruição e exploração de direitos, inclusive
      autorais, quando recebidos pelo autor ou criador da obra (art. 631 do RIR/99), apurado
      na forma do art. 620.

      Beneficiário do Rendimento
      O beneficiário do rendimento é a pessoa física.

      Momento do Desconto do Imposto
      O imposto deverá ser descontado somente quando for efetivamente pago o
      rendimento para a pessoa física (regime de caixa)
      Segundo o RIR/99, art. 620-
      § 2o O imposto será retido por ocasião de cada pagamento e se, no mês, houver mais
      de um pagamento, a qualquer título, pela mesma fonte pagadora, aplicar-se-á a
      alíquota correspondente à soma dos rendimentos pagos à pessoa física, ressalvado o
      disposto no art. 718, § 1o, compensando-se o imposto anteriormente retido no próprio
      mês (Lei no 7.713, de 1988, art. 7o, § 1o, e Lei no 8.134, de 1990, art. 3o).

      Responsabilidade pela Retenção e Pelo Recolhimento
      A responsabilidade pela Retenção e pagamento do imposto é da fonte pagadora do
      rendimento.

      Imobiliária
      A administradora imobiliária, por ser mera intermediadora, não é caracterizada como
      fonte pagadora do aluguel, ficando, portanto desobrigada de descontar o imposto, pois
      a responsabilidade é da locatária (Inquilino). (Se o valor da taxa de administração é pactuado entre Locador e Imobiliária como o Locatário sabe ou tem acesso ao valor da taxa de administração?)

      Prazo de Recolhimento do IR Fonte
      Tendo em vista que se trata de rendimento atribuído à pessoa física, o valor do IR
      Fonte deverá ser pago dentro do seguinte prazo:
      – Apuração mensal e o recolhimento até o último dia útil do segundo decêndio do mês
      seguinte ao pagamento do rendimento (fato gerador) (Lei 11.933/2009 e Lei
      11.941/2009), portanto no caso de não recolhimento, a empresa fica sujeita às
      penalidades da Lei.

      Responder

  9. TENHO IMA IMOBILIÁRIA, ESTOU INTERMEDIANDO A VENDA DE UMA ÁREA RURAL O PROPRIETÁRIO QUE NOTA FISCAL, O QUE DEVO RECOLHER DE IMPOSTOS, QUAIS SÃO OS ÍNDICES DO IRRF E OUTROS?

    Responder

    1. Olá José Bezerra. No seu caso não se trata da administração, mas sim de comissão de intermediação imobiliária. Para saber os valores que deverá pagar sobre imposto sugiro procurar um Contador, pois vai depender do seu enquadramento fiscal, se é pessoa fisica ou juridica, valor da comissão, enfim. Tudo isso vai influenciar no valor do imposto.

      Espero ter ajudado

      abs

      Responder

  10. Bom dia,
    Numa locação comercial, o locatário reteve o valor do imposto de renda, porém não recolheu para a receita, pode a receita federal cobrar este valor do locador? Existe solidariedade no pagamento deste imposto retido, porém não recolhido?

    Responder

    1. Olá Gianna, Não existe solidariedade do locador pois é uma responsabilidade do locatário. Se houvesse o locador seria “penalizado” duas vezes, uma pelo recolhimento e outra por não ter recolhido. Acontece é que na prática a Receita Federal por vezes deixa a pendência para o locador para forçar o locatário a recolher o imposto.

      Por isso é sugerido que a imobiliária confira os recolhimentos e pagamentos das DARF’s mensalmente para não gerar esse tipo de problema.

      Espero ter ajudado. abraços

      Responder

  11. Boa tarde.
    Usando o exemplo citado da empresa ABC e do seu João.
    Onde serão informados as retenções de IRRF (feitas pela empresa) que serão ser cruzadas com a Declaração de IR do seu João?

    Responder

    1. Olá Wanderley,

      O locatário deverá recolher o imposto através de DARF. No final do ano o locador (e imobiliária) informarão também tal recolhimento na declaração da DIMOB.

      Espero ter ajudado.

      abs

      Responder

  12. Bom dia, Pedro!

    Estou com uma duvida, pessoa jurídica aluga imóvel de pessoa física, no boleto do aluguel já conta a retenção do IRRF, gostaria de saber como eu preencho o DARF para recolhimento, coloco os dados da beneficiaria, ou o da empresa?

    Responder

    1. Na sua pergunta o Beneficiário seria o locador e a empresa a imobiliária?

      Se positivo sempre será o locador, nunca a imobiliária.

      espero ter ajudado. abs

      Responder

  13. Bom dia,
    Alugamos um imóvel via imobiliária…
    Logo no valor do aluguel está embutido os serviços dessa imobiliária.
    O calculo do IR seria sobre o total que eu pago ou somente sobre aquilo que a imobiliária repassa ao locatário???

    Att;

    Responder

    1. Olá Ricardo,

      O Cálculo deve ser feito pelo valor que você Locatário paga para o Locador. Pois como você locatário vai saber o valor que a imobiliária cobra?

      Por outro lado, o Locador pode deduzir o valor gasto com a imobiliária no seu IR posteriormente. Espero ter ajudado.

      abs

      Responder

  14. Olá Pedro Henrique, uma empresa (PJ), pagou aluguel comercial ao locador (PF), durante 9 anos e 10 meses, de um contrato de locação com duração de 10 anos, e somente agora na hora de negociar o novo valor de aluguel é que descobriu que nunca reteve o imposto (IRRF), nem recolheu. Não se sabe se o locador (PF) fez as declarações anuais corretamente. A gerente da empresa alega desconhecimento da Lei e que os recibos de aluguel já vinham prontos e o locador os assinava no ato do recebimento. Quais são as penalidades previstas em Lei e quem deverá ser penalizado? O princípio da solidariedade pode ser aplicado neste caso?
    Aproveito para elogiar seu brilhante trabalho. Nota dez. Grande abraço!

    Responder

    1. Olá Benjamim, tudo bem? Que bom que está aproveitando nosso conteúdo e está sendo útil pra você 🙂

      A legislação é clara ao dispor que a obrigação de retenção do IRRF é do locatário.

      Veja a disposição abaixo:

      Responsabilidade pela Retenção e Pelo Recolhimento: A responsabilidade pela Retenção e pagamento do imposto é da fonte pagadora do rendimento, no caso, quem paga o aluguel é o locatário.

      Imobiliária: A administradora imobiliária, por ser mera intermediadora, não é caracterizada como fonte pagadora do aluguel, ficando, portanto desobrigada de descontar o imposto, pois a responsabilidade é do locatário (inquilino).

      Assim, não vejo como uma obrigação solidária. Mas certamente uma imobiliária que desconhece isso possui uma gestão bem amadora. Inclusive existem softwares no mercado que já conseguem identificar se há necessidade de recolhimento do imposto e o valor a ser recolhido.

      Espero ter ajudado Benjamim. Abs

      Responder

  15. Bom dia!

    O locador é pessoa física e o locatário jurídica. Porém, pagamos o valor a imobiliária e o contrato também foi feito junto a imobiliária, ela faz o repasse ao locador. Por mais que a imobiliária seja uma intermediária e o valor pago é depositado na conta dela, o locatário é o responsável pela retenção do IR?

    Responder

    1. Caroline, a imobiliária é apenas uma representante do locador. O que caracteriza a retenção do imposto é o fato do locatário ser P.J e o Locador P.F (atenção para o valor estar dentro da tabela de retenção).

      Então conforme a legislação dispõe o locatário é o responsável pela retenção. Caso não seja realizada ou feita de maneira incorreta a receita irá cobrar do locatário. Espero ter ajudado

      abs

      Responder

  16. Ola Pedro Henrique, tenho uma duvida no caso de multiplos locadores:
    No caso do Locatario ser PJ e os 06 Locadores proprietarios do imovel serem pessoas fisicas, cada um com uma porcentagem diferente do imovel no contrato, como sera calculado o IRRF a ser retido pelo locatario?

    A aliquota incidira sobre o valor total a ser pago pela PJ, ou sera calculada uma aliquota diferente de acordo com a porcentagem de cada locador?

    Exemplo: Aluguel de 18.000 onde 2 locadores receberao 25% cada, e 4 locadores receberao 12,5% cada. A retencao sera sobre os 18.000 ou sobre o valor que cada locador vai receber? Porque a diferenca no valor do imposto recolhido seria bem diferente em cada caso.

    Obrigada

    Responder

    1. Olá Tatiana, ótima pergunta!

      A aliquota incidirá sobre o valor recebido por cada Locador, ou seja, uma aliquota diferente de acordo com a porcentagem de cada locador.
      No seu exemplo o correto seria 2 locadores receberao 25% cada, e 4 locadores receberao 12,5% cada
      Espero ter ajudado.

      Responder

  17. Boa tarde!
    Estou com uma duvida, pagamos o aluguel para uma ADM do imóvel, o proprietário é PF. Sendo assim, pagamos de PJ através de um boleto para outro PJ que caso é a adm. Nós do contabil, nunca tivemos informações do proprietário do imóvel ser PF. Apenas seguimos a regra PJ x PJ. O boleto do aluguel, não tem informação sobre desconto do IRRF PF.
    Agora o proprietário foi notificado pela RFB alegando inconsistência na declaração do IR.
    Como devemos proceder? Em relação as retenções anteriores de 3 anos que não retemos e nem tivemos a informal comercial do contrato ser PF x PJ e a ADM é somente uma intermediadora.

    Responder

    1. Olá Andrea tudo bem?

      Acredito que o seu contrato de locação que foi assinado seja entre PJ e PF (já que o proprietário é PF) assim há de se fazer a retenção do IRRF independente do boleto.

      Agora o próximo passo é procurar o seu contador para regularizar a situação recolher o imposto retroativo. Sempre bom fazer isso alinhado as 3 parte (você, proprietário e imobiliária)

      Espero ter ajudado.

      Responder

  18. Sou PF e nosso locatario PJ. Durante 2 anos não recolheu o IRRF e estou na malha fina da Receita por isso. O aluguel é feito através de imobiliaria. Como faço para regularizar esta situação. Devo acionar o o locatario e a imobiliaria, que não controlou o recolhimento? Existe uma ação judicial, além da do despejo para isso?

    Responder

    1. Olá Normélio,

      Na verdade essa é uma obrigação do Locatário conforme dispões a legislação e não sua. Por isso se chama IR “Retido na Fonte”. Você deve cobra-lo sim o prejuízo que lhe causou pelo fato de não ter cumprido uma obrigação que a lei lhe confere.

      Responder

  19. Olá Pedro,
    Quando a imobiliária antecipa aluguéis ao proprietário e o inquilino ainda não pagou os aluguéis.
    A imobiliária deve informar na Dimob esses meses antecipados ao proprietário?
    Muito obrigado.

    Responder

    1. Olá Lorenzo, que bom tê-lo por aqui de volta… Bom essa é uma situação bastante “delicada” que a legislação não é clara em relação a essa hipótese e também de garantia de aluguel.

      O valor e data a ser informado na DIMOB deve ser a de recebimento do locatário, pois ele quem paga o aluguel e a imobiliária é mera representante do locador. Portanto independe a data do repasse.

      Mas vou lhe dizer o que acontece na prática. Existem algumas imobiliárias que antecipam aluguel e algumas que garantem alugueis sem terem sequer recebidos e aí surge o problema.

      Como declarar pela data e valor recebido do locatário se o aluguel não foi pago? Mas por outro lado como o Locador vai declarar que não recebeu nada sendo que o crédito foi repassado a ele?

      Assim os contadores orientam que nesses casos sejam utilizados a data e valor do repasse feito ao locador (e a justificativa seria como se fosse um empréstimo que a imobiliária fez e vai receber depois do locador).

      Bom, é isso que vemos acontecer na prática e agora respondendo sua pergunta a imobiliária deve declarar na DIMOB sim esses meses antecipados.

      Abs

      Responder

  20. Olá, Sou PF e tenho um imóvel alugado, através de Imobiliária, para PF. A imobiliária retém o IR qdo repassa o aluguel para mim. Pergunta: 1) Devo mesmo assim fazer o carne-leão?
    2) Onde lanço esse valor retido de IR pela imobiliária no IRPF
    3) Como saber se a imobiliária está realmente repassando o IR para o fisco?

    Muito obrigado se puder me ajudar!

    Responder

    1. Olá João, tudo bem?

      Bom, primeiramente o seu imóvel não deve ter o recolhimento de IRRF, tendo em vista que somente para o caso de PJ (locatário) x PF (locador).

      agora respondendo as demais perguntas:

      1) sim, carnê leão diferente de IRRF
      2) Não deve ser recolhido
      3) Quem deveria pagar (se fosse o caso) seria o locatário e não a imobiliária. Para saber basta pedir o comprovante de pagamento (DIRF)

      abs e espero ter ajudado

      Responder

  21. Bom dia !
    Qual o tratamento a ser dado para o pagamento do aluguel ? Regime de competência ou caixa ?
    Minha pergunta é tanto para o locatário e também para o locador ….

    Responder

    1. Adriano, Regime de caixa e a data correta é a data de pagamento do locatário

      Responder

      1. Bom dia !
        OK !
        Sim !
        Grato pelo retorno.
        Também penso assim, porém, tenho alguns cliente-locatários que fazem a DIRF pelo regime de competência, e ai é fato : Divergência com o nossa DIMOB e a consequência é malha fina no locador que faz e declaração de IR baseado em nossas informações-DIMOB.
        Uma obs: fui até a Receita Federal (plantão fiscal) e expus este relato. Na ocasião, o auditor/fiscal disse que ambas formas estão corretas.
        Vejo que a solução é tentar alinhar as informações.
        Abs.

        Responder

  22. Olá Pedro Henrique… parabéns pelo seu “blog”… li todas as suas respostas pra ver se acabava com a
    minha dúvida, mas não consegui (hehehe)…
    Bem, sou contador e trabalhamos com duas grandes imobiliárias aqui da região de Criciúma…
    nossas imobiliárias realizam o cálculo do IR s/ os aluguéis e destacam nos boletos dos inquilinos…
    Realmente, quando há intermediação de uma imobiliária, a coisa complica, pois para não haver problema com a DIRPF do proprietário, as informações tem que bater com a DIMOB e a DIRF…
    Já conversei várias vezes com o Agente da RFB aqui da cidade e não tem o que fazer… falta uma legislação mais completa sobre o assunto… na verdade, penso até que já poderiam acabar com essa retenção do IR para os aluguéis… a RFB já consta com várias ferramentas para combater a sonegação… (O QUE VOCÊ PENSA DISSO?)
    A dúvida é sempre em relação aos aluguéis garantidos… digamos que a imobiliária garanta os 3 primeiros meses e o proprietário recebe o aluguel com o desconto do IR que consta no boleto do inquilino… a DIRPF e a DIMOB estarão com as mesmas informações, mas a DIRF não, pois o inquilino não efetuou o pagamento do IR e do aluguel…
    Quando o inquilino efetuar o pagamento dos aluguéis em atraso, deverá respeitar o cálculo e desconto do IR já efetuado no repasse para o proprietário, ou terá o direito ou dever de efetuar o cálculo sobre o montante?
    E outra pergunta que tenho é se você sabe alguma forma para evitar que o proprietário sempre caia em malha, até mesmo quando o inquilino efetua os pagamentos dos aluguéis nos vencimentos corretos, mas deixa de recolher os DARFs, ou até mesmo não apresenta de forma correta a DIRF?
    muito obrigado e um grande abraço…

    Responder

    1. Olá Alexsandro, que bom que gostou do nosso Blog, fico muito feliz com isso. Bom, penso que se um dia a retenção acabar vai ser ótimo, pois menos burocracia e menos uma preocupação para as imobiliárias rsrsrrs.

      Quanto a sua primeira dúvida. Não há nenhuma disposição na legislação quanto a isso mas o entendimento da maioria das imobiliárias que trabalhamos (e nosso software acabou tendo que se adaptar a este entendimento) é que o repasse do aluguel vai ser mensal (garantido) portanto descontando o valor do mês e não acumulado de 3 meses por exemplo. É como se a imobiliária “comprasse” o crédito do locador (é assim que a garantia funciona).

      Então quando o inquilino for pagar o aluguel deverá efetuar o cálculo já efetuado no repasse. Outro caso que endossa esse exemplo e no caso do inquilino NÃO pagar o aluguel. A DIMOB viria zerada? como o locador deixaria de declarar essa receita, tendo em vista que é um dinheiro que entrou na conta dele?

      Para evitar cair na malha fina as imobiliárias exigem o envio do comprovante das DARFS caso contrário não recebem o próximo aluguel.

      Grande abraço e conte com a gente

      Responder

      1. Primeiro, muito obrigado pelo seu retorno…

        na questão da DIMOB, sempre informamos de acordo com o repasse ao proprietário, mês a mês, independente do pagamento por parte do inquilino…

        e sobre sistema, o responsável pelo sistema de uma das imobiliárias, cisma com a tal IN RFB Nº 1500, DE 29 DE OUTUBRO DE 2014, que trás em seu art. 31:

        “§ 2º Quando o aluguel for recebido por meio de imobiliárias, por procurador ou por qualquer outra pessoa designada pelo locador, será considerada como data de recebimento aquela em que o locatário efetuou o pagamento, independentemente de quando tenha havido o repasse para o beneficiário.”

        ele teima, de acordo com essa IN, em emitir a NF da comissão somente quando o inquilino efetuar o pagamento do aluguel…

        e no meu entendimento, essa IN veio explicar a questão de que o inquilino efetuava o pagamento à imobiliária, que deixava de repassar dentro do mesmo mês ou até mesmo o proprietário tentava se beneficiar, deixando de declarar no período, alegando que a imobiliária não tinha efetuado o repasse do aluguel…

        é esse seu entendimento também?

        e quando você colocou que se o inquilino não apresenta o DARF do IR pago, não se aceita o recebimento do aluguel, essa operação nunca deu qualquer problema com o inquilino, em realmente deixar de pagar o aluguel, com cobrança de multa e juros, por exemplo?

        poderia explicar melhor esse procedimento que vocês tomam?

        obrigado e uma grande abraço…

        Responder

  23. Boa tarde.
    no caso de ambos serem pessoas jurídicas, locador e locatário, como fica esse pagamento ou retenção?

    Responder

  24. Boa tarde
    Tenho a seguinte situação, um imóvel pertencente a uma pessoa física, está mesma pessoa física abre uma administradora de bens pessoa jurídica (PJ) para tentar elidir a tributação do IR fonte, administradora (PJ) loca o imóvel a uma pessoa jurídica (locatária), de quem é a responsabilidade pela retenção do IRRF no pagamento do aluguel?

    Responder

    1. Bom dia, Sandro
      Segundo a legislação, a obrigação de retenção do imposto é do Locatário.

      Responder

  25. Otimo Site.
    Tenho uma empresa (Lucro Presumido) a qual loca um imovel, porem uma imobiliaria intermedia a locação. A imobiliaria me cobra a Taxa de Administração de Locação a qual é detalhada no extrato mensal. A minha duvida é, a imobiliaria me paga R$ o IR (1,5%) e Pis/Cofins/CSLL (4,65%) sobre o valor da taxa de Administração, devo Eu recolher estes impostos os quais a imobiliaria me pagou? No CNPJ da minha empresa? Como devo lançar esse valor recebido R$ já que nao é uma receita minha?
    Muito Obrigado

    Responder

    1. Olá Tiago, Tudo bem?
      Para isso, recomendamos buscar orientações mais profundas com um contador.
      Obrigada!

      Responder

  26. Boa noite, gostaria de tirar uma dúvida:
    na dimob A imobiliária informa a data que o inquilino pagou para a imobiliária, mas se esse valor só for repassado no mês seguinte ao proprietário do imóvel, o mesmo vai pagar via carne leão pelo fato gerador que foi o recebimento pela imobiliária, não irá dar divergência no ajuste anual do Ir?

    Exemplo:
    Inquilino paga para imobiliária no mês 02
    Imobiliária repassa descontando as taxas de administração ao proprietário no mês 03
    Proprietário vai pagar carne leão até dia 30/04

    Antecipadamente agradeço

    Responder

    1. Boa tarde, Troiane
      A legislação orienta que a data a ser informada é a data do pagamento do aluguel do inquilino. Ele paga para o locador, mas a imobiliária atua como mera representante do locador. Então se a imobiliária demora 1, 2 ou 5 dias para fazer o repasse, é uma demanda meramente administrativa que não há clareza e nenhuma orientação da receita quanto a isso.

      Na prática, as imobiliárias que trabalham com aluguel sem garantia informam a data de recebimento do aluguel pelo locatário, mas as imobiliárias que trabalham com aluguel garantido, ou seja, que às vezes você repassa o aluguel para o proprietário sem mesmo ter recebido do inquilino, elas colocam a data de repasse para o locador.

      Responder

  27. Bom dia, Gostaria de um esclarecimento ou orientação:

    Como se dá a Retenção do IR na Fonte em caso de alugueres atrasados?
    Exemplo: Um locatário PJ pagou em juízo ao locador PF alugueres de 12 mil reais mensais com 8 meses de atraso.

    A retenção de IR se deu pela alíquota de 27,5 % sobre o montante do débito, está correto? Não deveria ser aplicado a retenção sobre o valor que deveria ter sido recebido a cada mês de vencimento do referido aluguel?

    Desde já muito obrigado por eventuais esclarecimentos e orientação

    Responder

  28. Ola, minha duvida é a seguinte, quando uma PJ está efetuando a locação de um imóvel de uma PF por intermédio de uma imobiliária, no calculo do IRRF retido, a imobiliária pode fazer o desconto de sua comissão da base de calculo?
    EX:
    Aluguel pago a IMOB. R$ 2500,00
    Comissão: 10% (R$ 250,00)
    Base de calculo: R$ 2.250,00
    IR retido: R$ 25,95
    Liquido pago a IMOB. – R$ 2.474,05

    Isso é correto?

    Responder

    1. A legislação orienta que o cálculo seja feito em cima do valor do aluguel, no entanto algumas imobiliárias praticam o valor líquido devido a uma brecha na legislação. O que é recomendado é que seja pelo valor bruto.

      Responder

  29. Olá, as respostas me ajudaram bastante mas olha nosso caso.

    Aluguel garantido, foram repassados 4 meses de aluguel (1.000 por mês), ou seja, sequer entra no IR e claro não teve esse IR no ato dos repasses…

    O Inquilino veio pagar esses 4 meses agora (4.000 mil reais) e já chegou com a conta pronta do IR, qual melhor forma de resolver esse caso?

    Obrigado

    Responder

    1. Se formos pegar a LEI que fala sobre o IRPF no mercado imobiliário não temos uma solução exata para essa situação, porém se formos pegar na prática não teria o recolhimento de IR pois o locador recebeu o aluguel em dia (subsidiado pela Imobiliária) como se fosse um adiantamento

      Responder

      1. Como a legislação não aborda essa especificidade sugiro que siga a recomendação de seu contador.

        Responder

  30. Olá boa tarde,

    Minha duvida é, o aluguel deve ser pago até dia 31 e fiz o pagamento dia 03 do mês seguinte. Toda vez que o pagamento ultrapassa o dia 31 eu calculo sobre o acumulado do atrasado e do mês vigente e diminuo o valor da retenção do aluguel atrasado. Queria saber se não tem como eu só recolher o do mês mesmo quando acontece esses casos de atraso até o 5º dia útil.

    Responder

    1. No caso é contabilizado a data de pagamento efetuada, logo se houver um atraso e passar para o próximo mês. Teria que ser feito de maneira acumulada com o aluguel do mês.

      Responder

  31. Olá, boa noite.

    Tenho uma dúvida.. comecei uma empresa de administração de aluguel por temporada no Airbnb. No próprio site do Airbnb eu divido os depósitos na fonte, onde 40% é depositado na conta da minha empresa, e 60% na conta do proprietário do apartamento, pessoa física.

    Sobre esses 40%, metade é a minha comissão e a outra parte pago algumas despesas do proprietário, como limpezas e lavanderia. Considerando que o Airbnb é uma empresa do exterior, para quem eu emito a nota fiscal de comissão?

    As despesas de lavanderia e limpeza, eu posso abater dos rendimentos do proprietário, mesmo sem uma nota fiscal do serviço?

    O que sobra, após pagar essas despesas, eu deposito para o proprietário.. E se não for superior a 1.900,00 eu preciso fazer a DIMOB?

    Responder

    1. Olá Saviani, boa tarde.

      Não tenho conhecimento sobre o funcionamento do imposto com o Airbnb, tenho conhecimento em transações de imobiliárias e incorporadoras.

      Aconselho conversar com um advogado tributarista para entender melhor sobre os termos de funcionamento do site e o recolhimento.

      Abraços,

      Responder

  32. Bom dia!
    Na verdade uma dúvida.
    Pessoa física deve pagar o imposto de renda em caso de aluguel?
    Ou é responsabilidade do locador?
    Grato!
    Cordialmente,
    PJMS

    Responder

    1. Caso seja pessoa física quem deve pagar é o locador. Porém o locatário também deve declarar como Pagamentos Efetuados.

      Responder

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